Можно ли продать квартиры в которых есть доля двух детей

Содержание статьи

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

Источник фотографии

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

— Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»

— Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»

— Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

— статья 60 Семейного кодекса

— статьи 28, 37 Гражданского кодекса

— статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Источник

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего и покупка новой

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего и покупке на эти деньги нового жилья вас ждет множество ограничений со стороны закона. При заключении обеих сделок нужно выполнить целый ряд требований, но все не так сложно, как кажется на первый взгляд. Узнаем, когда можно продать такую недвижимость и приобрести новое жилье, а когда нельзя, с чем это связано и как действовать, чтобы добиться успеха.

Важно: обе сделки нужно заранее согласовать с органами опеки и попечительства (ООП), иначе ваши действия незаконны и их могут аннулировать. В Петербурге за разрешением ООП нужно обращаться в районный многофункциональный центр или муниципальный округ, в котором зарегистрирован ребенок.

Когда продажа квартиры невозможна

Основное ограничение: при манипуляциях с жильем в первую очередь вы должны учитывать интересы детей и подростков, имеющих доли в этой недвижимости.

Несовершеннолетний должен получить либо такую же долю в новой квартире, либо материальную компенсацию, равную стоимости его доли в старом жилье. Эти требования прямо или опосредовано закреплены в:

ст. 17 и 38 Конституции РФ;
п. 3-5 ст. 60 и п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ;
ст. 26, 28, п. 2 ст. 20 и п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях квартиру с долей ребенка продать невозможно?

Если ООП не одобрили сделку.
Если один из родителей/опекунов не согласен на продажу.
Если ребенок унаследовал квартиру, которую вы хотите продать, и на момент ее продажи еще не вступил в наследство.
Если продажа недвижимости ущемляет права ребенка и может негативно повлиять на качество его жизни:

Также органы опеки могут не одобрить сделку, если взамен старого вы покупаете жилье в ипотеку или квартиру в доме, расположенном в районе с плохой экологической, социальной ситуацией или неподходящей для жизни ребенка инфраструктурой.

Важно: чем выше стадия готовности новостройки, тем больше шансов получить поддержку ООП. Чтобы не рисковать, выбирайте новое жилье в готовых домах:

Важно мнение каждого родителя и опекуна

Для продажи недвижимости, в которой ребенок имеет долю, необходимо согласие обоих родителей/опекунов, даже если они в разводе. Каждый из них — законный представитель ребенка. И если один из них против сделки, решить вопрос можно только через суд, подав иск о разрешении продажи квартиры без согласия второго родителя или опекуна.

Когда квартиру с долей ребенка продать получится

Вы без проблем получите разрешение органов опеки на продажу жилья с долей несовершеннолетнего и покупку нового в следующих случаях:

если метраж нового жилья такой же или больше, а проживать в нем будет столько же или меньше людей, чем в старой квартире;
если в новой недвижимости ребенок получает такую же или большую долю;

если второй родитель/опекун не возражает против сделки или у вас на руках есть решение суда, позволяющее не учитывать при продаже мнение второго родителя/опекуна;
если у ребенка есть доля в другом жилье, при переселении в которое качество его жизни не ухудшится (в этом случае после продажи квартиры можно вместо выделения новой доли просто компенсировать стоимость старой, положив деньги на счет ребенка).

Больше всего шансов получить согласие ООП, если:

вы продаете старое и покупаете новое жилье одновременно (как выгодно и быстро продать квартиру, мы писали здесь);
при продаже недвижимости вы официально гарантируете ребенку такой же уровень жизни (выделяете ему такую же долю в другом жилье или даете письменное обязательство выделить ее сразу после покупки нового жилья).

Органы опеки охотнее пойдут вам навстречу, если после продажи недвижимости с долей ребенка вы покупаете большее по метражу жилье, которое находится в достроенном доме, в лучшем районе с лучшей экологией и инфраструктурой. Потому при выборе дома под новоселье рекомендуем отдавать предпочтение сданным в эксплуатацию новостройкам или вторичному фонду.

Со вторичной недвижимостью в СПб и ЛО можно ознакомиться здесь: https://mirndv.ru/secondary/.

На заметку: ООП могут выдать разрешение и на покупку ипотечного жилья взамен старого, но только при выполнении двух условий:

новый дом уже или почти достроен;
на время, оставшееся до сдачи дома, ребенок будет прописан в другом жилье с такими же или лучшими жилищными условиями, и родители/опекуны письменно гарантируют ему долю в новой квартире.

Органы опеки идут навстречу семьям, одобряя сделки с недвижимостью, после которых условия жизни ребенка ухудшатся, но только в исключительных случаях. Например, если ребенку нужно срочное лечение или семья вынуждена переехать в другой город/страну по уважительным причинам.

Важно: если квартира с долей ребенка покупалась с привлечением маткапитала, это никак не меняет правил и ограничений при ее продаже.

Какие нужны документы

Чтобы получить от ООП согласие на продажу жилья с долей несовершеннолетнего и покупку новой недвижимости, нужно предоставить:

заявления обоих родителей/опекунов и самого ребенка, если он старше 14 лет;
паспорта родителей/опекунов и свидетельство о рождении ребенка;
выписку из ЕГРН, технические документы на квартиру, которую вы хотите продать;

предварительный договор о купле-продаже жилья/ проект договора/ предварительное одобрение ипотеки от банка (если квартира берется в ипотеку);
документы, доказывающие, что у ребенка есть другое жилье или что он гарантировано получит такую же долю в купленной квартире;
документы на недвижимость, которую вы собираетесь купить;
квитанцию об оплате госпошлины.

В течение 10-15 дней вы получите ответ ООП.

Для оформления окончательного договора-купли продажи нужно разрешение ООП, документы обеих сторон и бумаги на недвижимость.

Важно: могут потребоваться дополнительные документы, например, подтверждение смены места работы (при переезде в другой город/страну), медицинские справки и т.д. Рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую: алгоритм действий

Если все вопросы с согласием опекунов и ООП решены, алгоритм действий таков:

нужно выписать всех владельцев из продаваемого жилья (выписать несовершеннолетних также можно лишь с согласия ООП);
оформить нотариально заверенные договор купли-продажи и акт приема-передачи жилья, провести расчеты с покупателями и продавцами (о том, как это сделать безопасно, мы писали здесь);
внести в регистрационной палате записи о продаже старого и покупке нового жилья;
предоставить в ООП копию договора о покупке жилья и доказательства того, что ребенок получил в нем долю или компенсацию его старой доли на банковский счет.

Заключение

Проще всего продать квартиру с долей ребенка, если новое жилье покупается одновременно с реализацией старого и если условия жизни ребенка после переезда остаются на том же уровне или улучшаются.

Обязательно предварительно консультируйтесь у нотариуса и в органах опеки о необходимых документах и условиях проведения сделки в вашей ситуации. А с выбором нового жилья вам всегда поможем мы, вариантов у нас много:

Источник

Как продать недвижимость,если были выделены доли детям?

В сделках купли-продажи мы часто сталкиваемся с квартирами, в которых при использовании материнского капитала были выделены доли детям, либо одним из собственников является несовершеннолетний. Такие сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей, в данной статье озвучим некоторые из них.

Не существует объекта недвижимости, который невозможно было бы продать. Просто нужен особый подход!

Очень часто продавцов пугают, что недвижимость, где частью собственности владеют дети, продать нельзя… На самом деле можно, просто такая сделка более затратна по времени и несет дополнительные расходы.

В сделка купли — продажи,когда есть несовершеннолетние собственники, либо когда был использован материнский капитал, либо кто-то из детей участвовал в приватизации, всегда требуется разрешение органов опеки.

Часто собственники при продаже такой недвижимости сталкиваются с двумя проблемами:

— когда нужно продать и сразу купить недвижимость в одном городе;
— когда нужно продать,а купить в другом городе;

В первом варианте все просто. В органы опеки предоставляется пакет документов по продаваемому жилью и пакет документов по покупаемому. Ребенок выписывается с одной жилплощади и прописывается в другой.

Во втором случае после продажи квартиры вырученные деньги необходимо перевести на счет ребенка, а сделку покупки нового дома нужно провести в ближайшие три месяца, иначе договор о продаже старой жилплощади будет аннулирован.

Давайте теперь рассмотрим более детально…..

Собственник недвижимости несовершеннолетний.

Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего необходимо понять, кто является его законным представителем и будет принимать участие в сделке от лица ребенка.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. Подтверждающими документами для родителей является паспорт и свидетельство о рождении ребенка, для усыновителей — свидетельство об усыновлении, для опекунов и попечителей — документы, выданные им органами местного самоуправления.

Если ребенку до 14 лет, то подписывают договор и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних его законные представители.

Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.

Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно.

Согласие органа опеки для проведения сделки с имуществом несовершеннолетнего потребуется также, если:

— происходит отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;

— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;

— передача имущества несовершеннолетнего в залог;

— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;

— раздел имущества несовершеннолетнего;

— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;

Какие сделки с имуществом несовершеннолетнего запрещены?

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет — не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Как продать квартиру с детскими долями?

Если в квартире есть доли несовершеннолетних, процесс продажи усложнится:

???? Для продажи понадобится разрешение органов опеки. Они проверят, соответствует ли сделка интересам ребенка. Обычно продажу разрешают при условии, что ребенку выделяют долю в новом жилье — равноценную той, что продается. Или на счет ребенка зачисляют деньги от продажи доли.

???? Сотрудники органов опеки могут лично выехать для осмотра приобретаемого жилья. Также проверяются данные о залоге, задолженности за коммунальные услуги, количество собственников и зарегистрированных лиц.

???? Разрешение на продажу органы опеки должны оформить за 15 дней. Оно выдается на конкретную сделку.

???? При продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей разрешение нужно удостоверить у нотариуса.

???? После покупки новой квартиры нужно предоставить документы, что все условия соблюдены.

Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры ?

Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей.

Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Еще один вариант — внимательное изучение договора-основания возникновения права собственности у продавца на наличие в порядке расчетов сведений об использовании материнского капитала.

При проверке объекта недвижимости обязательно ознакомьтесь со всеми платежными документами по предшествующим сделкам с недвижимостью, обратите внимание на плательщика. Однако нередко материнский капитал используется для погашения ипотечного кредита, при этом у продавца отсутствуют все платежные документы по погашению кредита, поэтому покупателю сложно узнать, был ли кредит погашен за счет средств материнского капитала. При этом купить квартиру (иную жилую недвижимость) с использованием средств материнского капитала могут даже не непосредственный продавец, а предыдущий собственник, в связи с чем выяснение этого обстоятельства для третьего собственника станет практически невозможным.

Какие сделки с участием несовершеннолетних могут признать недействительными:

совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;
нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы.

В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить органы опеки и попечительства и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Источник