У меня есть ипотека хочу взять еще одну ипотеку в том же банки можно ли

Вторая ипотека при непогашенной первой. Зачем так рисковать?

Ипотека оформляется на длительный срок. За время погашения жилищного кредита может случиться многое. Нередко заемщики хотят продать квартиру с непогашенной ипотекой и приобрести новое жилье. Кто-то желает купить дополнительное недвижимое имущество. В большинстве случаев выгоднее оформить вторую ипотеку, чем покрывать первую и лишь после этого подавать заявку на второй займ.

Оформлять или не оформлять

Давайте представим, что некий человек оформил ипотеку на 3 миллиона. Прошло несколько лет, действующий ипотечный кредит практически погашен, но гражданин захотел купить другую квартиру. По займу осталось выплатить 1 миллион рублей. Именно эта сумма имеется на руках у нашего заемщика. Новая жилплощадь предлагается за 5 миллионов рублей. Что выгодней? Закрыть уже имеющуюся ипотеку или купить новую квартиру, заплатив 1 миллион рублей в качестве первого взноса по второй ипотеке? Давайте разбираться!

Заемщик может погасить первую ипотеку, продать старую квартиру и лишь после этого задуматься о следующем займе. Для многих такая схема покажется наиболее удачной. В особенности, если заемщик планирует продать прежнее жилье. Вероятность одобрения при полном закрытии первой ипотеки действительно выше. Но! Во-первых, денег на первый взнос для оформления последующей ипотеки может не хватить. Во-вторых, понравившаяся недвижимость может быть продана другим покупателям, так как ждать окончания сделки купли-продажи по вашей квартире никто не будет. В-третьих, не все кредиторы лояльно относятся к клиентам, досрочно погасившим кредиты. Выплата первой ипотеки может не повлиять благотворно на процесс получения следующего займа, а стать препятствием в оформлении новой ипотеки. И личная история Анны Михайловны доказывает это.

В прошлом году Анна Михайловна досрочно погасила ипотеку, выплатив банку оставшиеся 800 тысяч рублей. Сделала она это намеренно. Женщина решила увеличить жилплощадь. Она внесла оставшуюся сумму и оперативно продала квартиру. Вторую ипотеку Анна Михайловна планировала оформлять в том же банке, но там она получила отказ. Причину такого решения клиенту не озвучили. Но вывод очевиден. Исходя из того, что все ежемесячные платежи вносились вовремя, кредитная история была идеальна и иных долговых обязательств дама не имела, вероятнее всего, что кредитор не захотел связываться с заемщиком, погасившим займ ранее сроков, указанных в договоре.

Есть и другой путь, по которому может пойти любой человек, желающий приобрести новую недвижимость. Давайте вернемся к нашему вымышленному заемщику. 1 миллион рублей клиент банка может внести в качестве первоначального взноса по новой ипотеке. После погашения первого кредита он может продать квартиру, а вырученные деньги внести на полное или частичное погашение второй ипотеки. В данном случае заемщика ждут строгие требования банка и высокие ежемесячные платежи сразу по двум ипотечным займам. Готовы к этому? Действуйте! Схема идеальна для тех, чей кредитный договор подходит к концу и ежемесячных платежей осталось не так много.

Кому одобряют?

Вторую ипотеку при непогашенной первой может получить лицо, полностью соответствующее критериям финансовой организации. У одних банков требования более мягкие, у других — чрезмерно строгие. Большинство кредиторов оценивают потенциальных заемщиков по таким критериям, как:

· Кредитная история

Ваша кредитная история должна быть идеальной. Если были допущены просрочки, банк может отказать в выдаче ипотеки.

· Платежеспособность

Некоторые кредиторы одобряют заявки лишь тем, у кого на выплату кредита уходит не более 40% от заработка. Многие банки считают, что выдать ссуду можно, если у заемщика после погашения ежемесячного платежа остается среднедушевой прожиточный минимум. Например, в Москве в 2019 году он составил около 16 тысяч рублей. Иногда финансовые организации учитывают неофициальные доходы, что также увеличивает шансы на получение желаемого жилищного кредита.

· Размер первоначального взноса

Величина первоначального взноса зависит от политики кредитора. Будьте готовы к тому, что вас попросят внести свыше 30%, а в некоторых случаях — свыше 50%.

· Наличие залогового имущества

Залог, подходящий под условия новой ипотеки, прибавит шансы на получение ипотечного кредита.

· Иждивенцы

Дети увеличивают нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому банки запрашивают информацию об иждивенцах. Перед отправкой заявки убедитесь, что семейного дохода хватает на каждого члена семьи. После выплаты ежемесячного платежа должен оставаться прожиточный минимум на всех детей и взрослых.

· Сумма оставшейся ссуды по первой ипотеке

Чем меньше осталось выплатить денег по первому займу, тем больше шансов на получение второй ипотеки. Эксперты считают, что вероятность получения одобрительного решения кредитора будет выше, если клиент выплатил более 70% заемных средств.

Считаете, что не соответствуете некоторым требованиям банка? Вы можете повысить шансы на одобрение. Например, предложить наиболее крупный первый взнос. Многие кредиторы при вторичной ипотеке требуют от заемщиков вносить сумму, равную или превышающую 50% от стоимости недвижимости. Предложите чуть больше денег, нежели требует банк. Так вы сможете увеличить вероятность одобрения и приобрести желаемые квадратные метры.

Поручители и созаемщики значительно увеличат шансы на получение второй ипотеки. Вне зависимости от наличия лиц, готовых взять поручительство или стать созаемщиком, банк потребует подтвердить доход. Если зарплата не позволяет покрывать сразу два ипотечного кредита, получить одобрение навряд ли удастся. Эксперты по ипотечному кредитованию рекомендуют подавать заявки в банк, в котором заемщик является постоянным или зарплатным клиентом. Процесс одобрения и оформления договора будет гораздо проще, если обратиться за ссудой в банк, выдавший первую ипотеку. Если же финансовая организация предлагает заведомо невыгодные для вас условия, смело обращайтесь к другом кредитору.

Не стоит забывать про страхование жизни. Абсолютно все банки хотят обезопасить свои деньги. С наибольшей вероятностью получить желаемую ипотеку смогут граждане, оформившие страховку от несчастного случая и потери трудоспособности. Важно, что страховой договор станет гарантией не только для кредитора, но и для вас. Продолжительный больничный, операция и другие недуги могут сказаться на вашей платежеспособности. Страховка позволит сохранить жилье даже при невозможности покрывать ежемесячные платежи.

Чем мы рискуем?

Любой кредит — это всегда риск. Ипотека не является исключением. Оформляя займ, следует понимать, что ежемесячно вы должны вносить крупные платежи на протяжении действия кредитного соглашения. Платить за два ипотечных кредита достаточно сложно. В большинстве случаев заемщикам приходится отказывать себе во всем, чтобы не допустить просрочки. Кто-то остается без путешествий. Нередко граждане не могут покупать привычные продукты. Оформлять вторую ипотеку следует только в том случае, если вы уверены в стабильности своего дохода. Существуют факторы, по причине которых вы можете не справиться с объемом ежемесячных платежей? От второго ипотечного кредита лучше отказаться.

Ошибка большинства заемщиков — неправильная оценка собственной платежеспособности. Не стоит рассчитывать на быстрое покрытие первой ипотеки, после которой выплата второй не составит труда. Есть и те, кто надеется продать первую квартиру и покрыть вырученными деньгами второй займ. Не всегда жилье продается быстро. При желании оформить последующий жилищный кредит следует опираться лишь на реальный уровень дохода семьи. Только в этом случае вы можете быть уверены в удачном погашении и первой, и второй ипотеки.

Источник

Можно ли взять вторую ипотеку не погасив первую

С необходимостью получения еще одной ипотеки без выплаты текущей сталкиваются многие люди. Поводом для оформления повторного займа могут стать различные жизненные ситуации. При возникновении такой потребности важно знать, можно ли взять вторую ипотеку, не погасив первую, и с какими нюансами придется столкнуться в момент получения жилищного кредита.

Суть проблемы со стороны банков

Действующее законодательство РФ не накладывает запрет на оформление единовременно нескольких ипотечных займов. Ни в 102-ФЗ, ни в Гражданском кодексе об этом ничего не говорится. Поэтому окончательное решение о целесообразности двойного кредитования возлагается исключительно на банки.

Большинство кредитных учреждений придерживается негласного правила, согласно которому для одного заемщика допускается оформление не более 2-х продуктов одного типа. То есть не более 2-х потребительских или автокредитов.

Ипотека здесь для многих банков является исключением в силу своих особенностей. Длительный срок возврата, ощутимая величина ежемесячного платежа — факторы повышенного риска невозврата или допущения просрочек. Два действующих ипотечных кредита у одного заемщика в итоге могут стать непосильной ношей и привести к необратимому процессу — дефолту (невозможности обслуживания своих обязательств).

Поэтому возможность одновременного получения сразу 2-х ипотек обсуждается с конкретным банком на индивидуальной основе. Положительное решение может быть вынесено практически идеальному клиенту, соответствующему следующим требованиям:

• постоянный официальный доход, достаточный для комфортного обслуживания двух кредитов;
• стабильная занятость (лучше с длительным стажем на одном месте работы);
• отличная кредитная история;
• высоколиквидный залог;
• заключение полного договора страхования;
• полное соответствие возрастным и регистрационным ограничениям.

Дополнительным плюсом станет предоставление поручителей, также соответствующих всем требованиям кредитора.

ВЫВОД: Если клиенту удастся убедить банк в своей надежности и кредитоспособности, то существует высокая доля вероятности одобрения сразу двух ипотечных заявок.

Доступность второй ипотеки и требования к заемщику

Банки не желают терпеть убытки, а потому стремятся к минимизации всех возможных рисков, которые могут быть связаны с ипотекой. Чтобы быть уверенными в том, что выданные клиенту средства не пропадут, а принесут доход, банковские служащие самым тщательным образом проверяют каждого заявителя, обратившегося за ипотекой во второй раз. Именно поэтому сроки оформления второго кредита намного больше (если сравнивать их с первым обращением).

Основная особенность ипотеки состоит в том, что она оформляется на длительный срок. За это время в семье могут измениться любые обстоятельства. В частности, семьи растут, и это означает нужду в более просторном и комфортабельном жилье. А значит, потребуется снова оформлять ипотеку. Именно так и возникает вопрос, интересующий многие семьи: можно ли взять второй ипотечный кредит в Сбербанке, не дожидаясь погашения существующего?

Требования, которые банк предъявляет к желающему получить вторую ссуду на жилье заемщику, не дожидаясь погашения актуальной, довольно серьезны. Ситуация, когда клиент полностью им соответствует, встречаются нечасто, но все же это вполне возможно. Процесс оформления документов в этом случае очень сложный и несколько запутанный, а потому эту работу поручают лишь тем сотрудникам, которые имеют значительный опыт в таких делах.

В принципе, вторая ипотека — реальность для каждого клиента. Только бы он был в состоянии сделать первый взнос, имел хорошие доходы и не допускал просрочек с выплатами. Если семья в целом имеет неплохой доход, то шансы сильно возрастают.

Вот главные критерии, которым должен отвечать клиент, желающий оформить второй кредит:

1. Платежеспособность. Для её оценки банк требует предоставления документов, подтверждающих размеры всех доходов. Эти цифры должны быть представлены в специальных бумагах, завизированных печатями и подписями. Главное — суммы имеющихся доходов должно хватать на взносы. И это — самое важное условие одобрения заявки.
2. Хорошая кредитная история. Для банка важна серьезность и добросовестность клиента, желающего получить ипотеку вторично. Имеющиеся в истории просроченные выплаты, нарушения и штрафы в период использования актуальной ипотеки — самая распространенная причина отказа.
3. Наличие в семье иждивенцев. От этого зависит возможный размер ежемесячного платежа, а следовательно, и сумма, на которую может рассчитывать заявитель.
4. Остаток первого долга. Второй кредит дадут только в том случае, если первый погашен хотя бы на 70%.
5. Первоначальный взнос. Если у заемщика есть 10-15% собственных средств, тогда может быть получена вторая ипотечная ссуда.
6. Возможность предоставить залог. Страхование залогового имущества обязательно, а его стоимость должна быть достаточной, чтобы в случае неприятной ситуации полностью перекрыть долг.

Эти критерии являются для банка приоритетными, если клиент подает заявку на оформление новой ипотеки, не рассчитавшись пока с прежним долгом.

В каком банке брать вторую ипотеку

Практика показывает, что вероятность одобрения второго ипотечного кредита намного выше при обращении в тот же банк, в котором оформлена первая. Но это правило действует только в том случае, если заемщик является добросовестным и выполняет взятые на себя финансовые обязательства в полном объеме и своевременно. В подобной ситуации многие банки идут навстречу выгодному для них клиенту, не только одобряя выдачу кредита, но и предоставляя льготные и выгодные условия по его оформлению.

Вторым критерием при выборе банка выступает стабильность финансового состояния кредитной организации. После того, как во второй половине 2017 года сразу два крупных частных банка из топ-10 российского рейтинга, а именно Открытие и Бинбанк, подверглись со стороны ЦБ РФ процедуре санации, значительная часть клиентов стала активнее пользоваться услугами банковских организаций с государственным участием.

Факт. Более трех четвертей рынка ипотечного кредитования приходится на долю трех крупнейших государственных банков, а именно: Сбербанка, Россельхозбанка и ВТБ.

К числу самых крупных из них относятся Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк. Дополнительным аргументом в пользу перечисленных финансовых структур является их активное участие в различных государственных программах льготной ипотеки.

Как взять 2 ипотеки одновременно

Жизненные ситуации могут быть самыми разными. Некоторые случаи могут потребовать одновременного оформления нескольких ипотечных кредитов. Сделать это реально в двух случаях: при полном соответствии всех требований банка и высоких доходах, а также при одновременной подаче второй заявки в другой банк, скрывая этот факт от первого. Рассмотрим обе ситуации подробнее.

Если доход позволяет

Кредитная политика в ведущих банках РФ предусматривает максимальную нагрузку по ежемесячным платежам не более 40% от совокупного дохода семьи. Если по подаваемой ипотечной заявке нагрузка будет выше, то в отношении такого клиента будет вынесено отрицательное решение, так как риск для банка будет повышен.

Заемщик, для которого кредитное бремя по обоим займам будет посильным (на ежемесячные платежи приходится не более 40% от семейного бюджета), будет признан платежеспособным. Подтверждение этого факта путем предоставления официальных документов и справок в большинстве банков будет обязательным.

Помимо уровня платежеспособности кредитор обратит внимание на стаж и стабильность работы. Если размер заработной платы позволяет оформить несколько ипотек, но стаж не достаточен, то банк порекомендует обратиться за получением кредита позднее.

Кредитные специалисты подробно изучают и анализирует предоставленные клиентом данные. В частности, на основании документов об уровне дохода и сведений, указанных в анкете-заявлении, банк будет учитывать текущий уровень расходов конкретной семьи, количество иждивенцев, долю платежей по текущим и будущим обязательствам. На основе этой информации будет сделан вывод о достаточности или недостаточности доходов для покрытия платежей по всем займам.

Оформление ипотеки происходит двумя путями:

1. Оформляется одна ипотека на два предмета залога (в одном договоре будет прописана покупка двух объектов недвижимости и оба они пойдут в залог).
2. Оформляется две ипотеки на каждый из объектов (заявки можно подавать сразу две, а при ипотеке Сбербанка строго по очереди, сначала оформляется первая ипотека до конца, а затем вторая).

Если дохода не хватает на две ипотеки

Если общий доход в семье недостаточен для обслуживания нескольких ипотечных займов, то любой банк сразу откажет в сотрудничестве. Никто не захочет связываться с заемщиком, который в любой момент может нарушить условия договора.

Вариантом, позволяющим рассчитывать на положительный исход дела, может стать одновременная подача кредитных заявок сразу в несколько банков. После того, как будет банк одобрит выдачу ипотеки, оперативно заняться оформлением во втором банке. Сделать это будет возможно только, если сведения в БКИ не успеют выгрузиться.

Здесь все зависит от банка-кредитора. В одних банках установлены автоматические программы подачи данных в БКИ (любые операции в отношении конкретного клиента начинают отображаться с момента фиксации в этой программе), а в других — этим занимаются обычные банковские работники.

В последнем случае процедура подачи данных в БКИ производится не каждый день, а с некоторой задержкой. Поэтому клиенту, претендующему на получение сразу двух ипотек, может повезти только в подобном банке.

Также стоит понимать, что только факт выдачи денег считается основанием для передачи данных в БКИ о том, что кредит выдан. Если вам одобрили только объект недвижимости, то в БКИ информации о том, что у вас уже есть действующая ипотека не будет.

Так, если вы одну из ипотек оформляете в Сбербанке, то следует знать, что после того как у вас будет одобрен объект недвижимости больше проверки кредитной истории у вас не будет. Исключение — это различные откаты заявки при смене квартиры или других параметров. Вы смело можете идти в другой банк и оформлять ипотеку, пока не прошла регистрация и Сбербанк не выдал вам деньги на счет.

Механизм подачи заявки следующий:

1. Подается заявка сразу в несколько банков на нужные суммы;
2. Получаем одобрение;
3. Готовим пакеты документов по залогу;
4. Подаем один пакет документов в банк и ждём одобрение;
5. После одобрения подаем документы на недвижимость по второму объекту;
6. Получаем одобрение и идем на регистрацию сделки;
7. После регистрации производим выдачу ипотеки и перечисление денег продавцу.

Важно знать, что если у вас действует аккредитивная форма расчетов и деньги по ипотеке перечисляются на счет до регистрации сделки, то в таком банке нужно оформлять ипотеку на второй объект, а не на первый т.к. информация в БКИ у вас появится сразу же после перечисления денег на счет.

Что делать, если доходов на вторую ипотеку не хватает

Если у заемщика нет возможности официально подтвердить достаточность своих доходов для оформления второй ипотеки, то выходом из этой ситуации могут стать:

1. Оформление ипотечного кредита по двум документам (такие займы характеризуются повышенными процентными ставками, но зато отсутствует необходимость предоставления множества справок и бумаг подтверждающих доход).
2. Подтверждение доходов по справке Банка (заверенные работодателем сведения о размере доходов клиента могут оформлены на специальном бланке по форме банка, что позволяет учесть «серый» доход и увеличить сумму одобрения).
3. Предоставление созаемщиков (их доход будет учтен при определении максимальной суммы займа).
4. Подтверждение получения дополнительного дохода (пенсии, пассивного дохода и иных регулярных выплат).
5. Мониторинг данных в БКИ для подачи заявки в нужный банк в подходящий момент (заемщик может уточнить в каком БКИ находится его кредитная история и обратиться в тот банк, который не использует эту БКИ для анализа кредитной истории заемщика).

Также большим плюсом станет предоставление документов о наличии в собственности заемщика ликвидного движимого и недвижимого имущества, как факта подтверждения платежеспособности.

Условия второй ипотеки

В большинстве случаев вторая ипотека оформляется как отдельный кредитный договор на стандартных условиях.

Следует иметь в виду! Льготные категории заемщиков, например, оформившие первый ипотечный договор по государственной программе молодым семьям, не смогут воспользоваться государственной поддержкой второй раз.

Документы для оформления:

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (ипотека доступна гражданам РФ и иностранным гражданам, осуществляемым трудовую деятельности на территории страны);
• анкета-заявление, в которой указываются основные данные потенциального заемщика, сведения о составе семьи, уровень ежемесячного дохода и иные существенные данные;
• подтверждение дохода (2НФДЛ или справка, оформленная по форме банка — можно распечатать на официальном сайте или взять образец в территориальном отделении банковского учреждения).
• подтверждение наличия первоначального взноса;
• заверенная копия трудовой книжкой с отметкой о том, что сотрудник работает по настоящее время;
• в некоторых случаях банк может потребовать справку об отсутствии просрочек по действующему кредиту, но, как правило, большинство банков проверяют эту информацию, отправляя данные клиента в бюро кредитных историй.

Следует иметь в виду! Некоторые банки выдвигают требование о максимальном размере действующих обязательств клиента, данные условия следует уточнять в самом кредитном учреждении.

Заявление заполняется в любом территориальном подразделении банка или оформляют предварительную заявку онлайн на официальном сайте. Специалист банка проверяет полученную документацию, связывается с клиентом и работодателем для уточнения данных. Затем принимается предварительное решение.

ПАО Сбербанк предлагает дополнительный сервис подачи электронной заявки, позволяющий получить одобрение дистанционно и загрузить документы для оценки выбранного объекта недвижимости без посещения офиса.

Вероятность одобрения

Все входящие заявки рассматриваются банковским учреждением в индивидуальном порядке, в ряде случаев для минимизации рисков банк может одобрить вторую ипотеку под более высокие проценты или сокращенный срок кредитования. В условиях высокой конкуренции среди банков для привлечения клиентов, при наличии у заемщика достаточного количества собственных средств для внесения первоначального взноса и подтверждения высоких уровней доходов есть довольно высокие шансы на одобрение второй ипотеки без погашения действующего кредитного обязательства.

Как повысить?

Для того чтобы увеличить шансы на одобрение оформления второго кредитного договора при наличии действующих обязательств перед банком можно предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов, например, договор сдачи в аренду собственной недвижимости (не находящейся в залоге у банка) или дополнительно привлечь созаемщиков: в этом случае банк будет оценивать совокупный доход.

Кроме того, для снижения рисков банка клиент может дополнительно предоставить собственное имущество в залог.

Что делать при отказе?

При получении отказа на оформление второго ипотечного договора есть несколько вариантов действий потенциального заемщика:

• подача повторной заявки через определенное время (повторная заявка доступна не ранее чем через 2 месяца);
• обращение в сторонние банки;
• реализация первого объекта недвижимости. Так как оно находится в залоге у банка, то потребуется письменное разрешение. Можно договориться с покупателем о внесении части средств для полного погашения обязательств перед банком, снятия обременения с недвижимости и оформление стандартной сделки купли-продажи;
• оформление потребительского кредита для погашения действующей ипотеки: высокорисковый способ погашения обязательств, так как ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке.

Можно ли взять военную ипотеку второй раз

Сегодня для большого количества военнослужащих, которые уже успели воспользоваться накопительно-ипотечной системой, серьезную актуальность приобрел вопрос, разрешается ли взять военную ипотеку второй раз. Действующее законодательство не запрещает подобной сделки, однако, для ее осуществления необходимо выполнение нескольких условий, в частности:

• Снятие обременения с уже приобретенной по программе военной ипотеки квартиры. Это необходимо, так как жилье находится в залоге не только у банка, но и у представляющей интересы Министерства обороны Росвоенипотеки;
• Снятие обременения в кредитной организации, оформившей ипотеку;
• Повторное обращение для получения финансовых средств, предусмотренных для участника военной ипотеки.

Факт. Количество участников НИС для военнослужащих превышает на данный момент 350 тыс. человек. При этом примерно 10% от числа участников уже получили жилье по этой программе.

Для успешного выполнения описанных выше требований заемщику необходимо обладать достаточно серьезными ресурсами. Поэтому военнослужащие нередко вынуждены оформлять потребительский кредит и обслуживать его до момента получения повторного ипотечного займа. Это выступает одной из главных причин редкого использования военной ипотеки во второй раз.

Вывод

В 2019 году можно беспрепятственно получить вторую ипотеку, если у потенциального заемщика присутствует возможность для выполнения обязательств по обеим задолженностям. Финансовая организация тщательно проверяет соответствие требованиям и принимает решение, исходя из особенностей ситуации.

У семьи должна оставаться возможность погашать долг и обеспечивать собственные нужды. К обращению в банк рекомендуется подготовиться, собрав достаточную сумму денежных средств для первоначального взноса и выполнив привлечение поручителей. Наличие дополнительного имущества в собственности и получение заработной платы на счет ?