Можно ли продать квартиру если она была приобретена год назад
Содержание статьи
Можно ли продать квартиру сразу после покупки, Через какое время можно продать квартиру
20 036 просмотров
Нередко сразу после покупки жилья, новый собственник находит еще более выгодное и интересное предложение. Однако, раз деньги уже потрачены на квартиру, нужно ее в срочном порядке продавать и покупать что-то другое. Сколько же нужно подождать, чтобы появилась возможность продать жилье?
Через какое время можно продать квартиру
Мгновенно. Сразу после покупки, даже если с этого момента прошло всего несколько секунд. Новый владелец автоматически получает все права и обязанности, в том числе и возможность продавать квартиру.
Ничего ждать не нужно, однако следует учитывать, что по закону, собственник обязан заплатить налог в размере 13% от цены продажи. Из-за этого, преимущественно, новые предложения становятся уже не столь выгодными. Правило было введено для того, чтобы исключить спекуляции на рынке по системе «скупили все подешевле и постепенно продают подороже».
Пример: Предположим, что человек приобрел квартиру за 2 миллиона рублей и хочет сразу же ее продать за ту же сумму, потому что обнаружил в том же доме, другую квартиру, которая продается по той же цене, но она лучше, больше и так далее. В такой ситуации он будет обязан сразу после продажи своей новокупленной квартиры заплатить налог в размере 13%. От 2-х миллионов это составит 260 тысяч рублей.
Через какое время можно продать квартиру, чтобы не платить налог
Однако далеко не всегда продавец обязан оплачивать налог. Исходя из ст.217.1 НК РФ, можно не платить 13% налога в таких случаях:
- Жилье было куплено и находилось в собственности более 5 лет.
- Жилье было получено в качестве дара или наследство и находилось в собственности более 3-х лет.
Таким образом, если нужно продать только что купленную квартиру, но не платить налог, то придется ждать целых 5 лет. Как вариант, жилье можно будет попробовать подарить, однако тут уже налог будет платить то лицо, которое получило квартиру в дар, на что мало кто готов идти. Да и в качестве «купли-продажи» договор дарения использовать крайне не рекомендуется: очень рискованно и с легкостью можно оспорить.
Когда можно продавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала
Материнский капитал можно использовать для оплаты части квартиры. Главная особенность при это заключается в том, что такое жилье обязательно должно оформляться в собственность не только самого покупателя-владельца сертификата, но и в собственность других членов семьи: супруга и всех детей, включая первенца.
Такое жилье тоже можно продать на общих основаниях сразу же после покупки, однако, учитывая тот факт, что квартира будет принадлежать несовершеннолетним лицам, потребуется разрешение от органов опеки. Получить его несложно, но только при условии, что новая квартира также будет оформляться в собственность всех членов семьи и это жилье будет не хуже того, которое продается.
Кроме того, правило об уплате налога также остается в силе: нужно будет заплатить все те же 13% от стоимости продаваемого жилья.
Пример: Семья из двух взрослых и двух детей купила квартиру и оформила ее в собственность на всех. Сразу после этого появилось еще более интересное предложение. Если понравившаяся квартира однозначно лучше (больше площадь, больше комнат, более выгодное расположение и так далее), а также взрослые готовы сразу же оформлять эту квартиру в собственность на всех членов семьи, органы опеки могут выдать разрешение на покупку без особых проблем. Следует учитывать, что такое разрешение действует всего 1 месяц, потому получать его рекомендуется уже на последних этапах.
Когда можно продать квартиру, купленную в ипотеку
Значительная часть квартир приобретается с использованием заемных средств (в ипотеку). Продать такую квартиру на общих основаниях, без разрешения банка до выплаты кредита невозможно. Таким образом, самый простой вариант – сначала погасить долг и только потом продавать жилье.
И тут тоже действует правило об уплате налога в размере 13%. Исключение, как и раньше, делается только для тех квартир, которые находились в собственности 5 лет и более.
Тем не менее некоторые банки идут на уступки и позволяют своим клиентам продавать жилье, но при условии, что вырученные за него средства сразу же пойдут на покрытие всего долга (и при условии, что этой суммы хватит для того, чтобы закрыть кредит).
Есть и альтернативный вариант: продавец может договориться с покупателем и банком о том, что заемщик и владелец квартиры будут меняться одновременно. Таким образом покупатель становится клиентом банка и будет обязан в дальнейшем выплачивать кредит на тех же условиях, что и продавец до этого.
Банки не особо охотно соглашаются именно на такую схему, однако, если финансовое состояние покупателя значительно лучше, чем у продавца, с которым, к тому же, начали возникать проблемы (например, участились случаи несвоевременного погашения долга), то скорее всего одобрение финансовой организации получить будет не слишком сложно.
Пример: Человек приобрел жилье за 2 миллиона рублей из которых 200 тысяч были выплачены в качестве первоначального взноса. Сразу после этого у него резко возникли финансовые трудности. Чтобы не становится должником, собственник предлагает банку схему, по которой кредит за него будет платить третье лицо, которое и станет владельцем этой квартиры, находящейся в залоге. Новый собственник выплачивает продавцу 200 тысяч, которые тот потратил на первоначальный взнос и обязуется погашать задолженность на тех же условиях, что продавец ранее.
Продажа жилья сразу после его покупки – это сравнительно обычная ситуация. По крайней мере, выполняется все точно так же, как и при обычной продаже. В то же время, риски тоже остаются идентичными. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о наиболее часто встречающихся проблемах. Они же могут сопровождать всю сделку, сводя возможные риски к минимуму.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Источник
Налог с продажи квартиры сроком владения менее 5 лет можно не платить. В каких случаях? | BanksToday
Обстоятельства в нашей жизни могут меняться очень быстро и может случиться так, что купленную 3-4 года назад квартиру, необходимо продать. В этой статье мы вам расскажем, в каких ситуациях можно минимизировать налог при продаже квартиры сроком владения менее 5 лет или не платить его вовсе.
Сроки владения недвижимостью
Для начала давайте определимся со сроком владения недвижимостью. Ведь в некоторых случаях фраза «менее 5 лет» может не быть «приговором», так как от уплаты налога и от подачи налоговой декларации в ряде случаев освобождают продажу недвижимости после владения ею более 3 лет.
Вот какие это случаи:
- Единственное жилье. При продаже недвижимости начиная с 2020 года это условие можно применять. Для этого в Вашей собственности не должно быть других объектов недвижимости: квартир, домов, их долей. Чуть ниже по тексту мы раскроем один нюанс, который вызывает много вопросов.
- Вы оформили собственность в результате приватизации.
- Жилье досталось вам в дар от близких родственников.
- Жилая недвижимость, которая перешла по наследству.
- Недвижимость получена в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.
Есть нюанс: если новую квартиру купили в течение 90 дней ДО продажи той, по которой считают налог, минимальный срок владения составит тоже 3 года.
Здесь нужно пояснить, почему за 90 дней именно ДО продажи, а не после.
Формально, когда вы покупаете новую квартиру ДО продажи старой, то продаваемое жилье уже не единственное, и таким образом для освобождения от уплаты налога необходимо ждать 5 лет. Именно поэтому установили такой предварительный лимит на покупку новой квартиры вместо продаваемого жилья. То есть, несмотря на то, что в собственности у вас уже будет (разумеется, при выполнении правила 90 дней) 2 квартиры, правило уплаты налога будет действовать как при продаже единственного жилья.
Кстати, здесь есть ещё один спорный вопрос. Если новая квартира покупается по ДДУ, то она еще не считается недвижимостью в собственности. Поэтому такую квартиру можно даже купить за год до продажи старой. И пока не будет получен Акт приема-передачи, уже имеющееся жилье, которое планируем продать, будет формально числиться единственным.
Дата отсчёта периода владения
Как мы уже поняли, срок владения недвижимостью — ключевой фактор при определении того, надо ли вам платить налог при продаже недвижимости. Ранее, срок владения недвижимостью отсчитывался с момента государственной регистрации права собственности при покупке недвижимости на «вторичке», и с момента подписания акта приёма-передачи при покупке нового жилья (по ДДУ).
Однако в 2020 году произошли приятные изменения. Вступили новые правила для расчета срока владения при покупке квартиры по ДДУ. Теперь срок считается от даты полной уплаты денежных средств по договору долевого участия.
Давайте рассмотрим пример. Вы начали строительство квартиры в 2015 году: оформили договор и перевели застройщику оплату. Акт приема-передачи был получен только в 2018 году. А в 2020 году было принято решение продать квартиру.
Как ранее шел подсчет срока владения?
От 2018 года. Т.е. на момент продажи считалось, что квартира в собственности только 2 года.
А что теперь?
Теперь отсчет пойдет от 2015 года — года, когда были уплачены деньги по ДДУ. Таким образом, срок владения по той же квартире составит 5 лет. А это значит, что отчитываться о продаже и платить налог не придется!
Единственное жильё, если владельцев 2 и более
Итак, первым пунктом, который позволяет снизить срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для освобождения от уплаты налога, является условие, что у собственника это единственное жильё. А что если у квартиры несколько собственников? И для супруги, скажем, это единственное жильё, а у супруга в собственности есть ещё квартира. Как поступать в этом случае? Надо ли платить налог, если квартира продаётся через 3 или 4 года владения?
Для этой ситуации пока нет официального разъяснения Минфина. То есть, в теории возможны два варианта:
- Можно поделить доход при продаже 50/50. В этом случае один супруг заплатит налог, другой нет.
- А можно поделить 0/100, где 100% доход от продажи будет у супруга, у которого это единственное жилье. В этом случае, налога не будет ни у кого.
Официального запрета в законе на такую схему продажи пока нет. Однако вероятно, что в ближайшем будущем появятся конкретные разъяснения.
Если указанные варианты вам не подошли…
Определили свой вариант? Если не попадаете ни в одну из этих категорий, то есть еще варианты минимизировать налог к уплате при продаже.
Важно не забывать, что можно уменьшить величину полученного дохода на сумму расходов, которые были потрачены ранее при покупке, или же на сумму стандартного налогового вычета при продаже.
Давайте рассмотрим основные варианты минимизации налога при продаже недвижимости.
Уменьшение налогооблагаемой базы
Если есть документы, подтверждающие, что при покупке квартиры и последующей ее продаже владелец не получил доход, то декларацию 3-НДФЛ придется подать, а платить налог — нет.
Если же вы продали жилье дороже, чем покупали его ранее, то налог 13% нужно заплатить только с разницы, т.е. с дохода.
Например, в 2019 году купили квартиру за 2,9 млн. руб., а в 2021 продали за 3 млн.
Значит на первом этапе вычисляем наш чистый доход с продажи:
3 млн. — 2,9 млн. = 100 000 рублей
и далее уже определяем размер уплачиваемого налога:
100 000 рублей × 13% = 13 000 рублей
Важно учесть, что в расходы можно добавить не только стоимость покупки, но также и дополнительные затраты.
Это могут быть:
- траты на ремонт и отделку, если квартира или дом были куплены на этапе строительства;
- уплаченные проценты по кредиту, если квартира покупалась в ипотеку;
- дополнительные расходы в виде налогов при вступлении в право собственности при дарении или наследовании недвижимости.
Есть есть еще одна возможность: уменьшить сумму дохода при продаже имущества, доставшегося по наследству, на сумму расходов, которые потратил умерший родственник при его покупке.
Уменьшение налогооблагаемой базы на величину уплачиваемых процентов по ипотеке
Про этот «манёвр» мало кто знает, но такая возможность есть. Размер налогооблагаемой базы можно уменьшить не только на величину затрат на приобретение жилья, но и на сумму уплаченных процентов
Например, квартира куплена в ипотеку. Общая стоимость 3 млн. руб. Через 2 года ее продали за 4 млн. руб.
Эти 2 года покупатель платил проценты по ипотеке банку в размере 300 000 руб. ежегодно. То есть, всего он заплатил банку 600 тыс. руб. (это сумма касается именно процентов по кредиту, то есть переплаты).
Считаем налоговую базу при продаже, выходит такая сумма:
4 млн. — 3 млн. = 1 млн руб.
Дополнительно можно уменьшить налогооблагаемую базу на уплаченные проценты:
1 млн. — 600 тыс. руб. = 400 тыс. руб.
В результате налог 13% будет считаться от суммы 400 000 руб. и составит:
400 000 руб. × 13% = 52 000 рублей.
Если не можете подтвердить расходы на покупку
Если документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, нет, то можно получить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Это та сумма налогового вычета, которую каждому можно применить при продаже.
То есть, НДФЛ придется заплатить не с суммы продажи, указанной в договоре, а за вычетом 1 млн. руб:
Например, если продать комнату, доставшуюся по наследству, за 1,7 млн. руб., налог в размере 13% будет рассчитываться с суммы:
1,7 млн. — 1 млн. = 700 тыс. руб.
Итого к уплате получаем сумму:
700 000 руб. × 13% = 91 000 рублей.
Важно: право на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. предоставляется ежегодно.
В том случае, если всё же документальное подтверждение расходов на покупку квартиры у вас есть, то нужно решить, что выгоднее — уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки или на 1 млн. рублей. В зависимости от этого и выбрать способ уменьшения уплаты налога.
Имущественный вычет
А еще можно воспользоваться имущественным вычетом при покупке недвижимости. Он составляет 2 млн. рублей.
В этом случае, при грамотном оформлении взаимозачета, можно значительно уменьшить сумму налога к уплате. А в некоторых случаях — даже совсем его не платить.
Но тут важны детали. Важно, чтобы покупатель/продавец раньше не использовал свое право на применение имущественного вычета.
Зато воспользоваться им могут даже неработающие (пенсионеры, мамы в декрете, студенты), а также индивидуальные предприниматели. То есть те, у кого нет налогооблагаемого дохода и кто поэтому ранее не смог оформить вычет НДФЛ при покупке квартиры.
Например, квартира куплена за 3.5 млн. руб., затем ее продают за 4 млн. руб. Считаем налоговую базу при продаже:
4 млн. — 3,5 млн. = 500 000 руб.
С этой суммы нужно заплатить НДФЛ 13%.
Допустим, что эту квартиру покупал и продает официально неработающий гражданин. У него нет официального дохода и он ранее не использовал имущественный вычет, поэтому право на вычет у него сохранилось.
Он не может вернуть НДФЛ, зато может оформить взаимозачет по налогам.
Льгота по имущественному вычету составляет 2 млн. руб.
Поэтому сокращаем рассчитанную ранее налоговую базу на 2 млн. руб.:
500 000 руб. — 2 млн. = 0
Именно ноль, так как отрицательного значения здесь быть не может. То есть неработающему гражданину возможно лишь уменьшить налогооблагаемую базу, а уже вернуть ранее уплаченный налог он не может (поскольку его и не было)
Кстати, не так давно мы рассказывали про 10 нюансов получения вычета на квартиру, о которых знают далеко не все.
Ответы на частые вопросы
– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?
К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.
Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? ????
– Всегда ли нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения – менее 5 лет)?
Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.
Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.
Источник
Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
При продаже недвижимости, граждане сталкиваются с неприятным налогом. В действующем законодательстве существуют определенные сроки владения квартирой, превышая которые гражданин может сэкономить денежные средства при продаже недвижимости. Данная норма создана для того, чтобы перекупщики не имели возможность сразу перепродавать недвижимость без минимальной налоговой ставки.
Сегодня существует два срока владения недвижимостью – 3 года и 5 лет. Квартиру можно продать без 13% налога, если превысить указанные сроки владения. Однако существуют исключения, например, если в ходе продаже недвижимости, владелец не получает прибыль или стоимость квартиры не превышает 1 миллион рублей.
Если квартира досталась по дарственной, новый собственник может продать недвижимость через 3 года пользования. В таком случае, он будет освобожден от обязательного налогообложения. В случае перехода жилья по наследству, начальный срок владения будет считаться датой смерти бывшего владельца квартиры.
Как правильно продать недвижимость после покупки
Приобретая квартиру или дом, гражданин получает полное право распоряжаться имуществом на свое усмотрение. Он может продать, обменять или подарить принадлежащее ему имущество. Однако если квартиру продавать до установленного законом срока владения, продавец неминуемо столкнется с обязанностью уплаты подоходного сбора в размере 13%. Как уже было сказано выше, это сделано для того, чтобы снизить незаконные спекуляции на рынке недвижимости. Перекупщики не могут сразу продать квартиру, не уплатив обязательный налог.
В 2016 году, правила по продаже имущества были изменены. Поэтому сегодня существует два вида минимального срока владения:
· Недвижимость, приобретенная до 2016 года, должна быть 3 года во владении;
· Жилье, купленное после 2016 года, должно быть 5 лет во владении.
По истечению установленных законом сроков, хозяин недвижимости может совершенно законно не платить подоходный налог!
Стоит отметить, что данная схема действует для всех лиц, приобретающих жилье на территории Российской Федерации. Ранее, в законе действовала ставка в 30% для лиц, не имеющих гражданство РФ. Теперь все права равные.
Продаем квартиру без налога
Недвижимость можно продать без налога, даже если она находится в имуществе менее 5 лет. Для этого нужно понимать, как формируется налог. Смысл очень простой, если новый владелец продает недвижимость ниже приобретаемой ранее стоимости, он освобождается от налога. Например, гражданин купил квартиру в 2018 году по стоимости 4 млн. рублей. Для освобождения от налога ему необходимо продать жилье по цене в 3.5 млн. рублей. Таким образом он не получает доход, соответственно налог платить не нужно.
Также, если квартира стоит меньше 1 миллиона, налог не уплачивается. Однако нельзя специально занижать стоимость жилья. Она в любом случае будет считаться по кадастровой стоимости.
Подписывайтесь на канал, мы расскажем Вам о многочисленных нюансах и «подводных камнях», которые чаще всего играют против обычного человека.
Читайте также: Можно ли не платить за капремонт дома?
ТОП 3 статьи на нашем канале:
1 место — Сколько получает мать-одиночка ежемесячно в 2019 году
2 место — Материальная помощь на погребение
3 место — Уход за пенсионером старше 80 лет
Источник