Можно ли продать квартиру если был использован материнский капитал
Содержание статьи
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал — пошаговая инструкция по продаже
Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное — большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.
Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал
В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:
▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;
▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.
Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.
Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.
Условия и особенности продажи жилья, купленного за маткапитал
???? Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.
???? Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.
???? Если дети совершеннолетние — нужно их согласие, если нет — органа опеки и попечительства.
???? Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли — меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.
???? Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой — от банка.
???? Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь — с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.
???? Доказать опекунскому совету, что не ущемите права детей — обеспечите те же доли, а жилищные условия не будут ухудшены.
???? Право собственности делится между всеми членами семьи, а родители действуют только в интересах детей — государство жестко контролирует все процессы сделок купли-продажи недвижимости.
???? Развод родителей не повлияет на изменение доли для детей.
???? Любой проживающий и прописанный в квартире имеет право на долю в новом жилье после продажи.
???? Если квартира в собственности менее 3 лет или менее 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года, за нее нужно платить налог.
???? Важно сохранять уровень жилищных условий при замене жилья, приобретенного на материнский капитал, но есть возможность приобрести новое жилье с меньшей площадью — например, если один из детей нуждается в специальном дорогостоящем лечении или родители получат меньшую долю в новом жилье в пользу равнозначных долей детям.
Сроки продажи
Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение. Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.
Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.
Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.
Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.
Как рассчитать налог
Вы купили квартиру до 1 января 2016 года
Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.
???? продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;
???? продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.
В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.
Вы купили квартиру после 1 января 2016
Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости, вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.
Пример 1. Вы купили квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 000 000 рублей и продаете ее в 2019 году за 5 000 000 рублей. Кадастровая цена квартиры 3 500 000 рублей, а 70% от этой суммы — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в 5 миллионов рублей больше 70% кадастровой стоимости в 3,5 миллиона. Выбираем налогооблагаемую базу:
- Вы указываете, что продаете квартиру по договору купли-продажи за 5 миллионов рублей и эта цена выше 70% кадастровой стоимости. Налог составит 13% от (5 000 000 — 1 000 000 налогового вычета). То есть 13% с 4 000 000 = 520 000 рублей.
- Вместо налогового вычета вы используете разницу между ценой продажи и покупки: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000. Налогом будет 13% от 2 миллионов рублей = 260 000 рублей.
Пример 2. Купив квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 миллиона рублей, вы продаете ее в 2019 тоже за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на 2019 год — 3,5 миллиона, а 70% от суммы — 2,45 миллиона. Продажная цена в 3 000 000 превышает 70% кадастровой. Выбираем, как платить налог:
- Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости — налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
- Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 рублей налога.
В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:
▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости имущественный налог в 1 000 000 рублей, если он полагается;
▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.
Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.
Пример 1. Вы купили квартиру 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей, а продаете в 2020 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость — 3 500 000 рублей, 70% — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в договоре 2020 года меньше 70% кадастровой. Вы выбираете вариант налогообложения:
- Нужно отнять 70% кадастровой стоимости в 2 450 000 рублей налоговый вычет в 1 000 000 налогового вычета. Налог равен 13% от 1 450 000 рублей = 188 500.
- Без использования налогового вычета отнимаем от 70% кадастровой цены в 2,45 миллиона рублей сумму приобретения квартиры в 2 миллиона рублей. Налогом будет 13% от 450 000 рублей = 58 500 рублей.
Пример 2. Вы унаследовали квартиру в 2016 году от ближайшего родственника квартиру и продаете ее за 4 000 000 рублей в 2020 году. Поскольку минимальный срок владения, чтобы освободить недвижимость от налога — 3 года, вы не платите налог
Продажа квартиры с материнским капиталом — пошаговая инструкция
Шаг 1. Позаботиться о замене равнозначной доли для детей или материальной компенсации
Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие, согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.
В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.
В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.
Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.
Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.
Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:
❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;
❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.
Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.
Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.
В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:
✔ квартира родственников больше проданной;
✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.
Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.
Шаг 2. Подготовить документы
Для разрешения органов опеки и регистрации перехода права в Росреестре нужно подготовить и собрать пакет документов.
Список документов. Отнести документы нужно в представительство органов опеки или в МФЦ. В представительстве специалист сможет заверить копии документов по представленным оригиналам:
???? Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.
???? Паспорт гражданина РФ ребенка, если ему уже есть 14 и свидетельство о рождении. Если ребенку еще нет 14 лет, нужно только свидетельство о рождении.
???? Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных
представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
???? Документы на недвижимость (продажа и покупка) — кадастровый и технический паспорта, свидетельство права собственности, выписка из ЕГРН и другое.
???? Правоустанавливающий документ (документ основания по встречной сделке): договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
???? Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.
???? Разрешение от Пенсионного фонда и сертификат семейного капитала, если покупатель вашей квартиры тоже использует средства материнского капитала.
???? Ваш сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры.
???? Согласие супруга или супруги на сделку.
????Согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире.
???? Страховка на квартире при ее наличии.
???? Предварительные договоры купли-продажи.
???? Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
Пакет документов разнится в зависимости от условий купли-продажи. Чтобы не забыть нужные бумаги, проконсультируйтесь с юристом — это поможет сократить сроки рассмотрения заявки и избежать отказа.
Обязательные пункты договора. Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны:
???? стороны сделки, права и их обязанности;
???? законные основания на сделку и приложения, которые это подтверждают;
???? характеристики недвижимости, адрес, место расположения;
???? сумма сделки;
???? срок погашения суммы сделки покупателем;
???? сумма задатка от покупателя;
???? наличие субсидий и соцпомощи;
???? подписи сторон;
???? реквизиты счетов, откуда и куда будут перечисляться деньги при безналичном расчете.
Шаг 3. Получить разрешение органов опеки и ПФР
Все сделки с долевой собственностью заверяет нотариус. Без разрешений от органов опеки и ПФР нотариус не удостоверит договор.
Орган опеки и попечительства. Продажу квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние должны одобрить органы опеки. Без одобрения ваши действия будут считать незаконными. Напишите заявление и прикрепите необходимый для вашего случая пакет документов. Сделку можно совершить только имея письменное разрешение органов опеки на продажу..
Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» заявление и документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Готовое разрешение — это решение руководителя муниципального образования с его подписью.
Пенсионный фонд РФ. По закону родители обязаны выполнить обязательно, данное Пенсионному фонду — оформить недвижимость в собственность всех членов семьи. Если вы покупали квартиру в ипотеку, доли нужно выделить после того, как полностью выплатите кредит и избавитесь от банковского обременения. Пока этого не произойдет, сделку с квартирой, где дети не получили доли, признают недействительной. Поэтому для законной продажи нужно оформить жилье по требованиям ПФР.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Согласовывать сделку с органами опеки нужно и в случае, если вы выделили доли детям в ипотечной квартире, и в случае, если нет. После чего выберите подходящую схему продажи:
???? часть денег от покупателя пойдет на погашение кредита;
???? по согласованию с банком кредитные обязательства переходят на покупателя;
???? вы сами погашаете ипотеку, чтобы снять обременение с недвижимости, а затем переоформляете ее на покупателя.
Если вы использовали маткапитал для погашения ипотеки, у вас на руках будет нотариальное обязательство. Согласно ему вы должны выделить детям долю в еще не проданной квартире после погашения кредита.
Однако, закон не предусматривает срок выполнения этого обязательства — а он истекает через 6 месяцев после снятия обременений с недвижимости. Продать жилье, купленное на материнский капитал, тоже можно в любой срок после приобретения. Чтобы вас не заподозрили в мошенничестве, внимательно отследите этот момент, сохраните все необходимые бумаги и заручитесь поддержкой органов опеки.
Каким должно быть новое жилье
Недвижимость, которую вы приобретаете взамен, должна соответствовать условиям комфортного проживания:
✅ инфраструктура — развитая и приемлемая для жизни детей, с детскими садами, школами, больницами, парками и так далее;
✅ площадь нового жилья — у детей должна быть такая же, либо большая площадь;
✅ год постройки — нельзя, чтобы новое жилье было ветхим или находилось в аварийном состоянии;
✅ местонахождение — безопасный и комфортный район;
✅ состояние квартиры — не хуже предыдущей, купленной на материнский капитал.
Как продать квартиру с материнским капиталом, чтобы построить дом
Например, семья Зыкиных приобрела квартиру на маткапитал, но доли детям еще не выделили. Теперь Зыкины хотят продать квартиру, чтобы на вырученные средства построить дом большей площади. Сложность в том, что доли в строящемся доме не выделить, а начать строительство без продажи квартиры они не могут — не хватает сбережений.
Зыкины могут выделить доли в продаваемой квартире, осуществить продажу, а средства от продажи перевести на сберегательные счета детей, либо использовать как встречный вариант квартиру близкого родственника,например бабушки, выделив детям доли в квартире по договору дарения.
Риски продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Для покупателя риск — в несоблюдении порядка выделения долей детям. Если родители продают квартиру, купленную на материнский капитал, а доли детям еще не выделены — сделку можно оспорить в суде. Если суд признает, что родители нарушили порядок, куплю-продажу признают недействительной. В этом случае недвижимость возвращается прежним владельцам, а владельцы возвращаются деньги.
Для продавца основные риски связаны с неодобрением сделок от ПФР, банка или органов опеки. Такую сделку могут оспорить в суде и наложить на родителей административную ответственность. Чтобы избежать подобных осложнений, в первую очередь получите все разрешения от этих инстанций и давайте ход сделке только после одобрения.
Собираетесь продавать квартиру, купленную за материнский капитал?
Наши специалисты подскажут, как правильно оформить такую сделку, чтобы обойти возможные риски. Расскажем, какие документы подготовить, как получить разрешение от Пенсионного Фонда.
Оставьте номер телефона для консультации со специалистом
Источник
Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»
Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены
Фото: Olga Bocharnikova/shutterstock
С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.
Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.
Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.
Выделение детских долей
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно
(Фото: Yevhen Prozhyrko/shutterstock)
Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.
«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.
Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.
Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.
«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.
Продажа ипотечной квартиры и маткапитал
Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.
«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.
Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.
Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.
Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.
В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.
Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально
(Фото: komokvm/shutterstock)
Нюансы сделки
Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.
Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.
«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.
Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.
Источник