Можно ли создать тсж если есть совет дома

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в доме больше четырёх квартир, собственники на общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома. При этом совет действует до переизбрания на общем собрании или в случае принятия решения о создании ТСЖ – до избрания правления товарищества (ч. 1 и 9 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).

На практике возникают вопросы о законности выбора совета дома там, где есть ТСЖ, хотя бы формально существующее как юридическое лицо. Например, автору знаком случай, когда управляющая организация отказывалась признавать полномочия совета дома лишь на том основании, что когда-то давно управлявшее домом ТСЖ не было окончательно юридически ликвидировано.

Практики по этому вопросу немного, обобщила немного примеров.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2019 по делу № 33 – 9803/2019

Собственнику не понравилось изменение способа управления и он обратился в суд, где просил признать незаконным, среди прочего, выбор совета дома.
Однако суд отказал:

• создание либо избрание новой управляющей организации означает прекращение прав у управляющей организации либо иного управляющего, в том числе ТСЖ, осуществляющего функции управления раньше;
• избрание общим собранием другого способа управления является основанием для прекращения управления домом ТСН;
• учитывая, что с момента принятия общим собранием собственников решения об изменении способа управления полномочия ТСЖ по управлению домом фактически прекращаются, кроме того требуется время для решения вопроса о ликвидации ТСЖ и оформления полномочий управляющей компании, включение в повестку для общего собрания вопроса об избрании председателя и членов совета многоквартирного дома является допустимым.

Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 191/2019 – оставлено в силе апелляционное определение Пермского краевого суда по делу № 33 – 9588/2019

Собственник обратился с иском к ТСЖ о признании незаконным решения общего собрания собственников и членов товарищества по вопросам повестки дня «Утвердить состав Совета дома», «Поручение Совету дома подписать договор управления с ООО «УК „Парус“».
Истец считал, что создание совета дома противоречит положениям статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. «Кроме того, был избран состав правления ТСЖ, при этом Совету предоставлено право подписывать от имени собственников помещений многоквартирного дома договор управления с ООО «УК «Парус» в нарушение положений Устава ТСЖ».

Суд отказал в удовлетворении требований собственника.
На собрании были приняты решения: избрать состав правления ТСЖ, способ управления многоквартирным домом – управление ООО «УК «Парус», утвердить передачу многоквартирного дома в управление ООО «УК «Парус», избрать состав совета многоквартирного дома, поручить совету дома от имени собственников подписать договор управления.

• избрание совета дома не противоречит положениям закона, поскольку решение о создании совета дома является производным от решения собственников об изменении способа управления, которое не оспаривается;
• создание совета дома является необходимой мерой при изменении способа управления многоквартирным домом, в том числе при переходе от управления домом товариществом собственников жилья к управляющей организации.

Суды отклонили доводы жильца о том, что существование одновременно двух органов управления домом, таких как совет дома и товарищество собственников жилья, законом не предусмотрено, при этом собрание не принимало решение о ликвидации ТСЖ, «поскольку закон не содержит запрета на создание совета дома, в том числе и при управлении домом товариществом собственников жилья, поскольку в этом случае закон предусматривает иные правовые последствия, а именно осуществление полномочий совета дома, предусмотренных ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, органами управления товарищества собственников жилья».

Апелляционное определение Самарского областного суда от 22.10.2014 по делу № 33 – 10476/2014

Собственник дома не согласился с решением собрания о создании ТСЖ и инициировал своё собрание, где избрали членов совета дома и выбрали другую управляющую организацию. Суд признал эти решения незаконными из-за нарушений при проведении собрания, а по поводу совета суд указал:
«в повестке общего собрания указан вопрос о выборе совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома, что не допустимо, так как в доме создано ТСЖ и оно не ликвидировано».

Обращаем внимание, что решение по выбору управляющей организации также было признано недействительным.

Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33 – 10171/2017

Дом управлялся товариществом, которое было создано для управления несколькими домами. Собственники одного из них решили уйти под управление управляющей организации. Они провели собрание по вопросам выбора совета дома, управляющей организации, «выхода из ТСЖ» и «исключения дома из состава ТСЖ».
Эти решения были признаны судом недействительными.
По мнению собственников, которые оспаривали решение, при наличии правления товарищества и самого товарищества собственников жилья как юридического лица, совет дома не может быть избран.
Суд удовлетворил заявление:
«наличие в одном доме правления товарищества и совета дома противоречит нормам действующего законодательства».

По поводу выбора управляющей организации суд указал на необходимость реорганизации товарищества в форме выделения.

Апелляционные определения Саратовского областного суда по делам № 33 – 2927/2019, № 33 – 55/2018

Произошли такие же истории, как и выше: от ТСЖ на несколько домов захотели уйти жильцы одного из них. На собрании они выбрали новый способ управления, управляющую организацию, совет дома вместе с председателем.
И снова суд захотел перед изменением способа управления видеть реорганизацию товарищества, а также признал незаконным выбор совета дома:

«Принимая во внимание, что решение о выборе управления домом ООО «УК «Солнечный городок» признано недействительным, и спорный дом входит в состав товарищества собственников жилья правовых оснований для выбора совета дома не имелось».

Таким образом, обычно суды спокойно относятся к выбору совета дома при переходе от ТСЖ к управляющей организации при условии, что решение о выборе нового способа управления не признано незаконным.

Существует несколько способов управления многоквартирными домами, но до сих пор граждане не стремятся проявлять инициативу в вопросе выбора одного из них. Быть может проблема в недостатке информирования населения, а возможно, предложенные способы управления полностью не удовлетворяют потребностей собственников жилья. Однако если до июля 2012 года люди сами не озаботятся этим вопросом, то в течение 3 последующих месяцев за них это сделают местные власти, созвав общее собрание собственников. Так что когда это случится, важно понимать в чем суть вопроса, чем отличаются одни способы управления от других и какому из них вы готовы отдать предпочтение?

ТСЖ — товарищество или самоуправство?

Прежде всего, нужно знать, что ТСЖ (товарищество собственников жилья) — это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, имеет больше возможностей, но при этом — больше ответственности. И, естественно, больший простор для всякого рода махинаций. Структура товарищества выглядит следующим образом: общее собрание членов (все собственники жилья) избирает правление, председателя и ревизионную комиссию, которая контролирует деятельность двух предыдущих. Общее собрание собственников считается высшим органом управления, где каждый из жильцов имеет право голоса. Правление — всего лишь исполнительный орган, а председатель правления — лицо, представляющее интересы всех жильцов. ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также имеет право самостоятельно осуществлять работы по содержанию и ремонту или заключать договоры с физическими и юридическими лицами на управление, содержание, ремонт имущества и предоставление коммунальных услуг, учитывая интересы большинства жителей.

Очевидное преимущество этой формы управление перед сторонней управляющей компанией — это тот факт, что правление, принимающее основные решения, избирается из числа самих собственников жилья и потому имеет свои личные интересы в вопросах управления домом. Однако есть в этом и свои недостатки. Отметим, что ТСЖ, по сути, является посредником между управляющими компаниями и собственниками жилья, а посредники, как известно, не работают бесплатно. И вопреки всем обещаниям чиновников, как минимум людям придется платить заработную плату бухгалтеру и администратору, который будет выдавать им в течение дня все необходимые справки и документы для совершения различных сделок, в частности, для получения кредитов и предоставления бумаг в различные госструктуры: от судебных органов до налоговой инспекции. Поэтому эта форма управления будет достаточно затратной для всех жильцов многоквартирного дома. Кроме того, у посредников появляется масса возможностей для махинаций, в частности, зачастую они заключают договор с поставщиками коммунальных услуг от имени жильцов по более низким тарифам, а собственникам «продают» те же услуги по более высоким тарифам. Причем зачастую достаточно повысить тариф на сущие копейки, чтобы получить с многоквартирного дома немалую прибыль.
«Кроме того, не в каждом ТСЖ налажена работа, — поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. — Особенно странно выглядят астрономические платежи за коммунальные и другие услуги в некоторых домах бизнес-класса центра Москвы, где жильцам буквально навязывают «избранных» провайдеров телекоммуникационных услуг, а уровень уборки весьма небольшой территории зачастую оставляет желать лучшего, хотя за такие деньги другие компании буквально вылизывали бы вверенные им участки. Беда здесь, как ни странно, в том, что у основной части проживающих высокие доходы, и, соответственно, им безразличны такие мелочи. Им проще заплатить, чем добиваться справедливости. Лучшей почвы для коррупции не придумаешь».
Руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова высказала свое мнение, согласно которому ТСЖ присущи недостатки, которые имеются у любой добровольной организации граждан. «Подавляющее большинство в нашей стране не готово занимать активную позицию в части заботы о многоквартирном доме, в котором проживают, его дворовых площадках и прочих нуждах, — пояснила эксперт. — Позиция любого русского человека сводится к тому, чтобы скинуть с себя любое бремя, перевесив его на чьи-то более сознательные плечи, «авось кто-нибудь более активный, чем я, займется этим». Русский человек не готов к таким формам управления отчасти психологически, отчасти ввиду отсутствия времени. Гораздо проще возложить все на обычные для нас ДЭЗы и ЖЭКи, оплачивать приходящие в почтовый ящик квитанции и сетовать на плохую жизнь». А меж тем любое добровольное объединение граждан требует активной жизненной позиции ее членов, а также сильного лидера.

Совет МКД — оптимальный выход или шило на мыло?

В прошлом году для защиты интересов граждан был узаконен новый институт управления жилым объектом, альтернативный традиционным УК и ТСЖ, — Совет многоквартирного дома (МКД). По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, эта добровольная общественная структура очень похожа на домовые комитеты времен СССР, однако, ее полномочия существенно шире. Согласно законодательству, отмечает эксперт, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Кроме того, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе. Эта та часть функций, которую осуществляет товарищество, однако, в этом случае нет возможностей для махинаций. Кроме того, совет — это не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жильцов многоквартирных домов, не заключает договоров и не имеет своих счетов. Как сообщают эксперты компании «Миэль», совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников и подлежит переизбранию каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть переизбран досрочно.

Но так как эта форма управления создается на общественных началах, а подавляющее большинство граждан являются пассивными потребителями коммунальных благ или же просто не имеют достаточного количества времени, чтобы заниматься еще и вопросами обустройства всего жилого дома, то основной недостаток совета — это слишком небольшая отдача.
«На практике, для обычных жителей ТСЖ, как правило, несколько более затратно, зато и отдача от него чаще всего больше, — пояснил Вадим Ламин. — Если в доме проживает определенное количество инициативных, грамотных в правовом отношении, а главное, имеющих время и желание работать на пользу своего дома жильцов, то здесь и совет МКД вполне справится с ситуацией». В качестве примера эксперт привел один из домов по Кутузовскому проспекту, жители которого — ветераны труда и пенсионеры взяли на себя контроль за состоянием дома и добились приведения в порядок подъездов, освобождения общих помещений от непонятных личностей, разумных платежей по коммунальным услугам. «Я бы вообще этот непростой участок работы отдал бы ветеранам и пенсионерам, — высказал свое мнение В. Ламин. — Здесь требуется, в основном, жесткий контроль и принципиальность, которая у старшего поколения значительно выше. У большинства из них еще есть здоровье, желание быть нужными, свободное время, а отсутствие каких-то знаний по современным технологиям с лихвой компенсируется жизненным опытом».

С точки зрения юридической, товарищество собственников жилья, конечно, выглядит более предпочтительной структурой управления, однако, в российских реалиях оно зачастую оборачивается против жильцов, грозя непомерными поборами. «Совет дома идеален как промежуточный этап, — пояснил Александр Зиминский. — А, как только механизмы работы будут отлажены и количество промахов сведено к минимуму, можно регистрировать ТСЖ».

Пожалуй, из всего вышесказанного можно сделать только один вывод: хочешь сделать хорошо — сделай это сам. Так что если количество сознательных граждан с активной позицией будет больше, то и отдача от совета МКД будет лучше. В противном случае, властям придется найти управу на товарищества собственников жилья, узаконить прозрачный механизм работы этой структуры, дабы обезопасить своих граждан от недобросовестных предпринимателей.