Можно ли продать квартиру если есть долг у судебных приставов
Содержание статьи
Продажа квартиры, если есть исполнительное производство
У многих собственников квартир имеются долги, следствием чего является исполнительное производство, «висящее» на должнике. Возможна ли продажа квартиры при наличии исполнительного производства? Какие есть нюансы? Об этом в статье.
У меня есть исполнительное производство – что это значит?
Наличие у продавца квартиры исполнительного производства значит, что данное лицо вовремя не погасило свою задолженность и уклоняется от этого, подтверждением чему служит наличие исполнительного листа, который выдается на основании решения суда.
Но все же часто бывает так, что долг совсем не большой по сравнению со стоимостью квартиры, которую собственник желает продать. Что же делать в таком случае?
На мне висит долг, исполнительное производство не прекращено, какие сделки с недвижимостью я могу совершить?
Согласно Конституции и Гражданскому кодексу РФ, долги у продавца квартиры никак не влияют на его права как собственника. Однако в некоторых случаях продажа квартиры будет попросту невозможна.
Согласно Закону «Об исполнительном производстве», продажа квартиры невозможна в следующих случаях:
Думаем, Вам будет также интересно ознакомиться со статьей, в которой рассказывается о том, как поступить взыскателю, если должник продал имущество во время исполнительного производства, а пристав не арестовал имущество должника.
Эта квартира – мое единственное имущество, значит, никто не может на нее посягнуть!
Подобное мнение является ошибочным. Разберем ситуацию на довольно показательном примере из судебной практики.
Так, отсюда можно сделать вывод, что факт «единственности» жилья у должника никак не повлияет на решение пристава наложить арест на квартиру, и его действия будут являться целиком и полностью законными.
Особенности
Довольно важной особенностью является существование такого понятия, как несоразмерность долга и стоимости продаваемого имущества. Предположим, некий гражданин M. захотел продать свою квартиру стоимостью 7 000 000 руб., но у него есть долг на 300 000 руб. В этом случае справедливо говорить о несоразмерности предполагаемой выручки и размере задолженности. Вряд ли гражданин М., продав квартиру и получив 7 миллионов рублей, не сможет позволить себе оплатить долг в размере примерно 1/23 от вырученных денег.
Также необходимо обращать внимание на наличие исполнительного производства при покупке квартиры. Если у продавца имеется исполнительное производство, можно рассчитывать на два исхода: либо сделка купли-продажи пройдет совершенно спокойно и гладко, либо же возникнут проблемы, и долги продавца свиснут тяжким камнем трудностей на Вашей шее. Для того чтобы этого не допустить, нужно обращаться к специалистам.
Наша компания предоставляет услугу по проверке юридической чистоты квартиры. Компетентные юристы возьмутся за Ваше дело, проверят недвижимость и сделают заключение о том, возможна ли покупка/продажа данной недвижимости. Проверка на юр. чистоту не представляет собой ничего трудного. От Вас лишь потребуются контакты продавца (номер телефона и адрес электронной почты), а также адрес продаваемой/покупаемой квартиры. Для того чтобы ознакомиться с предоставляемой нами услугой подробнее, перейдите, пожалуйста, по ссылке.
Таким образом, можно сделать вывод, что наличие исполнительного производства у продавца не является значительной помехой для купли/продажи квартиры. Необходимо лишь хотя бы примерно оценить соразмерность долга и стоимости квартиры, разобраться в тонкостях и нюансах и обратиться к компетентным специалистам, которые помогут совершить сделку чисто и быстро.
Источник
Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве
сделки при исполнительном производстве
Юридическая помощь гражданам и бизнесу.
Оперативные сроки. Адекватные цены. Специалисты со стажем более 15 лет.
Состоит в Адвокатской палате г. Москвы, рег. № 77/10650
Специалист по сделкам при исполнительном производстве
Консультация: +7(495) 728-99-14
Офис: Москва, ул. Климашкина, 21
Судебный стаж — 18 лет по сделкам при исполнительном производстве
Стоимость услуг адвокатов и юристов
Стоимость наиболее востребованных юридических услуг по сделкам при исполнительном производстве. О стоимости других услуг подробнее в разделе Цены.
Консультация адвоката
2 000
руб.
Консультация адвоката по вопросам: оформления, сопровождения сделок с недвижимостью; проблемным сделкам: обременение, приставы, споры с собственниками; помощь с документами.
Судебный процесс
от
25 000
руб.
Полное сопровождение судебного разбирательства по сделкам с недвижимостью: подготовка исков, жалоб и документов, участие в судах, получение решения суда, помощь с гос. органами.
Юридическое сопровождение
от
15 000
руб.
Юридические услуги по спорам с недвижимостью и имуществом: помощь с приставами и гос. службами, подготовка документов, ведение переговоров, участие при заключении сделок.
Вам могут быть полезны эти статьи
Источник
Продажа квартиры, если есть исполнительное производство
Не будем оспаривать тот факт, что существует множество собственников квартир, которые имеют различные задолженности, будь то невыплаченный кредит в банке или просроченные ипотечные платежи. Неважно, откуда этот долг, важен сам факт задолженности. Возможна ли продажа квартиры, если есть исполнительное производство? Ведь, безусловно, чтобы восстановить справедливость и компенсировать затраты, на должника налагаются различные ограничения относительно его имущества. При каких обстоятельствах возможно отчуждение собственности, если есть долги у продавца квартиры? Какие есть нюансы? Об этом поговорим в статье.
Эффективнее заказать у нас услуг по проверке юридической чистоты квартиры.
Сделать это можно по ссылке.
Стоимость – 20 000 рублей.
Срок – до 5 рабочих дней.
Мы проверим не только наличие долгов, сообщим можно ли покупать квартиру при наличии долгов именно в этой ситуации, также проведем и комплексную письменную проверку объекта недвижимости.
Что обозначает наличие исполнительного производства?
Когда мы говорим о том, что у продавца есть исполнительное производство, это означает, что у данного лица имеется непогашенная задолженность, что подтверждается исполнительным листом, выданным на основании вступившего в силу решения суда.
Так, получается, что для того, чтобы предполагаемый продавец мог в полной мере распоряжаться своим имуществом, необходимо, чтобы все имеющиеся долги у продавца квартиры были погашены и исполнительное производство прекращено.
Однако зачастую бывает так, что долг у какого-либо условного лица не такой уж большой по сравнению со стоимостью квартиры, которую он хочет продать. Оправдано волнение кредиторов, что, при продаже квартиры должником, возможен исход, что вырученные деньги будут потрачены им на все что угодно, но только не на погашение задолженности. Поэтому, безусловно, возникает вопрос: как продать квартиру, если есть исполнительное производство, не боясь при этом атаки на сделку голодных кредиторов?
Наличие исполнительного производства и сделки с недвижимостью – возможности и запреты
Важно сказать, что долги у продавца квартиры и факт существования исполнительного производства, согласно Конституции и Гражданскому кодексу РФ, не влияют на права человека как собственника. Однако нельзя не отметить и те случаи, перечисленные в законах, когда продажа квартиры, если есть исполнительное производство, попросту невозможна.
Когда должник уклоняется от оплаты задолженности, то против него могут быть применены принудительные меры судебным приставом-исполнителем.
Согласно Закону «Об исполнительном производстве», продажа квартиры невозможна в следующих случаях:
- Сделка по продаже квартиры будет считаться завершенной, когда право собственности на эту квартиру перейдет от продавца к покупателю, то есть факт передачи имущества будет зарегистрирован в Росреестре. В данном случае именно на регистрацию в Росреестре и налагается запрет.
- Арест – мера более жесткая. В первом случае собственник лишается возможности зарегистрировать сделку в Росреестре, но все же может хотя бы пользоваться своим имуществом, в случае же ареста собственник может лишиться как возможности распоряжения, так и пользования.
- Стандартным примером для этой ситуации является ипотека. При заключении кредитного договора обременение сразу же регистрируется в Росреестре.
Предлагаем Вам также ознакомиться с информативной статьей, где описывается алгоритм действий взыскателя в случае, если должник продал имущество во время исполнительного производства, а пристав не арестовал имущество должника.
Существует также общепринятое мнение, что «трогать» единственное имущество и отчуждать его запрещено, ведь это нарушает права человека. Однако это не совсем так. Точнее, совсем не так.
В районном суде Петербурга было вынесено решение по иску некоторой гражданки N. Ей необходимо было погасить большой долг, однако сделано ей это не было ввиду отсутствия финансовых возможностей, вследствие чего пристав завел исполнительное производство и арестовал ее земельный участок. Деньги от их продажи ушли на погашение долга, однако этого не хватило. Поэтому пристав пошел дальше и наложил арест на единственное жилье хозяйки, где она проживала с маленьким ребенком. С этим решением ответчица не согласилась и пошла в другой районный суд с оспариванием постановления пристава. Она опиралась на тот факт, что данная квартира – ее единственное жилье, где она живет с подрастающим сыном, поэтому на такую квартиру нельзя накладывать арест. Райсуд удовлетворил эту просьбу. Однако кредитор и судебный пристав не оставили эту ситуацию и со временем добились рассмотрения данного вопроса Судебной коллегией ВС РФ. Так, Суд постановил, что действия пристава правомерны и наложение ареста не нарушает прав гражданки N, поскольку арест не предусматривает отчуждения квартиры, а лишь предполагает лишение возможности распоряжаться данной квартирой (Дело N 78-КГ15-42).
Отсюда следует, что факт того, что квартира является единственной у должника, не лишает возможности пристава наложить на нее арест.
Особенности
Существуют некоторые нюансы и особенности, которые необходимо учитывать, когда у продавца есть исполнительное производство.
Во-первых, существует такое понятие, как несоразмерность задолженности и недвижимого имущества. Разберем на примере.
Продается квартира общей стоимостью 5 000 000 рублей, а долги у продавца квартиры составляют 200 000 рублей. В таком случае сумма долга и предполагаемая выручка от продажи несоразмерны, поэтому совершить сделку купли-продажи можно без особых проблем. Однако на практике бывали случаи, когда такие сделки оспаривались. Суд в данной ситуации должен постановить, что оснований для отмены сделки нет, так как сумма не является соразмерной.
Так, в одном из районных судов Уральского округа разбирался подобный случай. Заявителем был подан иск о признании сделки по продаже квартиры недействительной, поскольку, по словам заявителя, она совершена лишь для вида, а именно для того, чтобы с ответчика за его долги не взыскали квартиру. Однако иск не был удовлетворен, поскольку судом была признана несоразмерность долга и суммы, полученной от продажи квартиры. Также нельзя не упомянуть и Закон «Об исполнительном производстве», а именно 80 статью, в которой говорится, что приставы не имеют права накладывать арест на имущество в такой ситуации.
Также необходимо разобрать вопрос, касающийся исполнительного производства при покупке квартиры.
Предположим, Вы захотели купить квартиру, все Вас устраивает: и расположение, и габариты, и цена. Однако, получив выписку из ЕГРН, Вами было обнаружено, что на продавце имеется обременение. Оценить риски и учесть нюансы самостоятельно довольно трудно. Исполнительное производство при покупке квартиры на должнике может либо никак не повлиять на сделку, либо же встать Вам боком.
Казалось бы, ответственность продавца за долги должна лежать на самом же продавце, но не тут-то было. С покупкой квартиры Вы можете приобрести себе еще и проблемы, которые омрачат радость приобретения. В целом, можно самому оценить соразмерность суммы долга и цены, по которой продается квартира, либо же обратиться к специалистам.
Юристы нашей компании готовы осуществить проверку недвижимости и выдать свое заключение о возможности или невозможности покупки или же продажи недвижимости, если у продавца есть долги. Проверка юридической чистоты квартиры для Вас не составит особого труда: необходимо будет лишь указать адрес квартиры и контакты продавца квартиры (телефон и электронная почта), остальная кропотливая работа на наших специалистах. Вы можете более подробно ознакомиться с услугой по ссылке.
Так, исполнительное производство при покупке квартиры является одним из немаловажных факторов, влияющих на решение о приобретении имущества. Однако не всегда это является препятствием, следует лишь разобраться в юридических тонкостях.
Подводя итог, можно сделать вывод, что даже несмотря на то, что у продавца есть исполнительное производство, продажа квартиры все же возможна. Однако есть множество нюансов и особенностей, которые необходимо учитывать при покупке/продаже такого имущества. Для того чтобы быстро, успешно и безопасно совершить эту сделку, нужно обратиться к компетентным юристам.
Источник
В каком случае квартира продается приставами с торгов?
Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.
Кто вправе наложить арест на квартиру?
Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.
Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.
Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.
Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.
Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.
Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги
Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:
- Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность — более 5% от стоимости недвижимости.
- Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
- Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
- Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
- Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
- Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
- Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.
Продажа квартиры на торгах
После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.
Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.
При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.
В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.
Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.
Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.
Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний
В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.
Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.
Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.
После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.
Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.
Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.
Проверка квартиры перед покупкой очень важна! Рекомендуем вам отнестись к этому максимально ответственно.
Узнайте какой размер налога при сдаче квартиры в аренду в нашей подробной статье.
На что можно рассчитывать при вселении в жилье маневренного фонда, вы будете знать, если перейдете по ссылке.
Как снять арест с квартиры?
Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:
- добровольное погашение задолженности;
- остановка исполнительного производства по решению суда;
- при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
- процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.
Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Источник