Можно ли разменять квартиру если есть долг

Содержание статьи

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

— Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

peus/Depositphotos

Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Можете, если в связи с этим долгом на квартиру не наложен арест. Если на квартиру уже наложили арест судебные приставы, то придется все-таки сначала найти деньги и погасить задолженность, чтобы снять обременение, и только потом продавать. Если же арест не наложен, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не будет. Нужно будет только согласовать этот важный вопрос наличия долгов с покупателем.

4 совета, как выгоднее продать квартиру

3 способа продать квартиру в ипотеке

Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:

В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать. По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, — это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след. Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.

Отвечает управляющий партнер Delta ee Елена Земцова:

Давайте определимся, что подразумевается под продажей квартиры с долгом. Допустим, квартира принадлежит Вам, но существует долг по оплате ее стоимости. Если квартира Вам пока не принадлежит, а принадлежит, скажем, застройщику, то передать третьему лицу Вы можете только свои права требования с одновременным переводом долга.

Если квартира уже находится в Вашей собственности, то давайте определимся, в силу каких юридически значимых обстоятельств возник долг. Если речь идет о долге за оплату стоимости квартиры, все зависит от того, находится ли квартира в залоге кредитора в целях обеспечения такого долга. Если залог зарегистрирован как обременение, то продажа или любое другое отчуждение квартиры возможны только с согласия залогодержателя. Реже бывают случаи, когда неполная оплата стоимости квартиры не порождает залога. Обычно это происходит, когда квартира приобретена в результате сделки с близкими родственниками или имеются иные способы обеспечения долга, например поручительство. В таком случае продаже ничто не препятствует.

Вообще существует множество гражданско-правовых схем подобных сделок, и для того, чтобы подобрать удобную для Вас модель, необходим ряд уточнений. Так, возможны варианты, когда покупатель оплачивает полную стоимость квартиры, гася Ваш долг Вашему кредитору. Таким образом, покупатель становится Вашим новым кредитором. Возможен вариант, когда покупатель сам становится должником Вашего кредитора в неоплаченный части стоимости квартиры. Когда речь идет о долге, возникшем вследствие неоплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, иных долгов собственника, не связанных с пользованием квартирой, то отчуждение такой квартиры возможно, если службой судебных приставов не наложена мера ограничения должника в виде запрета на отчуждение, то есть арест. О наложении такой меры вы можете узнать из соответствующего постановления службы судебных приставов или в интернете на ее официальном сайте, заполнив онлайн специальную форму.

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:

Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.

Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.

Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.

В разных агентствах могут предложить разные варианты расчета. Но самостоятельно покупку такой квартиры эксперты проводить не советуют.

Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения. Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка. В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.

Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре. Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.

При втором варианте деньги закладываются в две ячейки: в одну долг по ипотеке, во вторую оставшаяся сумма для продавца. В это же время подписывается договор купли-продажи. В регистрационной палате оформляется право перехода недвижимости к новому собственнику, который приобретает ее с обременением. Условием доступа к деньгам первой ячейки является договор купли-продажи и документ о переходе права на недвижимость к новому собственнику. После погашения задолженности перед банком документы вновь подаются в Регпалату для снятия обременения. Условием доступа ко второй ячейке обычно становится наличие у продавца договор купли-продажи и выписки из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на данный объект недвижимости. Первая схема расчета используется банками гораздо чаще, чем вторая.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

В данной ситуации стоит задать следующий вопрос: приватизирована ли квартира? Если квартира приватизирована, то ничто не мешает продаже. Долг по квартплате по умолчанию остается на прежнем владельце недвижимости. Кстати, об этом можно и нужно указать в договоре, добавив пункт о том, что долг от продавца покупателю не переходит. Если же стоит задача продать/обменять квартиру вместе с долгом, то в договор следует внести пункт о переводе долга на нового собственника.

С неприватизированной квартирой все сложнее. Чтобы продать такую квартиру, ее нужно предварительно приватизировать. В подавляющем большинстве случаев сделать это без погашения задолженности не удастся. В редких случаях удается получить документы на руки под гарантийное письмо об оплате. Можно попробовать договориться с покупателем о целевом авансе и погасить задолженность из него, но далеко не всякий пойдет на такую рискованную сделку. Чаще за такие сделки берутся риелторские агентства. Обменять неприватизированную квартиру с долгом теоретически проще просто при обмене управляющей компании направляется уведомление о смене нанимателя. Но на практике большинство участвующих в данном процессе предпочитает проводить обмен через симметричные договоры купли-продажи, что возвращает нас к необходимости приватизации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько времени можно жить без регистрации?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как купить квартиру в доме под снос?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Продажа квартиры с коммунальными долгами сегодня довольно актуальный вопрос. Особенно, когда собственник из-за каких-то жизненных ситуаций не может справиться с оплатой и вынужден выставлять жилье на продажу. Иногда, конечно, это происходит из-за безответственности самого владельца. Но так или иначе такие сделки происходят довольно часто. Возникают вопросы. Куда деваются долги? И насколько продажи правомерны? Давайте разбираться.

Что говорит закон?

Сегодня продавать и покупать такое жилье в России не запрещено законом. Другое дело, кто в ответе за долги.

Стоит различать выплаты за коммунальные услуги: газ, свет, воду, канализацию, тепло и содержание жилья, а также оплату за капитальный ремонт. По закону, если скопить по ним долги, они будут по-разному распределяться между продавцом и покупателем. Просрочки по ЖКХ останутся за бывшим владельцем, то есть за тем, кто их накопил. А новый собственник будет оплачивать только свои потребленные коммунальные услуги, рассказывает специалист по недвижимости компании Century21 Eva Home, Анна Ступка:

«Если есть долг по коммунальным платежам, этого бояться не надо. Потому что покупатель откроет новый счет на себя, старый останется. Управляющая компания будет взыскивать уже с физического лица, а не с жилья. Но это, что касается коммунальных платежей. А вот капремонт — эта сумма числится за объектом. Если проглядеть, что по капремонту есть долги, можно приобрести вместе с квартирой и задолженность».

Проще говоря, долги по оплате за капитальный ремонт привязаны не к человеку, а к квартире. Поэтому, если продавец их не погасил, они перейдут хвостом к новому владельцу совершенно законно. Неважно, покупает человек квартиру или обменивает.

Как можно продать или обменять квартиру с долгами?

В идеале тот, кто продает долговое жилье, должен еще на этапе просмотра или переговоров, сообщить, что на квартире есть долг по коммуналке или капитальному ремонту. Либо покупатель самостоятельно узнает, что квартира с просрочкой по оплате, сопоставив квитанции или запросив справку у управляющей компании.

В том или ином случае, дальше дело за покупателем, хочет он связываться с таким объектом или нет. Если да, то обе стороны могут договориться. Ситуаций может быть несколько.

Продавец платит по счетам. В этом случае бывший собственник гасит все свои долги за капитальный ремонт заранее, еще до сделки, а коммунальные задолженности остаются на его совести и к покупателю не имеют никакого отношения.
Платит покупатель. Если у продавца нет возможности погасить свои долги, он может попросить об этом нового владельца жилья. Покупатель оплачивает, а продавец делает скидку, равную сумме долга или больше, как договорятся.
В качестве предоплаты. Покупатель вносит часть денег по размеру долга. Продавец покрывает за счет предоплаты задолженности, а дальше обе стороны заключают сделку.

Главное, если долги на себя берет покупатель, то все это нужно оформлять документально, утверждает Анна Ступка, специалист по недвижимости компании Century21 Eva Home:

«Лучше всего до подписания договора все проверить, посмотреть справки и сумму задолженности, если таковая имеется. В договоре купли-продажи нужно указывать, за кем остаются долги, если остаются. Кто несет и за что несет ответственность. Например, что покупатель принимает долги за капитальный ремонт на себя».

Если стороны заключают предварительный договор, то обязательно нужно прописать, что сумму предоплаты покупатель вносит за долги продавца. А оставшейся частью денег расплачивается за квартиру. Кроме того, если задолженности учитываются в счет скидки, то обязательно ее размер нужно указать не в рамках общей стоимости, а отдельным пунктом в договоре. Не лишним будет заверить документ у нотариуса и копию потом передать в управляющую компанию.

Подводные камни для продавца: когда квартиру с коммунальными долгами не продать?

Если на квартиру наложен арест. Это может произойти, когда просто долги переросли в огромную просрочку и на собственника подали в суд, рассказывает Анна Ступка:

«Если управляющая компания принимает решение вернуть деньги, она обращается в суд. А суд выносит решение о взыскании. Передает решение суда судебным приставам. То те уже выносят какие-то свои решения. Они могут либо наложить арест на квартиру. Не обязательно только на квартиру, а на имущество, которое есть в собственности у физического лица, должника».

Если имущество, а в том числе и квартиру арестовывают, на него накладывают ограничения. Проще говоря, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять, пока весь долг не будет полностью погашен. В противном случае — сделку признают недействительной. Поэтому продавцу перед тем, как решиться продавать, нужно убедиться, что на него не открыто исполнительное производство.

Нельзя продать неприватизированную квартиру. Такое жилье в принципе невозможно сбыть, обменять, подарить. Поскольку оно пока не ваше фактически, а находится в собственности у государства. Квартиру нужно приватизировать. А если на ней висят большие коммунальные долги, то, по словам риэлторов, с приватизацией могут возникнуть проблемы и весь процесс затянется.

Подводные камни для покупателя

Управляющая компания подаст в суд. Это может произойти, если долги остались за продавцом, а он исчез, не выплатив коммунальщикам ни копейки. Чтобы найти крайнего, УК может требовать расплаты с нового владельца. Несмотря на то, что по закону они не имеют на это права. Поскольку, как мы уже сказали выше, все претензии коммунальщики могут предъявлять только тому человеку, который потреблял услуги и не платил за них, то есть бывшему собственнику. Поэтому новому хозяину стоит быть готовым, что в суд УК подать может, но решение будет не в ее пользу. Денег ответчик, конечно, своих не потеряет, а вот нервы могут пострадать.
Придется платить из своего кармана. Это может произойти, если недобросовестному продавцу попадется доверчивый покупатель, которые не знает законов. Бывший собственник может скрыть факт долга либо составить договор так, что все задолженности перейдут к покупателю законно. Поэтому стоит все внимательно читать и перепроверять все документы.
Сделку признают недействительной. Как мы уже упомянули выше, такое может произойти, если из-за долгов квартиру арестовали. Об аресте и гигантском долге продавец мог и промолчать, а покупатель все вовремя не проверил. Деньги переданы, ключи получены. А потом начинаются разбирательства с приставами и сделку по суду признают незаконной.

Чтобы не наткнуться на подобные подводные камни, продавцу нужно стараться вовремя платить по счетам либо следить за тем, чтобы долги не перерастали в наложение ареста на недвижимость. А покупателю стоит быть бдительнее. Читать все, что подписываешь, не вносить деньги раньше времени и заранее все проверять. В первую очередь узнать: нет ли на квартире ареста. Это можно проверить, заказав выписку из ЕГРН. В ней будет четко прописаны все ограничения, которые могут быть наложены на жилье. Кроме того, в этом документе будет указано, кто настоящий собственник и, кто владел квартирой до него. Важно, чтобы данные были актуальные. Поэтому лучше получить выписку в этот же день после заявки. Для этого стоит обратиться в сервис ЕГРН.Реестр. Указав адрес или кадастровый номер, минимум через полчаса у вас будет на руках электронный вариант выписки.

Текст: Ксения Антонова

Источник

Обмен квартир с долгами насколько это возможно

Главная > Жилье > Обмен квартир с долгами — насколько это возможно

26 Фев 2015 11:52

Здравствуйте. Хочу обменять приватизированную квартиру на квартиру меньшей площади. Но и у меня и у владельцев другой квартиры есть задолженность по коммунальным услугам (в моем случае задолженность за отопление оставшееся от умерших родителей), мы можем при обмене забрать каждый свой долг в новые квартиры?

Автор: Семёнова Екатерина Просмотров (6131) Город: Советская Гавань

На вопрос Обмен квартир с долгами насколько это возможно дают юристы и адвокаты сервиса «Юрист24»

Мы подобрали для вас схожие ситуации:

Как получить жилье от государства
Имею ли я право на отдельную жилплощадь
Можно ли прописать ребенка у мужа без его присутствия
Как законно переписать имущество и определить собственников
Как разделить долги за коммунальные услуги между всеми проживающими родственниками
Как составить исковое заявление в суд о разделе коммунальных услуг и найма жилого помещения

Здравствуйте, Екатерина

Долги по коммунальным платежам «висят» не на квартире, а на владельцах квартиры.

Обмен квартир при наличии задолженности возможен, но в этом случае много нюансов имеет сам договор обмена. Обе стороны должны предоставить друг другу справки о сумме и виде задолженности и в договоре прописать согласие сторон на погашение долгов друг друга. Копию этого соглашения в обязательном порядке необходимо будет предоставить в управляющие компании обеих квартир и переписать лицевые счета, с тем, чтобы долги не «висели» на старых владельцах. Скорее всего Управляющие компании потребуют отдельно заключить договора переуступки прав требования этих долгов на новых владельцев.

Еще сложнее обстоит ситуация с долгами по наследству, как в Вашем случае. Закон обязывает наследников отвечать по долгам своих наследодателей в пределах стоимости наследственного имущества, но не подразумевает возможности передать обязанность по уплате этого долга третьим лицам, кроме как по согласию взыскателя.

Вы не указали размер долга, однако у меня складывается ощущение, что услуги по юридическому и нотариальному сопровождению, равно как и оформление сделки обойдутся Вам несоизмеримо дороже, чем погашение этих долгов.

26/02/2015 12:19

Ответ юриста был полезен? +0 -0

Доброе утро, Екатерина!

Жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности, можно обменять, заключив договор мены. Договор обмена заключается если жилые помещения занимаются по договору социального найма, то есть муниципальные.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поэтому долги по оплате жилищно-коммунальных услуг за квартиру в любом случае лежит на каждом из собственников до его оплаты, и он сохраняется даже в случае перехода права собственности при отчуждении жилого помещения. То есть долг, накопившийся до регистрации сделки мены, останется за каждым бывшим собственником.

Дополнительно это можно прописать в договоре мены, что за каждым из Вас сохраняются уже имеющиеся долги вплоть до их оплаты.

А уже текущие платежи ЖКУ будете платить каждый за свою новую квартиру.

Если нужна помощь в составлении договора, обращайтесь.

27/02/2015 12:38

Ответ юриста был полезен? +0 -0

Здравствуйте, Екатерина.

Поскольку Вы и Ваши контрагенты являются должниками, «забрать» долг не получится. Действующее законодательство предусматривает запрет на замену должника без получения на то согласия кредитора. Если говорить проще, передать друг другу долги Вы сможете только в том случае, если на это будет дано письменное согласие того, кому Вы должны. В своей практике я с подобной ситуацией еще не сталкивался.

21/01/2018 21:48

Ответ юриста был полезен? +0 -0

Здравствуйте Екатерина.

Поскольку имущество находится в собственности, то заключается договор мены. К данному договору применимы нормы по договора купли-продажи (если есть доплаты), либо дарения (если квартиры равнозначны).

При этом решать вопрос об оплате задолженностей вы можете в добровольном порядке. Например, прописав в договорах за кем закрепляется обязанность по оплате.

Законодательно, задолженность оплачивает прежний собственник имущества.

19/02/2018 23:17

Ответ юриста был полезен? +0 -0

Источник