Можно ли продать квартиру если есть кредит в банке

Если есть кредит можно продать квартиру. — вопрос №17896464 © 9111.ru — 2021 г.

Источник

Возможна ли продажа квартиры при наличии задолженности по кредиту? — Правовед.RU

Источник

Может ли банк продать квартиру за долги по кредиту?

Сегодня поговорим на неприятную тему: может ли банк продать квартиру или другое жилье за долги по кредиту? Сейчас, в связи с финансовым кризисом многие потеряли возможность оплачивать кредиты, и опасаются, что банк может забрать жилье за долги. Так ли это на самом деле, когда банки забирают квартиры, а когда нет, как это происходит, что делать заемщику в такой ситуации — обо всем этом пойдет речь далее в статье.

Может ли банк забрать жилье за долги?

Итак, может ли банк забрать жилье за долги по кредиту? Данный вопрос я буду рассматривать в контексте российского законодательства, в других странах ситуация схожая, но могут быть и определенные отличия.

В случае, если недвижимость является предметом обеспечения (попросту — залогом), то да, может, через судебную процедуру взыскания. Безо всяких ограничений и оговорок, если заемщик просрочил выплаты по кредитам четыре или более раз. Даже если это жилье у человека единственное, там прописаны несовершеннолетние, пенсионеры и т.д. Такие условия распространяются именно на ипотечные кредиты, то есть, кредиты, выданные под ипотеку (залог) недвижимости, и они обозначены в Законе об ипотеке.

Если жилье не является предметом залога, банк тоже может забрать его за долги через суд, однако, здесь есть немало ограничений. Например, если недвижимость является единственным пригодным для проживания жильем заемщика — то уже не может.

Обратиться в суд и начать процедуру взыскания жилья при возникновении просроченной задолженности по кредиту банк может не только в отношении заемщика, но и в отношении поручителя по кредиту (даже если недвижимость не является предметом залога, и при этом не попадает под законодательные ограничения).

Обратите внимание: если заемщик не платит по кредиту — банк не просто самовольно отбирает квартиру, а начинает процедуру судебного взыскания. Будет ли квартира продана за долги — в конечном итоге, решает суд. В большинстве случаев суды выносят решение в пользу банков, однако, есть отдельные случаи, когда суды принимали сторону заемщиков и не давали банку забрать жилье.

В случае положительного для банка решения суда заемщик будет обязан погасить остаток долга с процентами, выплатить все штрафные санкции по кредиту, а также возместить судебные издержки. При этом в решении суда будет сказано, что жилье должно продаваться на открытых торгах.

Процедура реализации жилья за долги

Какова процедура реализации недвижимости за долги перед банком? Рассмотрим основные этапы.

5 этапов продажи имущества за долги

Этап 1. Суд. Изначально решение о реализации недвижимости для погашения задолженности должно быть принято только судом и никак иначе. Чаще всего судебный процесс длится несколько заседаний, которые проходят на протяжении нескольких недель/месяцев.

Этап 2. Передача дела приставам. Затем, в случае принятия судом решения о взыскании задолженности и вступлении его в законную силу (спустя 10 дней, если заемщик не подаст апелляцию), кредитор передает исполнительный лист суда судебным приставам, которые обязаны принять его в работу. В России это ФССП.

Этап 3. Взыскание задолженности приставами. Отрабатывая решение суда, приставы сначала предложат заемщику самостоятельно погасить долг перед банком, на что будет отведено несколько дней. Если погашения не произойдет, они наложат арест на все имеющиеся счета должника, и спишут средства в счет погашения задолженности. Если остатков на счетах и самостоятельных взносов хватит для полного погашения долга, недвижимость не будет реализовываться. Если нет, произойдет переход к следующему этапу.

Этап 4. Открытые торги. Далее судебные приставы передают дело в Росимущество (или подрядчику), которые организовывают и проводят открытые торги. Принять участие в торгах может любой желающий, информация о реализуемой недвижимости размещается в открытом доступе.

Этап 5. Передача недвижимости кредитору. Если на торгах дважды (изначально и после снижения цены) не удастся продать жилье (не будет желающих купить) — то оно передается на баланс кредитора, который далее может распоряжаться им по своему усмотрению.

Если на любом из этапов заемщик погасит имеющуюся задолженность в полном объеме, то процедура реализации имущества будет прервана, и жилье останется в собственности заемщика.

За сколько банк может продать квартиру?

По какой цене банк будет продавать квартиру? По сети гуляет информация, что жилье продают за бесценок «своим» людям. Так ли это?

Согласно законодательству, продажа происходит следующим образом. В решении суда указывается, что квартира продается с торгов за 80% оценочной стоимости. Оценочную стоимость определяют специальные аккредитованные оценочные компании, либо аккредитованные штатные оценщики банка, при этом важно, что во внимание принимается оценка, которая производилась еще на этапе принятия решения о выдаче кредита, то есть, когда речь о продаже совсем не шла.

Итак, изначально жилье выставляется на открытые торги за 80% оценочной стоимости. Если на протяжении месяца не находится желающих его приобрести по такой цене, цена снижается до 68% оценочной стоимости. Если и в этом случае никто не покупает, банк забирает квартиру себе за 60% ее оценочной стоимости. То есть, сумма задолженности уменьшается на 60% оценочной стоимости недвижимости, а сама недвижимость переоформляется на банк. Далее он может распоряжаться ей по своему усмотрению. Например, опять пытаться продать уже самостоятельно, в т.ч. и дороже. Но если банк продаст жилье дороже, разница между 60% стоимости и ценой реализации не пойдет в счет погашения долга.

Поэтому если заемщик не согласен с имеющейся оценочной стоимостью его недвижимости (например, считает, что она выросла), необходимо ходатайствовать перед судом о проведении новой экспертной оценки для актуализации стоимости.

Что будет, если цена продажи больше/меньше долга по кредиту?

Продать квартиру за сумму, точно соответствующую сумме долга, практически никогда не удается. Как правило, цена продажи получается больше или меньше остатка задолженности. Что происходит дальше в таких случаях?

Если цена продажи больше, чем сумма долга по кредиту, банк возвращает денежную разницу заемщику.

Если цена продажи меньше, чем сумма долга по кредиту, заемщик остается должен банку образовавшуюся денежную разницу.

Можно ли самому выкупить свое жилье на торгах?

Может ли заемщик сам выкупить свое жилье на организованных торгах? Нет, он не имеет права принимать участие в торгах, но при этом он может полностью погасить задолженность по кредиту, и тогда торги будут прекращены, а недвижимость полностью вернется в его собственность.

В торгах не имеют права участвовать не только сам заемщик, но и его члены семьи, родственники.

Если торги дважды не состоятся, не найдется желающих приобрести квартиру, и она отойдет в собственность банка (как я писал выше, за 60% стоимости) — можно попробовать договориться с банком об обратном выкупе жилья за эту цену. Однако, не факт, что банк пойдет вам навстречу — это уже зависит от его политики.

Можно ли самостоятельно продать квартиру банку и погасить кредит?

Может ли заемщик сам продать квартиру, находящуюся в ипотеке у банка, чтобы рассчитаться по кредиту, установив при этом ту цену, которую считает справедливой, рыночной? Да, может, но для этого нужно будет поставить в известность банк, и делать это необходимо до того, как будет начато судебное разбирательство. Кроме того, заемщик может продать квартиру банку, если тот согласится ее выкупить.

Сам процесс продажи может осуществляться не только самим заемщиком, но и банком по согласованию с заемщиком. Подробнее эти 2 схемы продажи ипотечной квартиры я описывал в отдельной статье: Как продать квартиру в ипотеке?

Важно: банк разрешит вам самостоятельно продавать ипотечную квартиру только если после продажи задолженность будет погашена полностью, не частично.

Когда из квартиры выселят жильцов?

На протяжении всех вышеупомянутых этапов продажи жилья в нем могут оставаться жильцы. Квартира выставляется на продажу и продается, даже если в ней кто-то зарегистрирован и проживает.

Более того, покупатели часто не осматривают жилье, а ориентируются только на документацию и фото, сделанные при оценке.

А вот когда квартира будет продана, и у нее появится новый владелец, он, разумеется, потребует освободить жилье. Если проживающие не захотят сделать это добровольно, новый собственник может обратиться в суд, потребовать принудительного лишения прав пользования недвижимостью и принудительного выселения. Подобные судебные процессы, как правило, проходят за 1-2 месяца, после чего дело снова передаются приставам, и те принудительно выселяют жильцов.

Могут ли выселить детей, пенсионеров, инвалидов, льготников?

Если квартира была продана, выселению из нее подлежат все жильцы, независимо от их категории и социального статуса, в том числе несовершеннолетние дети, пенсионеры, инвалиды, другие льготные категории граждан. Дети при этом снимаются с регистрации одновременно с родителями.

Что делать, чтобы банк не забрал квартиру?

Если у вас пропала возможность своевременно оплачивать платежи по кредиту, и вы не хотите, чтобы банк забрал квартиру за долги, есть несколько вариантов избежать этого. Здесь перечислю их кратко со ссылками на другие статьи сайта, где рассмотрены все подробности:

• Взять ипотечные каникулы (такая возможность гарантирована законом);
• Ходатайствовать о реструктуризации кредита со снижением ежемесячного платежа;
• Провести рефинансирование кредита в другом банке с меньшей ставкой, большим сроком для снижения ежемесячного платежа;
• Объявить себя банкротом, пройдя специальную процедуру (поможет только в отдельных случаях).

Также обращаю внимание, что до конца 2020 года банкам рекомендовано не изымать жилье заемщиков за долги в связи с пандемией коронавируса.

Теперь вы знаете, как и в каких случаях банк может продать квартиру за долги. Постарайтесь не допускать подобных ситуаций, и если у вас возникли трудности с погашением, решайте их незамедлительно так, как описано выше, не затягивайте и не доводите дело до суда.

На этом все. Если у вас остались какие-то вопросы, вы всегда можете задать их в комментариях. До новых встреч на Финансовом гении — сайте, который повысит ваш уровень финансовой грамотности и научит грамотно распоряжаться личными финансами!

Источник