Можно ли взять ипотеку если уже есть квартира в собственности

Содержание статьи

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: раскроем все нюансы

При выдаче займов в крупных размерах банки часто используют обеспечение кредита – залог.

В случае ипотечного кредитования в качестве залога может выступать приобретаемое жилье либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Выбор в пользу уже имеющейся недвижимости имеет определенную подоплеку. Оформляя ипотеку на новое жилье, будущий владелец ограничен в проведении большинства юридических операциях, т.к. недвижимость технически находится в собственности банка до полной выплаты кредита.

Суть ипотеки под имеющуюся недвижимость

В большинстве случаев к ипотеке прибегают заемщики, не имеющие иной возможности для покупки жилья, кроме займа в банке. Лишь в некоторых случаях заемщик, уже имеющий недвижимость в собственности, готов заложить ее для приобретения дополнительного недвижимого имущества.

При этом покупаемый объект полностью переходит в собственность заемщика, а банк получает права на другую недвижимость.

Отличие от обеспечения приобретаемым жильем

Обеспечение займа всегда повышает шансы на одобрение кредита, делает договор с банком выгоднее. В России распространено ипотечное кредитование с залогом в виде жилья, которое только приобретается (около 80% всех ипотечных договоров). Так банки снижают риск потери выданных средств к минимуму. Кредитные средства выдаются на определенную цель, а недвижимость остается в собственности банка в течение всего срока действия ипотечного договора.

При выдаче ипотеки на уже купленную и зарегистрированную на заемщика недвижимость процедура кредитования меняется. Клиенту банка предстоит подтвердить владение объектом, оценить его и составить залоговый договор с передачей имущества банку.

Если в качестве залогодателя выступают третьи лица, то понадобится их непосредственное участие в договорных отношениях с банком. Кроме того, размер ипотеки зависит от оценочной стоимости имеющейся недвижимости, а не от цены продавца на приобретаемое жилье.

Преимущества и недостатки

Российское ипотечное кредитование всегда сопряжено с некоторыми сложностями для заемщика. Сюда относятся и повышенные процентные ставки, и долгосрочность погашения займа. Ипотека под имеющуюся недвижимость обладает положительными и отрицательными сторонами для заемщика.

Преимущества:

  • Такое кредитование используется для улучшения жилищных условий;
  • В качестве залогодателя могут выступать третьи лица, например, родственники молодой семьи, чтобы помочь приобрести первое жилье без риска потери такового;
  • Процентные ставки при залоге имеющейся недвижимости во многих банках ниже по сравнению с классическим ипотечным кредитованием;
  • Заемщик не ограничен условиями договора при покупке недвижимости, как это происходит в случаях, когда залогом становится приобретаемое жилье;
  • Не требуется выплата первоначального взноса для получения ипотеки;
  • При использовании определенных программ кредитования, заемщики получают отсрочку по выплатам длительностью до 2-х лет.

Недостатки:

  • Размер займа в среднем составляет лишь 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости;
  • Банки выдвигают жесткие требования к возрасту, состоянию недвижимости и здания, где она расположена, не каждый объект подойдет в качестве залога;
  • В случае получения целевого займа, потратить полученные средства заемщик может только на приобретение недвижимости;
  • В случае нецелевого кредитования, ставки по займу выше;
  • Страховые выплаты по ломбардной ипотеке больше.

В зависимости от размера ипотечного кредита, состояния жилья и назначенных банком условий, недостатки заключения такого договора могут перевесить достоинства. В некоторых случаях такое кредитование может быть абсолютно невыгодным для заемщика по сравнению с ипотекой и залогом приобретаемого жилья.

Условия предоставления в Сбербанке

В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:

  • Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
  • Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
  • Выдача ипотеки производится только в рублях;
  • Первоначальный взнос не требуется;
  • Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

В качестве залогового объекта могут выступать:

  • Квартиры;
  • Частные, дачные дома и коттеджи;
  • Таун-хаусы;
  • Гаражи;
  • Земельные участки без построек.

Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

  • Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
  • Не принимаются постройки из дерева;
  • Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
  • Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
  • Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
  • Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
  • Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.
Читайте также:  Гепатит в можно ли быть донором

Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

Ипотека физическим лицам с закладом коммерческой недвижимости

В качестве залога не обязательно использовать личную или жилую недвижимость. Недвижимость коммерческого назначения также может быть использована, если объект и заемщик соответствуют требованиям банка.

Физическим лицам кредиты также выдаются, ведение предпринимательской деятельности при выдаче займа не является обязательным условием.

Как снять залог после погашения кредита?

После погашения ипотеки залогодатель получает право безраздельного владения заложенной недвижимостью. Залог – обременение, которое регистрируется в ЕГРП. При наличии такого обременения большинство юридических операций с недвижимым имуществом недоступны владельцу. Для снятия залога необходимо предпринять следующие действия:

  • После внесения последнего платежа, обратиться в банк для уточнения сроков выдачи справки о погашении ипотеки и закладной с соответствующими пометками (обычно ее делают в течение 1 месяца);
  • С этой справкой следует обратиться в ближайшее отделение регистрационной палаты с заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости;
  • В течение 3-х рабочих дней заявление и прикрепленные к нему документы будут рассмотрены;
  • Заявитель направляется в указанный день в день палаты, где получает новое свидетельство собственника.

Некоторые банки самостоятельно направляют необходимые документы для изменений в документах ЕГРП. В этом случае собственнику недвижимости понадобится только забрать новое свидетельство. Уточнить, как будет проходить процесс снятия залога, можно у сотрудников банка, выдавшего ипотеку.

Смена предмета залога до погашения кредита

При личных или финансовых обстоятельствах заемщик может предложить банку заменить предмет залога. В качестве нового залога может выступать равноценная или более дорогая недвижимость.

Если банк (залогодержатель) выразит согласие на замену предмета залога, то заемщик сможет переоформить закладную. Данной процедуре сопутствует оценка нового объекта, проверка документов и соответствие требованиям кредитора.

Что будет, если заемщик не платит ипотеку?

Дочитайте нашу статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html

Источник

Можно ли взять вторую ипотеку не погасив первую в 2021 году?

Как взять вторую ипотеку, не погасив первую?В жизни случаются разные ситуации, потому клиенты банков часто задают вопрос: «Можно ли взять вторую ипотеку, не погасив первую?». Рассмотрим все нюансы.

Что говорится в законе?

Ипотечное кредитование регулируют 2 нормативных документа – ФЗ №102 и Гражданский кодекс РФ. Изучив данные источники, можно прийти к выводу, что банк не может отказать клиенту в получении ссуды на покупку жилья только по той причине, что он уже выплачивает аналогичный кредит.

Если гражданин обладает большим доходом и соответствует основным требованиям финансовой организации, оформление повторной ипотеки является возможным. Однако в этом случае заемщик может столкнуться с довольно жесткими условиями и ограничениями.

Условия получения второго кредита

Если вы не знаете, можно ли взять 2 ипотеки в Сбербанке или любой другой финансовой организации России, ознакомьтесь с основными требованиями, выдвигаемыми при получении повторного займа:

    Условия получения второго кредита

  • Платежеспособность клиента. Кредитор оценивает как основные, так и дополнительные доходы семьи. Главное, чтобы они имели документальное подтверждение. Кроме этого специалисты высчитывают, какую именно долю от общей прибыли будут занимать выплаты по двум платежам (не более 60% от общей суммы);
  • Чистая кредитная история. По каждому запросу на оформление жилищного займа выполняется тщательная проверка, позволяющая выявить наличие просрочек и задолженностей;
  • Число иждивенцев и несовершеннолетних. На каждого из них дается определенный прожиточный минимум, вычитаемый из доходов заявителя. Именно поэтому число иждивенцев напрямую влияет на максимальный размер суммы, которую заемщик сможет выделять на погашение кредита;
  • Долговой остаток по первой ипотеке. Можно ли оформить две ипотеки на одного человека? Можно, однако на момент оформления второго займа первый должен быть погашен на 70%;
  • Размер первоначального взноса. Как правило, он составляет от 10 до 30% от стоимости жилья;
  • Предоставление залогового имущества. Ним может выступать как покупаемая недвижимость, так и другие ценности, предложенные заемщиком;
  • Срок давности первой ипотеки (действует не во всех банках). С момента оформления первого жилищного займа должно пройти достаточное количество времени (к примеру, если он был взят на 15 лет, то хотя бы 5).

На заметку! Еще одним важным фактором является наличие кредитной карты. Считается, что она снижает расчетный показатель платежеспособности клиента, поэтому некоторые учреждения могут потребовать ее закрытия.

Не менее строгой оценке подвергается и сам заявитель. Он обязан соответствовать сразу нескольким критериям:

  • Гражданство – РФ;
  • Возраст – от 21 до 65 лет (на момент погашения ипотеки);
  • Постоянная регистрация в данном городе;
  • Официальное трудоустройство;
  • Стаж работы на последнем месте – не менее 6 месяцев.

Документы для оформления второй ипотеки

Согласно законодательству, действующему на территории России в 2021 году, потенциальный заемщик должен предоставить банку такой пакет документов:

    Документы для оформления второй ипотеки

  • Внутренний паспорт (оригинал и копию);
  • Свидетельство ИИН (копию);
  • Технические бумаги на приобретаемое жилье;
  • Свидетельство о браке (если есть);
  • Документацию на созаемщиков и поручителей;
  • Справку о доходах;
  • Первый ипотечный договор;
  • СНИЛС;
  • Выписку из банка, в котором взят первый кредит (позволяет судить о размере оставшегося долга);
  • Заявление на оформление нового кредита;
  • Свидетельство о рождении ребенка (если есть);
  • Трудовую книжку (копию).

На заметку! Все сделки рассматриваются в индивидуальном порядке, поэтому кредитор вправе потребовать дополнительные справки, подтверждающие чистоту и надежность клиента.

Также отметим, что при обращении в несколько финансовых организаций клиенту нужно собрать по одному пакету документов для каждой из них. Это касается и оформления ссуды на 2 квартиры сразу, и тех банков, от которых был получен первый жилищный заем.

Читайте также:  Можно ли взять кредит в альфа банке если уже есть один

Как повысить свои шансы?

Многие интересуются, можно ли взять одновременно две ипотеки и есть ли способ повысить свои шансы на успех? Закон не запрещает оформлять сразу 2, а то и 3 жилищных займа. Главное, чтобы у клиента хватало денег на их покрытие.

Что касается одобрения повторного кредитного договора, для его получения необходимо выполнить несколько действий:

    Как повысить свои шансы?

  • Предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов (например, соглашение о сдаче в аренду собственной недвижимости, не состоящей в залоге);
  • Привлечь максимальное количество поручителей и созаемщиков. В этом случае банк будет оценивать общий доход, однако помните о том, что созаемщики должны быть платежеспособными и отвечать возрастным критериям;
  • Иметь большой стаж работы (желательно непрерывный). Что касается неофициального трудоустройства, оно делу не поможет, так как любой денежный источник обязан иметь соответствующее подтверждение;
  • Пребывать в финансово-устойчивом возрасте – 25-35 лет;
  • Располагать дополнительным имуществом (автомобилей, с/х техникой, дачей, домом и т. д.);
  • Обладать материнским капиталом – используя его в качестве первоначального взноса, можно значительно снизить процент;
  • Максимально рассчитаться с имеющимися долгами;
  • Оформить страхование здоровья, жизни и покупаемого объекта;
  • Выплатить большую сумму первоначального взноса.

Совет! Специалисты рекомендуют заключать ипотечное соглашение на максимально большой срок.

Это позволит снизить сумму ежемесячных платежей и повысить вероятность одобрения. К тому же вы всегда сможете закрыть ссуду досрочно. Главное, чтобы это было прописано в договоре.

Как быть в случае отказа?

Получив отказ на оформление второго ипотечного договора, потенциальный заемщик может действовать следующим образом:

    Как быть в случае отказа?

  • Подать новую заявку через какое-то время (не раньше, чем через 2 месяца);
  • Обратиться в другие финансовые организации. Не сумев оформить кредит в одном банке, смело обращайтесь в другие;
  • Продать первый объект недвижимости (если в нем уже нет необходимости – например, возникла потребность в расширении жилплощади). Так как ипотечная квартира находится в залоге у банка, заемщику понадобится письменное согласие на ее реализацию;
  • Взять потребительский кредит для погашения действующей задолженности. Этот способ является одним из самых рискованных, ведь потребительские ссуды предусматривают более высокие процентные ставки.

Какой банк выбрать для новой ипотеки?

Для получения второго займа для покупки жилья клиент вправе обратиться в любую финансовую организацию. Ею может выступать:

    Какой банк выбрать для новой ипотеки?

  • Обслуживающий банк. Если сотрудничество со старым кредитором вас устраивает, не бойтесь снова воспользоваться его услугами. При отсутствии задолженностей и высоком уровне доходов заемщика причин для отказа нет. Мало того, в этом случае вероятность одобрения будет более высокой;
  • Зарплатный банк. Своим зарплатным клиентам финансовые организации предлагают не только самые выгодные условия кредитования, но и упрощенный процесс оформления ипотеки (меньший пакет документов, быстрое рассмотрение дела и т. д.);
  • Новый банк. Решив оформить две ипотеки в разных банках, будьте готовы к тщательной проверке собственной личности, платежеспособности и кредитной истории. В этом случае вероятность одобрения является весьма неоднозначной. С одной стороны многие банки относятся к таким заемщикам с опаской и недоверием. С другой – подача ипотечных заявок в два учреждения сразу значительно повышает ваши шансы на успех, ведь одно из них может отказать, а второе – дать добро. Если согласятся оба, вы сможете выбрать то, которое предлагает более выгодные условия. Правда, такая схема действует только при оформлении двух совершенно новых кредитов.

Совет! Не стоит скрывать наличие ипотеки или же долгов по ней. Во время проверки истина все равно всплывет наружу, а уличенный во лжи клиент однозначно получит отказ.

Теперь вы знаете, как взять вторую ипотеку, не погасив первую. Остается лишь отметить, что наличие кредитов – это всегда большой риск, поэтому перед подписанием очередного соглашения оцените свое финансовое состояние и подумайте о том, так ли нужна вам срочная покупка дополнительной недвижимости.

Источник

Можно ли взять ипотеку или кредит на часть дома или пол квартиры?

Как оформить ипотеку на часть дома или квартиры: всегда ли это возможно?

Законодательно определено, что недвижимость может принадлежать не только одному человеку, но и нескольким в разных долях. Предусматривается возможность и продажи этих долей как другим сособственникам, так и третьим лицам. Такая собственность тоже может стоит дорого, поэтому ипотека на долю в доме или квартире — продукт, интересный гражданам.

Существует ли такая ипотека, ее особенности

Если вы хотите оформить ипотеку на часть дома или квартиры, то простой процедура точно не будет. Доля — совершенно иной вид собственности, если сравнивать ее с «целым» объектом. Для банка самое главное — чтобы сделка была обеспечена ликвидным залогом. Чтобы при необходимости он мог изъять заложенную собственность, легко продать ее и покрыть свои убытки. Если с целой квартирой это сделать просто, то с долей придется повозиться. И не факт, что продажа вообще удастся.

При оформлении ипотеки на долю дома или квартиры предполагается, что покупаемое имущество останется в залог — это стандартная практика жилищного кредитования. Но далеко не все банки примут такое имущество в качестве обеспечения, подавляющее большинство организация изначально с такими объектами не связываются.

Читайте также:  Можно ли быть ветераном труда и ветераном боевых действий

В чем дело? А дело в том, что в случае необходимости реализации доли возникнут юридические сложности. Чтобы продать часть квартиры, банку нужно для начала предоставить право первоочередной покупки другим сособственникам. Не факт, что их удастся легко найти, что они не будут вставлять палки в колеса. Более того, и покупателя на такой объект найти сложно. Такая рутина кредиторам не нужна, поэтому они просто не принимают доли в залог.

Можно ли выкупить таким образом половину квартиры

Если вас интересует  ипотека на пол квартиры, то сделку совершить реально, если по итогу ее проведения вы получите объект в полноправную собственность. Например, у вас есть ½ квартиры. Вы договариваетесь с другим сособственником и выкупаете у него его долю за счет кредитных средств. По итогу становитесь единственным собственником.

В такой ситуации банк примет в залог целый объект, поэтому проблем с оформлением не будет. Если рассматривать, можно ли взять ипотеку на половину квартиры, в какой банк обратиться, то одобрить сделку может Сбербанк, Росбанк (ранее — ДельтаКредит). Другие банки, выдающие ипотечные кредиты, тоже могут рассмотреть ситуацию в виде исключения.

Если вы хотите просто купить долю

Речь о сделке, по итогам проведения которой покупатель не становится полноправным собственником объекта. Например, он покупает треть, четверть или половину. Здесь все будет сложнее. Ни один банк не примет в залог часть объекта, но варианты выхода из ситуации есть:

  1. Предоставить в залог другое свое имущество. При ипотеке не обязательно оставлять в залог то, что покупается. Можно оформить как обеспечение и другой собственный объект. Тогда банк наложит обременение на него, а на кредитные средства вы выкупите долю. 
  2. Оформить кредит наличными нецелевого типа. Он обходится дороже, чем ипотека, но часто становится единственной возможностью оформления кредита на долю в доме или квартире. Просто получаете наличные и расходуете их по своему усмотрению. Если учесть, что доли стоят дешевле целых объектов, получить такую ссуду вполне реально.
  3. Получить согласие от других сособственников на наложение обременение на целый объект.

Последний вариант предлагает Сбербанк. Но, если рассмотреть его подробно, то можно понять, что это нечто из области фантастики. Какой собственник доли даст согласие на то, что его имущество будет служить залогом по кредиту другого человека? Так что, на практике этот вариант маловероятен.

Сложности с оформлением

Решая вопрос, можно ли купить часть дома в ипотеку, вы столкнетесь со сложностями. Банки такие сделки не любят. Зачем им связываться с долями, когда кругом куча желающих оформить стандартную ипотеку. Кроме того, доля — не особо ценное имущество, большой выгоды от сделки кредитор не получит. Поэтому главная сложности — найти банк, который на такую сделку пойдет.

С чем можно столкнуться:

  • отказ в проведении сделки, если по ее итогу заемщик не станет единоличным собственником объекта;
  • высокая вероятность отказа. Даже если найдете банк, который разрабатывает программы кредитования для покупки долей, не факт, что получите одобрение;
  • банк может отказать в сделке, если заявитель и другие сособственники — родственники;
  • отказ может последовать и в том случае, если сособственники — супруги или супруги в разводе. Можно столкнуться с юридическими сложностями в дальнейшем.

Если доля выделена в натуре

Несколько иная ситуация — если это не призрачная доля, а конкретно выделенная часть помещения. В этом случае речь уже идет о коммунальной квартире. Если вы хотите купить такую долю, фактически комнату, то провести сделку будет проще. 

Реальную комнату реализовать гораздо проще, чем просто долю, поэтому и оформить ипотеку более реально. Например, отдельный продукт именно для таких объектов есть в Росбанке.

Важно! При сделках со сложными объектами банки всегда повышают процентные ставки и увеличивают минимальный размер первоначального взноса.

Если часть имущества принадлежит ребенку

Такое тоже случается. Допустим, ребенок является собственником ½ доли в квартире, и его родитель хочет выкупить вторую половину жилья. В этом случае приобретение недвижимости в ипотеку будет возможно, просто будет составляться дополнительное соглашение, где прописываются права и обязанности родителя в отношении несовершеннолетнего и недвижимости.

Такие сделки тоже проходят сложно, так как требуется привлечение органов опеки. Они привлекаются всегда, если речь идет о сделках с собственностью несовершеннолетних. Как договорятся стороны, какая часть недвижимости в итоге будет принадлежать ребенку — это уже зависит от конкретной ситуации и договоренностей.

Но и тут тоже все не будет просто. Опека может не позволить оставить в залог имущество несовершеннолетнего, опасаясь ущемления его интересов. Вдруг родитель перестанет платить, и банк начнет процесс взыскания, выставит квартиру на торги? Какого-то определенного закона в этом направлении нет, поэтому все решается по ситуации.

Если сделка совершается с привлечением материнского капитала, то оформление ипотеки в долевую собственность происходит по итогу выплаты ссуды. Родитель оформляет официальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Пока ипотека не выплачена, это невозможно, но после снятия обременения процедура проводится обязательно. Но та часть, которая ранее уже принадлежала одному из детей, так и останется его собственностью, плюс он получит еще какую-то часть от той, что куплена в ипотеку.

Источник