Можно ли зарегистрировать договор купли продажи если есть договор дарение

Дарение и купля-продажа

Дарение (гл. 32 Гражданского кодекса (ГК) РФ) и купля-продажа (гл. 30 ГК РФ) — кардинально отличающиеся по своей природе двусторонние сделки, направленные на отчуждение имущественных благ одной стороной (их собственником) в пользу второй стороны названных договоров. Обе сделки могут заключаться в письменной или устной форме и отчуждать любое благо или право требования, свободный оборот которого на территории РФ не запрещен. Во всем остальном указанные сделки существенно разнятся, в чем и выражается преимущество выбора одной из них в конкретной ситуации.

Важно

Основным отличием дарения (ст. 572 ГК РФ) от купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) является его безвозмездный характер. Дарение исключает возможность предоставления встречного имущественного блага, без которого невозможна купля-продажа — в ней оно выражается в денежных средствах (п. 1 ст. 454 ГК).

Не менее существенным отличием представляется допустимый субъектный состав сделок. Так, в купле-продаже могут лично участвовать любые субъекты права, которые наделены правоспособностью для заключения сделок (все, кроме недееспособных, малолетних лиц — ст. 171 и 172 ГК РФ). Что касается дарения, то кроме вышеуказанных ограничений к нему также применяются запреты участия для субъектов исходя из их профессиональной деятельности (п. 2, 3, 4 ч. 1 ст. 575 ГК), что продиктовано сущностью дарения.

Еще одним важным фактором при выборе способа отчуждения и приобретения имущества является правовой режим владения, возникающий у нового собственника. Так, при купле-продаже, в случае нахождения нового владельца имущества в браке, в отношении приобретенного имущества, согласно п. 1 ст. 256 ГК, возникает совместный режим владения этим имуществом, независимо от того, кем и на чьи средства оно было приобретено. Невозможность применения этого правила допускается лишь при наличии брачного контракта с соответствующими условиями. При дарении же, согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса (СК) РФ, новый собственник владеет имуществом единолично.

Кроме того, определенную важность составляет и необходимость уплаты 13% НДФЛ (ст. 208 и 224 Налогового кодекса (НК) РФ). Она возникает при проведении обеих сделок, однако при купле-продаже обязанность ее уплаты возлагается на продавца, а при дарении — на одаряемого. Исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), что к купле-продаже не применимо. Для нее, в случае владения имуществом (чаще всего недвижимым) более трех лет, применимы нормы налогового вычета (ст. 220 НК РФ) (кроме случаев купли-продажи между родственниками).

Помимо этого, для дарения законодателем определен перечень причин, позволяющих расторгнуть сделку, уже после ее совершения, даже при соблюдении всех значимых условий (ст. 578 ГК), что недопустимо при купле-продаже.

Договор дарения

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ, договором дарения является оформленное письменно или устно соглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передачи дарителем — собственником имущества в пользу одаряемого имущественных благ в виде вещей, прав требования или выполнения вместо него его имущественных обязанностей. Поскольку договор безвозмездный и безусловный, даритель ничего не получает взамен, а у одаряемого не возникают имущественные обязанности. Их наличие определяет притворность договора, что влечет его ничтожность (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Содержание договора дарения

Кроме стандартных реквизитов — даты, места наименования и обязанностей сторон — в этом документе обязательно должен быть обозначен предмет соглашения. В качестве него чаще всего выступают не изъятые из оборота вещи, однако могут выступать и имущественные права требования (передача права автора песни на получение гонорара от звукозаписывающей компании), а также освобождение от обязанности (прощение долга). Предмет должен быть конкретизирован договором, отсутствие такого прямого указания на конкретную вещь, право или способ освобождения влекут ничтожность договора (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, договором оговариваются условия, определяющие порядок передачи, ответственность за ненадлежащее использование, ограничения такого использования, также могут содержаться отлагательные или отменительные условия получения дара.

Форма договора

Согласно ст. 574 ГК РФ, в большинстве случаев допускается заключение устной формы договоров дарения. Исключения, требующие письменной формы, определены в п. 2 и 3 указанной статьи:

• обещание дарения;
• дарение недвижимости;
• дарение юридическим лицом блага стоимостью выше 3 тыс. рублей.

Обязательного нотариального оформления или госрегистрации не предусмотрено.

Плюсы и минусы договора дарения

К основным плюсам следует отнести:

• простоту оформления — возможность устной формы договора, отсутствие необходимости нотариального заверения и госрегистрации, минимальный объем необходимых реквизитов и т.д.;
• отсутствие необходимости уплаты НДФЛ при дарении между родственниками, между кем оно чаще всего и совершается;
• возможность дарителя отменить дарение (ст. 578 ГК РФ);
• отсутствие имущественных обязательств у одаряемого;
• возникновение единоличного права владения у одаряемого, находящегося в браке (ст. 36 СК РФ).

К минусам относятся:

• возможность отмены дарения со стороны дарителя является минусом для одаряемого;
• безвозмездность является минусом для дарителя;
• возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц;
• признание ничтожности при несоблюдении некоторых условий относительно содержания договора.

Договор купли-продажи

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, под договором купли-продажи следует понимать соглашение, по которому одна сторона — продавец, обязуется передать в собственность второй стороны — покупателю, товар, за который он передает продавцу заранее оговоренную денежную сумму — его цену. Правоотношения, возникающие между сторонами договора купли-продажи, регулируются главой 30 ГК РФ, которая различает несколько ее видов — розничная купля-продажа, договор поставки, контрактации, продажу недвижимости и т.д., а также устанавливает определенные особенности их заключения.

Содержание договора купли-продажи

Кроме стандартных реквизитов, под содержанием договора купли-продажи следует понимать совокупность прав и обязанностей сторон, возникающих относительно условий договора, регулируемых гл. 30 ГК.

Важно

Одним из таких важнейших условий является предмет договора — товар, соблюдение которого предусматривает определение его наименования и количества (п. 3 ст. 455 ГК, п. 2 ст. 465 ГК). Ими могут выступать предметы материального мира, ценные бумаги или имущественные права.

Кроме того, распространенным условием является соблюдение качества товара, которое определяется договором (п. 1 ст. 469 ГК РФ) или пригодно для выполнения целей, для которых используется предмет такого рода (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Не менее важным условием является цена предмета, которая определяется соглашением сторон (кроме регулируемых государством). При отсутствии ее в договоре уплате подлежит цена, взимаемая за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Помимо того, обязательным условием действительности договора является указание обязанностей сторон, основными из которых является:

• передача продавцом товара покупателю;
• прием товара покупателем и оплата его цены продавцу. Договором могут устанавливаться любые другие незапрещенные законом условия.

Форма договора

Она определяется, исходя из предмета, его стоимости и субъектного состава. Допустимы 3 формы:

• устная (применима чаще всего в розничной купле продаже);
• письменная (поставка, контрактация, участие в качестве стороны юридического лица и т.д.);
• нотариально удостоверенная (оформляется по соглашению сторон).

Кроме того, некоторые договоры подлежат государственной регистрации (ст. 558 и 560 ГК РФ).

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К плюсам отчуждения имущества путем заключения договора купли-продажи следует отнести:

• простота и быстрота оформления — большинство договоров может заключаться в устной форме, без нотариального удостоверения и государственной регистрации;
• отсутствие ограничений для субъектного состава, кроме общепринятых запретов для недееспособных и малолетних лиц (ст. 171 и 172 ГК РФ);
• возмездный характер сделки позволяет стороне, отчуждающей имущество, требовать за него денежное вознаграждение — его цену;
• минимальное количество условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

К минусам сделки купли-продажи относят:

• возмездный характер обязывает покупателя к уплате в пользу продавца денежных средств;
• необходимость уплаты НДФЛ (ст. 208 НК РФ), кроме случаев применения правил налогового вычета (ст. 220 НК РФ);
• возникновение совместного режима владения приобретенной собственностью при нахождении покупателя в браке (п. 1 ст. 256 ГК РФ), кроме случаев заключения брачного контракта;
• необходимость уведомления сособственников о продаже своей доли имущества и учет их права преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

Недействительность притворной сделки

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворной сделкой считается соглашение, заключенное между сторонами в целях прикрытия какой-либо другой сделки. Заключенное в таких целях соглашение считается ничтожным, что влечет его недействительность. Притворные сделки в большинстве случаев заключаются сторонами в целях обхода каких-либо недостижимых ими законных требований, запретов, ограничений и т.д.

К сведению

Поскольку основной задачей правил ГК РФ является установление и исключение прикрытия основной сделки, правила ничтожности применяются лишь к прикрывающей сделке. К соглашению же, которое стороны хотели прикрыть, в случае ее действительности, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, применяются правила, установленные ГК именно для нее.

Несмотря на то, что притворная сделка считается недействительной сама по себе, для исключения наступления неблагоприятных для третьих лиц последствий ее заключения, необходимо признание ее недействительности судом, которое осуществляется по инициативе этих третьих лиц, заинтересованных в таком признании. Для доказывания притворности допускается использование всех процессуальных инструментов.

При признании недействительности неисполненной притворной сделки, все ограничивается запретом ее исполнения. Если недействительной признается исполненная сделка, к ней, согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, применяются правила двусторонней реституции — возврат полученных по сделке благ. При невозможности ее применения стороны возмещают друг другу ущерб в денежной форме.

Пример

Гражданин С. решил купить у гражданина О. имеющееся у последнего на праве собственности нежилое помещение. Поскольку гражданин С. был женат на гражданке Б., при покупке помещения, согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ, у них возникало бы право совместной собственности на этот объект недвижимости. Не желая наступления таких последствий, и в целях единоличного владения помещением С. предложил О. вместо договора купли-продажи оформить на него дарственную указанного объекта недвижимости. Деньги же С. обещал перечислить со счета своего частного предприятия на банковскую карту О. Поскольку О. это устраивало, он согласился на такое предложение.

Оформив все необходимые документы, указанная недвижимость перешла в собственность С. По прошествии некоторого времени Б., работая бухгалтером на предприятии своего мужа и проверяя отчетность, заинтересовалась переводом средств на счет гражданина О.

Заподозрив махинации, она выяснила, что указанные средства были переведены в счет покупки недвижимости. Проверив все документы, она пришла к выводу, что ее муж, с целью прикрытия сделки купли-продажи, оформил дарение. Поскольку такое развитие событий нарушало ее права как супруги С. — она подала иск в суд для признания сделки дарения между ее мужем и О. недействительной. Суд, основываясь на приведенных аргументах, признал сделку дарения притворной, что, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, влекло ее недействительность. Более того, поскольку сделка уже была совершена, суд обязал С. и О. оформить ее надлежащим образом, в соответствии с требованиями для договора купли-продажи (гл. 30 ГК).

Заключение

Дарение и купля-продажа — кардинально отличающиеся по своей сущности сделки, направленные на отчуждение имущества.

Дарение является безвозмездной, а купля-продажа — возмездной сделкой.

Оба договора в большинстве случаев заключаются устно, не требуют нотариальной формы и государственной регистрации, кроме случаев продажи или дарения недвижимого имущества, а также дарения благ стоимостью более 3000 рублей от имени юридических лиц и обещания дарения.

Приобретение имущества путем купли-продажи порождает режим совместной собственности.

Обе сделки облагаются НДФЛ, кроме случаев применения налогового вычета и дарения между родственниками.

Для дарителя законодателем определен перечень причин, допускающих отмену дарения, что не применяется в купле-продаже.

Дарение позволяет обойти правило права преимущественного приобретения.

Прикрытие купли-продажи сделкой дарения влечет недействительность соглашения о дарении и обязательность применения норм главы 30 ГК.

Консультация юриста

Вопрос

Намереваюсь продать свой коллекционный ретро-автомобиль. Поскольку стоимость сделки достаточно высока, настаиваю на ее нотариальном оформлении. Однако потенциальный покупатель согласен заплатить за него, только если я соглашусь на оформление договора дарения, а сами деньги он передаст мне наличными, под расписку, якобы в качестве возврата долга. Меня немного пугают такие конструкции, скажите, законно ли такое оформление и какими последствиями оно грозит для меня?

Ответ

Исходя из того, что потенциальный покупатель предлагает вам прикрыть сделку купли-продажи сделкой дарения, то последняя является притворным договором, что, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, влечет его ничтожность, т.е. недействительность. Исходя из этого, она является незаконной, но, тем не менее, не влечет для вас никаких неблагоприятных последствий. Более того, при признании ее недействительности полученные сторонами по договору блага подлежат возврату (ст. 167 ГК РФ). Поскольку договор дарения не предполагает передачи в вашу пользу средств, даже при признании ничтожности, вам не придется возвращать полученные деньги, а автомобиль же, согласно указанной статье, должен будет возвращаться покупателем вам. А кроме этого, если в признании недействительности заключенной сделки никто не будет заинтересован, вы будете выступать дарителем, а не продавцом, т.е. формально вы не получите дохода, а следовательно, вам не придется платить НДФЛ, который бы пришлось уплачивать, согласно ст. 208 НК РФ, в случае купли-продажи. Несмотря на неоспоримые выгоды такой конструкции для вас она все же является незаконной.

Вопрос

Мой дед хочет передать мне в собственность свой загородный дом, купленный им в прошлом году. Скажите, как лучше оформить передачу, чтоб максимально сократить расходы на оплату налогов — договором дарения или купли-продажи? Если дарением, то имеет ли обратную силу указанный договор и сможет ли дед впоследствии отменить свое решение?

Ответ

Поскольку вы с вашим дедушкой являетесь близкими родственниками, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, дарение между вами не будет являться получением дохода, а следовательно, вы, как одаряемый по договору, будете освобождены от уплаты НДФЛ. Для купли-продажи такие правила не применяются. Что касается возможности отмены решения подарить вам дом, то исчерпывающий перечень оснований для этого определен в ст. 578 ГК РФ. В отношении загородного дома отмена станет возможна лишь при совершении вами покушения на жизнь и здоровье деда и его родственников (п. 1 ст. 578 ГК РФ) или в случае, если ваш дед переживет вас, а о возврате подарка после смерти дарителя ему будет указано в договоре (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Задайте вопрос юристу онлайн!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Источник