Можно ли взять ипотеку в сбербанке если есть жилье в собственности

Содержание статьи

Ипотека на долю в квартире в Сбербанке в 2021 году — условия, этапы оформления, льготные условия и нюансы

Ипотека на долю в квартире в Сбербанке оформляется только в рамках программы «Кредит на покупку готового жилья». При этом заемщик обязан предоставить в качестве залога другую недвижимость или получить согласие всех совладельцев жилплощади на ее обременение. В связи с низкой ликвидностью части собственности, банк тщательно проверяет потенциального соискателя, чтобы в дальнейшем не возникало трудностей с оплатой ссуды.

Какие есть виды долевой собственности

Согласно законодательству, долевая недвижимость имеет два вида:

Общая собственность — вариант, при котором владельцами жилья считаются несколько человек и их доля выражается не квадратными метрами, а процентным соотношением. К примеру, каждому члену семьи из 4 человек принадлежит ¼ часть дома.
Частная собственность — разновидность, определяемая конкретными размерами, выраженными в кв. м. Владелец дома имеет право пользоваться только выделенными ему квадратными метрами. Наглядным примером считается коммуналка.

Выдает ли Сбербанк ипотечные кредиты на долю недвижимости

Не все банковские учреждения дают кредиты на покупку части собственности. Сбербанк готов пойти на подобный риск, но с особой осторожностью.

При оформлении ипотеки залогом служит не целая квартира, а лишь ее доля, потому ликвидность у нее достаточно низкая. Как следствие, могут возникнуть трудности с реализацией. Если оформляется кредит под долю в коммунальной квартире, то учитывается год постройки, общее состояние. В большинстве случаев подобное жилье достаточно ветхое и аварийное, потому в качестве залога оно не принимается.

Важно! При покупке доли в общежитии или коммуналке необходимо получить согласие всех соседей и право собственности продавца.

В случае с квартирой возникают некоторые сложности. Банк не может оформить залог на всю квартиру, т. к. собственников долей несколько. В подобной ситуации заемщик обязан получить согласие на наложение обременения на всю жилплощадь, иначе в кредитовании будет отказано.

Условия ипотеки на часть недвижимости

Ссуда на долю квартиры выдается только в рамках одной программы «Кредит на покупку готового жилья». Для оформления подходит недвижимость вторичного рынка.

Условия выдачи:

Минимальная сумма займа — от 300 000 рублей.
Максимальная сумма — 85 % от стоимости залога.
Срок кредита — до 30 лет.
Размер первоначального взноса — не менее 15 %.
Процентная ставка — от 10,2 %.
Объектом залога выступает кредитуемое жилье или иная недвижимость.

Если заемщика удовлетворяют выдвинутые условия и он соответствует базовым требованиям банка, он может подать заявку на оформление доли квартиры через ипотеку.

По каким причинам банк может отказать в выдаче оформления долевой ипотеки

Мнение эксперта

Ирина Богданова

Стаж работы в Сбербанке 12 лет.

На практике получить одобрение Сбербанка по ипотеке на покупку доли в квартире достаточно сложно. Большая часть отказов приходит, если человек ранее не имел каких-либо прав на жилье или уже владеет долей, но даже после сделки кредитуемая недвижимость не перейдет в его полную собственность.

Причины отрицательного решения в том, что приобретаемая часть квартиры обладает низкой ликвидностью. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор не сможет возместить свои убытки, реализовав недвижимость. В подобных ситуациях эксперты советуют в качестве залога оформить другую, более ликвидную жилплощадь.

Какие документы необходимо собрать

Для ипотеки необходимо предоставить:

Паспорт Российской Федерации с регистрационной отметкой.
Второй документ (удостоверение водителя, СНИЛС, ИНН, загранпаспорт).
Свидетельство о брачном союзе, рождении детей.
Справку по форме банка или 2-НДФЛ за последние полгода.
Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

После одобрения необходимо предъявить документы на приобретаемое жилье, предоставляемый залог, справку, подтверждающую наличие первоначального взноса и договор страхования недвижимости.

Общая схема оформления долевой ипотеки

Этапы оформления ипотеки под долю в квартире:

Подача заявки на кредит. Подать ее можно в отделении банка или на официальном сайте ДомКлик.
Ожидание решения. Предварительное одобрение — неокончательный ответ. Кредитор, при выявлении в дальнейшем факта мошенничества или предоставления ложных сведений, может отказать в займе.
Проверка и оценка объекта недвижимости. Услуги оценщика оплачиваются заемщиком.
Заключение договора купли-продажи совместно с продавцом.
Подписание соглашения о кредитовании, внесение первоначального взноса.
Регистрация недвижимости в Росреестре.

В сравнении с оформлением полноценной квартиры, кредитование доли немного сложнее, особенно на начальном этапе, т. к. вероятность получения положительного решения по заявке крайне мала.

Особенности долевой ипотеки

Программа долевой ипотеки практически не отличается от стандартной процедуры кредитования. Однако кредитор предусматривает одну особенность: выкупить долю можно только при получении согласия всех владельцев на полное обременение квартиры. Если заемщик не в состоянии предоставить другой вариант залога, ему необходимо уговорить всех жильцов подписать согласие на подобную процедуру.

В связи с тем, что банк значительно рискует, оформляя долю квартиры, он свое внимание переключит на заемщика и его платежеспособность. При несоответствии дохода соискателя требованиям кредитора, в ипотеке будет отказано.

Важно учитывать, что процедура кредитования сопровождается некоторыми расходами:

нотариальные услуги — от 1500 рублей;
страхование квартиры/жизни — от 1 % (зависит от суммы займа);
оформление прав собственности — от 2 тыс. рублей;
услуги оценщика — от 3 тыс. рублей.

Ипотечный кредит на последнюю долю

Сбербанк достаточно лояльно относится к соискателям, выкупающим последнюю долю в квартире. По статистике отказов по данной программе намного меньше, чем в любом другом случае.

Вариант наиболее предпочтительный, поскольку не требуется согласия всех владельцев на оформление квартиры в залог. Банк, при потере заемщиком платежеспособности, сможет выгодно реализовать кредитную недвижимость.

Ипотека на долю на двоих

Речь идет о привлечении созаемщика, на которого возлагаются аналогичные долговые обязательства. Банк лояльно относится к подобному варианту оформления, т. к. вторым плательщиком, в большинстве случаев, выступает ближайший родственник.

Право собственности оформляемого жилья определяется долевым участием. Для официально зарегистрированной семьи предусмотрена совместная форма.

Распределение долей между созаемщиками

В случае, если созаемщиком становится супруг(а) заемщика, то он(а) автоматически по договору становится совладельцем части недвижимости. А вот для родственников или партнеров необходимо оформить специальное соглашение. Если отношения строились на полном доверии, отсудить положенную часть собственности можно будет в судебном порядке, предъявив квитанции об уплате ипотеки.

Выкуп доли у родственников

В законе не предусмотрено конкретных правил приобретения доли недвижимости у родственников. Однако на практике Сбербанк чаще отказывает заемщикам в подобном оформлении. Причиной такого решения становится подозрение на мошеннические действия. Стороны сделки могут разделить полученную от банка сумму и скрыться от оплаты этой доли квартиры.

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Банк охотнее одобряет выкуп последней доли в коммунальной квартире. Однако при выполнении некоторых требований, согласится и на приобретение одной комнаты:

в собственности имеется иная недвижимость для залога;
приобретаемое жилье пригодно для жизни;
канализация, санузел, вентиляция, отопление и электричество исправно;
размер помещения свыше 12 кв. м.;
отсутствуют деревянные перекрытия;
построено здание позже 1970 года.

Только в этом случае банк сможет рассмотреть заявку на оформление комнаты в коммунальной квартире.

Льготные условия для молодых семей

Целевых льготных предложений на покупку доли в квартире, на данный момент нет. Однако заемщики могут воспользоваться программой «Молодая семья» в рамках ипотеки на приобретение вторичного жилья.

Условия участия:

на двоих приходится 42 м2 площади квартиры, а на троих — по 18 м2 на каждого;
жилплощадь нарушает установленные санитарно-технические нормы;
семья живет в одном помещении с больным человеком, которому по закону необходимо жить отдельно;
возраст участников до 35 лет.

Ипотечный кредит на долю квартиры в Сбербанке выдается только в случае соответствия условиям законодательства. Соискатель может рассчитывать на субсидию до 40 % от стоимости жилья. Размер льготы определяется индивидуально.

Возврат процентов по долевой ипотеке

Каждый заемщик за приобретение недвижимости и выплату процентов может оформить налоговый вычет. Максимальная налогооблагаемая сумма по имуществу — 2 млн рублей, по ипотеке — 3 млн рублей. Таким образом заемщик может вернуть до 260 тыс. рублей с покупки жилья и 390 тыс. с ипотечного займа.

Важно! Сумма зависит от официального заработка налогоплательщика. Государство не выплатит заемщику больше, чем он перечислил ранее.

Соискатель может заранее рассчитать приблизительную сумму налогового вычета за год с помощью онлайн-калькулятора.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Реализовать недвижимость можно только при получении официального согласия Сбербанка. Для этого необходимо подать письменное заявление в отделении банка, указав объективные причины продажи залогового имущества.

Стоит ли оформлять долевую ипотеку

Кредит на выкуп доли в квартире — сложная процедура, требующая особой точности и внимательности от заемщика. С точки зрения банка подобная программа невыгодна, потому что имеются значительные риски, связанные с платежеспособностью клиента и дальнейшей реализацией неликвидной жилплощади.

Если рассматривать долевую ипотеку со стороны заемщика, то можно выделить несколько преимуществ:

низкая стоимость жилья;
невысокая процентная ставка, как следствие, небольшой платеж.

Из недостатков — сложности в оформлении.

В идеале лучше рассматривать полноценные варианты квартир или домов — так заемщик сможет обезопасить не только банк, но и себя.

Альтернативные варианты покупки доли жилья

При получении отказа в Сбербанке можно оформить потребительский кредит и купить долю за наличные. Стоимость части не так высока, как у полноценной квартиры, поэтому вероятность одобрения намного выше. При этом нет необходимости подтверждать цель кредитования. Из минусов можно выделить высокую процентную ставку и маленький срок займа — всего 5 лет.

Выводы

Оформление ипотеки на выкуп доли в квартире — трудоемкий процесс, предписывающий соблюдение всех установленных требований банка. В большинстве случаев финансовые учреждения не разрешают приобретать только часть недвижимости, однако Сбербанк не входит в их число. Взять ипотеку на часть квартиры возможно в рамках программы «Кредит на покупку готового жилья». Чаще всего от заемщика требуется получить согласие всех владельцев квартиры на ее полное обременение или предоставить иной объект для залога.

Ипотека на долю в квартире возможна! При этом в силу низкой ликвидности доли квартиры (независимо от того равные они или разные) — процесс одобрения такой заявки имеет ряд нюансов, описанных в этой публикации.

Источник

Можно ли взять ипотеку под залог имеющегося жилья в Сбербанке

При оформлении ипотеки обязательным условием многих банков традиционно является внесение первоначального взноса в размере от 15% стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Но проблемой среднестатистической российской семьи становится то, что такой суммы у них просто нет. В этом случае альтернативным вариантом может стать ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке. Это значит, что первоначальный взнос не нужен, но в качестве гарантии возврата заемных средств клиент предоставляет залоговое имущество банку. Данная программа подразумевает получение нецелевого кредита и ее особенностью является то, что не нужно официально подтверждать цель, на которую берутся денежные средства. Однако это не означает, что можно взять у банка крупную сумму и отправиться в путешествие или открыть свой бизнес. Сбербанк строго контролирует, чтобы финансовые средства были направлены только на приобретение жилья. Контроль осуществляется посредством четко прописанного алгоритма оформления займа и условий его выдачи.

Как взять ипотеку под залог имеющегося жилья

Чтобы оформить ипотеку без первоначального взноса, необходимо предоставить банку залог. Если у вас есть такая возможность, процедура оформления будет несложной:

Необходимо явиться в отделение банка по месту жительства или прописки.
Подать заявку, заполнив анкету и предоставить требуемый пакет документов.
Получить одобрение заявки.
Подписать договор на получение кредита.
Зарегистрировать ипотеку.
Получить денежные средства на счет.
Оформить сделку с продавцом.

Наличие пятого пункта предполагает, что нецелевой кредит можно получить только на приобретение готового жилья или строящейся квартиры в многоквартирном доме, потому что перед тем, как перевести деньги на счет заемщика, банк потребует зарегистрировать ипотечный договор. Это означает, что вы оформляете ипотеку, а затем полученными средствами погашаете ее.

Не стоить рассчитывать на получение кредита по данной программе на строительство дома или каких-то других целей. Если вы хотите построить дом или другое жилое помещение в кредит, менеджеры Сбербанка предложат вам другие программы, специально предназначенные для этих целей.

Таким образом, отсутствие необходимости подтверждать цель, на которую оформляется кредит, подразумевает под собой то, что вы можете приобрести любую недвижимость в любом месте и оценка банка или его согласие не потребуются. В иных случаях, чтобы купить жилье в ипотеку, вам потребовалось бы одобрение Сбербанком выбранного варианта.

Условия выдачи нецелевого кредита

Условия выдачи нецелевого кредита типичны, но имеют свои особенности. Ознакомиться с ними можно в нижеприведенной таблице.

Валюта	Российские рубли
Минимальная сумма	500 тысяч рублей
Максимальная сумма	10 миллионов руб. или 60% от стоимости залоговой недвижимости
Срок	От 1 года до 20 лет
Комиссия за оформление	Нет
Страховка жизни	Добровольно
Страхование недвижимости	Добровольно

Сумма выдачи займа не может превышать 10 млн. рублей или составлять более 60% от оценочной стоимости объекта недвижимости, которая передается банку в залог.

К примеру, чтобы получить 10 миллионов рублей в Сбербанке, вам необходимо предоставить имущество с оценочной стоимостью примерно 16,5 млн. руб. Если оценочная стоимость вашей квартиры, которую вы хотите оформить в залог, составляет 6 млн. руб, то максимальный размер кредита, на который вы можете рассчитывать, составит 3600000 рублей.

Процентные ставки

Поскольку цель, на которую берутся финансовые средства, не подтверждается, Сбербанк устанавливает повышенные процентные ставки по сравнению с другими видами ипотеки, чтобы минимизировать собственные риски и получить прибыль. Но учитывая суммы и сроки кредитования, эти проценты будут ниже, чем при оформлении потребительского кредита на любые цели.

Основные ставки по процентам приведены в таблице ниже.

Начальная ставка (действует для зарплатных клиентов Сбербанка)	12%
Если вы не получаете зарплату на карту Сбербанка	+0,5%
Если вы отказались от добровольного страхования жизни и здоровья	+1%
Итоговая ставка	13,5%

Большинство заемщиков при выборе суммы и срока кредитования ориентируются на размер ежемесячных платежей, чтобы оплачивать кредит было не обременительно. Для предварительного расчета суммы ежемесячных платежей, удобно воспользоваться онлайн-калькулятором. Здесь вы самостоятельно можете подбирать необходимую сумму кредита с учетом ваших потребностей и выгодно варьировать сроки кредитования, подобрав таким образом для себя наиболее оптимальные параметры. Калькулятор покажет примерный расчет ежемесячных платежей, процентную ставку для вашего случая и укажет общую сумму переплаты по кредиту.

Важно! Данные калькулятора предоставляются в ознакомительных целях и не являются гарантией одобрения кредита.

Какое имущество может выступать в качестве залога

Так как залоговое имущество является основным обеспечением и гарантией возврата денежных средств, Сбербанк тщательно подходит к отбору объектов недвижимости при выдаче нецелевого займа и выставляет определенные требования к ним. По условиям кредитной организации в залог принимаются следующие виды недвижимости:

Квартира в многоквартирном доме или в таун-хаусе на вторичном рынке.
Частный дом или другое жилое помещение вместе с земельным участком, на котором оно построено.
Отельный земельный участок.
Отдельный гараж.
Гараж вместе с земельным участком, на котором он построен.

Требования к объекту залога

Недвижимость, которая оформляется в залог, должна быть ликвидной. Это логичное требование со стороны Сбербанка. Если заемщик не сможет выполнить долговые обязательства и не вернет долг, кредитор будет вынужден продать залоговое имущество по такой сумме, чтобы покрыть свои расходы. Поэтому банк рассматривает объект залога с точки зрения следующих аспектов:

Территориальной принадлежности.
Общего состояния.
Наличия арестов, обременений и иных ограничений на продажу.

Отсюда вытекают основные требования к залоговому имуществу. Сбербанк категорически не примет под залог:

Квартиру, расположенную в аварийном доме, находящемся в ветхом фонде и готовящемся к сносу.
Земельный участок с жилым объектом или без, куда затруднен проезд и нет транспортного доступа.
Частный дом, расположенный далеко от города.
Недостроенный дом или готовую дачу, но без проведения основных коммуникаций (канализация, электричество, вода).
Квартиру, если в ней была проведена несанкционированная перепланировка без узаконения в надлежащем порядке.
Имущество с обременением или наложенным арестом.

Каждый случай банк рассматривает индивидуально и принимает решение в зависимости от обстоятельств с учетом множества факторов.

Требования к заемщикам

Сбербанк выставляет стандартные требования к заемщикам, которые хотят оформить ипотеку под залог имущества:

Наличие гражданства России.
Наличие постоянной прописки или временной регистрации.
Возраст не моложе 21 года и не старше 75 лет (к моменту погашения кредита).
Стаж работы на текущем месте — больше 6 месяцев.
Общий стаж трудовой деятельности за последние 5 лет — от 1 года. Это требование не распространяется на зарплатных клиентов.

Также кредитная история потенциального заемщика должна быть положительной, а совокупный доход должен быть достаточным для того, чтобы он смог без проблем выплачивать кредит.

При необходимости клиент может привлечь до трех созаемщиков. Требования к ним аналогичны.

Важным моментом является то, что кредитор контролирует расход нецелевого кредита, то есть следит за тем, чтобы финансовые средства были направлены исключительно на приобретение жилья, а не на иные цели. Поэтому существует категория лиц, которым банк отказывается выдавать нецелевой кредит под залог имущества.

К ним относятся:

Лица, ведущие индивидуальную предпринимательскую деятельность.
Должностные лица (директор, главбух) с правом первой подписи в предприятии, где числится более 30 сотрудников.
Собственники малого бизнеса с долей владения в нем более 5%.
Члены крестьянского фермерства.

Необходимые документы

Список документов для оформления нецелевого кредита под залог недвижимости ничем не отличается от пакета, требующегося для других программ ипотечного кредитования. В ходе процесса оформления нужно будет предоставить документы на заемщика, созаемщиков (если они есть) и на объект залоговой недвижимости.

Стандартный список включает в себя следующий перечень документов:

Заявление с анкетными данными. Бланк можно скачать в интернете или взять у менеджера банка в любом отделении.
Паспорт с пропиской.
Подтверждение трудоустройства на постоянной основе (это может быть копия трудовой книжки, выписка из нее, либо справка, заполненная работодателем в установленной форме).
Подтверждение финансового состояния клиента: справка 2-НДФЛ с указанием доходов за последние 6 месяцев либо справка о доходах от работодателя, оформленная надлежащим образом.
Бумаги относительно недвижимости, которая предоставляется в залог (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, заключительная оценка стоимости, свидетельство о браке или брачный договор, разрешение опекунов, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, справки из ЖКХ о прописанных лицах и отсутствии долгов за коммунальные услуги и т.д).

Важно! Документы на залоговое имущество допустимо предоставить в течение 90 дней (3 месяцев) со дня одобрения заявки.

Целесообразно будет перед началом сбора бумаг проконсультироваться с кредитным менеджером Сбербанка и получить полный список необходимых документов именно для вашего случая, а также разъяснения, ксерокопии каких именно страниц принести и какие сведения должны содержаться в той или иной справке, выданной работодателем.

Преимущества и недостатки программы

Как и в любой ситуации у программы нецелевого кредита под залог имущества есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы ипотеки под залог имеющегося жилья в Сбербанке:

Не нужен первоначальный взнос. Этот момент может оказаться спасательным кругом для многих семей, у которых нет необходимой суммы.
Можно купить любую недвижимость и в любом месте, даже за границей.
В залог можно предоставить имущество с одним или несколькими собственниками при их письменном согласии или недвижимость третьих лиц, если нет своей.

Минусы программы:

Повышенная процентная ставка по сравнению с другими программами ипотечного кредитования, что ведет к значительной переплате.
Повышенные требования к залоговому объекту, который служит обеспечением кредита.

Таким образом, ипотека под залог имеющейся недвижимости подразумевает под собой выдачу нецелевого кредита на крупную сумму, но строго на приобретение жилья, а не для каких-то других целей. Под заявлением Сбербанка о том, что не нужно подтверждать цель, на которую берешь кредитные средства, следует понимать, что не нужно получать одобрения Сбербанком выбранного объекта недвижимости, который вы собираетесь купить.

Источник