Можно ли продать квартиру дешевле чем она была куплены

Содержимое:
1. Облагается ли налогом, если продал квартиру дешевле цены покупки
   1. Перепродажа до 3-х лет владения
   2. Продажа менее 5 лет собственности
2. Надо ли заполнять и подавать налоговую декларацию

Платить налог, если продал квартиру дешевле чем купил, не надо. Но для исключения проблем следует ознакомиться с правилами заполнения декларации, сопроводительными документами, сроками отчетности.

Приведенные далее сведения помогут решать практические вопросы при продаже недвижимости в {banner_year} году.

Облагается ли налогом, если продал квартиру дешевле цены покупки

Законодательная база по вопросам налогообложения установлена действующим НК. Главные принцип – необходимость оплаты 13% от полученного дохода в бюджет РФ после завершения отчетного периода. Декларацию подают с первого рабочего дня января до 30 апреля следующего года после реализации.

По стандартной схеме, когда нет дохода, отсутствует база для налогообложения. Но законодатели установили минимальный порог в размере 70% от кадастровой стоимости.

Вне зависимости от реальной цены в ДКП – оценку по кадастру будет учитывать налоговый инспектор при рассмотрении отчета. Эта методика внедрена для предотвращения мошенничества.

Пример:

1. недвижимость куплена за 2 650 500 р. в 2017 г.;
2. продана за 2 540 000 р. в 2018 г.;
3. стоимость по кадастру 2 670 000 р. (70% = 1 869 000 меньше цены отторжения);
4. все условия соблюдены – налог платить не надо.

Здесь специально приведена дата приобретения. Дело в том, что по закону при длительном владении недвижимостью НДФЛ не платят при любом доходе. Контролируют момент постановки квартиры на учет в ЕГРН. До 01.01.2016 минимум три, а после – пять лет надо быть собственником для пользования льготой. Подробнее о сроках написано здесь.

Исключения по времени владения:

• для члена кооператива начинается с оплаты пая и подписания акта приема-передачи;
• при вступлении в права наследования – с даты смерти наследодателя;
• время выкупа оставшихся долей также не имеет значения для данного ограничения.

Перепродажа до 3-х лет владения

Если с даты покупки по договору прошло менее трех лет, НДФЛ оплачивают на общих основаниях. Проблемы возникают, когда 70% кадастровая оценка выше цены по ДКП.

Пример:

1. квартира приобретена 15.08.2016 за 2 350 500 р.;
2. продана за 2 240 000 р. 20.10.2018;
3. кадастровая стоимость 3 680 000 р. (70% = 2 576 000 р.);
4. НДФЛ = (2 576 000 – 2 350 500) * 0,13 = 225 500 * 0,13 = 29 315 р.

Продажа менее 5 лет собственности

Следующий пример:

1. продажа по цене покупки;
2. жилплощадь куплена после 01.01. 2016 (в собственности – менее пяти лет);
3. кадастровая сумма значительно выше цены реализации.

В этом случае можно воспользоваться фиксированным вычетом (1 млн. р.), который предусмотрен налоговым кодексом. Он предоставляется:

Надо ли заполнять и подавать налоговую декларацию

Вне зависимости от того, по одной цене или дешевле реализуется квартира, отчет по форме 3-НДФЛ подавать надо. В ходе заполнения:

1. указывают результаты расчетов;
2. подтверждают отсутствие базы для налогообложения;
3. проверяют льготные сроки владения;
4. уточняют соответствие цены актуальным данным кадастрового учета.

Сообщение в НИ о продаже собственности предотвратит ошибочное начисление налога на недвижимость в следующем отчетном периоде.

При необходимости оплаты НДФЛ перечисляют расчетную сумму в госбюджет до 15 июля. Просрочка обязательной подачи декларации наказывается 1 тыс. р. штрафа по тарифам на {banner_year} г.

– Купила квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. Продаю за 1,3 млн; больше не дают. Кадастровая цена – 1,12 млн рублей. Какой налог с продажи я должна платить?

hanohiki/Depositphotos

Отвечает юрист Олег Царев:

Налог с продажи квартиры Вы платить не должны, так как суммой вычета у Вас будет считаться сумма, затраченная на приобретение. И по факту Вы потеряли, а не приобрели. По основному закону о налогообложении налог уплачивается с дохода.

Купила квартиру по ДДУ и продала – надо подавать декларацию?

Купила новостройку, отремонтировала, продаю. Каким будет налог?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В Вашем случае выгоднее заявить вычет в сумме документально подтвержденных расходов. Следует отметить, что в вашем случае расходы превышают доходы, то есть налоговая база будет отсутствовать. В связи с этим НДФЛ уплачивать Вам не придется.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Вы продаете квартиру дешевле, чем покупали, то дохода у Вас не возникает, и Вы вправе учесть расходы на покупку квартиры при ее продаже. Тогда налог Вы не платите. При этом Вы все равно обязаны подать декларацию в срок до 30 апреля следующего года.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Наталья Киселева:

При совершении данной сделки Вы не должны будете платить налог с дохода физических лиц.

При продаже квартиры, находящейся в Вашей собственности менее трех лет, Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей или в размере суммы расходов, связанных с приобретением данной квартиры, то есть затраченных на ее покупку. В Вашем случае затраты составили 1,5 млн рублей, и это больше той суммы, за которую Вы квартиру продаете. Иными словами, прибыль от данной сделки у Вас отсутствует, поэтому налог не возникает.

Но надо помнить, что указанный вычет не предоставляется автоматически, поэтому не забудьте подать в налоговый орган по месту Вашей регистрации налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании того года, в котором Вы продадите квартиру, и одновременно подать заявление о предоставлении Вам вычета.

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Вам необходимо выбрать вариант с вычетом по схеме «доходы минус расходы». Такой вариант позволит полностью избежать налогообложения НДФЛ. Согласно разъяснением, данных в письме УФНС РФ по г. Москве от 31.12.2010 № 20-14/4/138478@, если сумма расходов превысит размер полученных доходов, то налоговая база будет отсутствовать. 

В Вашем случае: 1,3 млн – 1,5 млн = – 0,2 млн рублей. 

Отрицательное значение свидетельствует об отсутствии налоговой базы, то есть нет основы, исходя из которой будет рассчитываться налог.

Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:

Вы не должны платить налог с продажи, так как налог платится с дохода. Доход же определяется как положительная разница между ценой продажи и ценой приобретения. У Вас при продаже дохода не образуется (ст. 220 НК РФ).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

С какого момента начисляется налог на имущество?

Продажа квартиры по цене покупки не предполагает получение
«прибыли». Но нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что и
купил? Разберемся, от чего зависит необходимость уплаты НДФЛ в этом случае.

Перед тем как выяснить, платишь ли налог, если продал квартиру за ту же стоимость, что и купил, нужно установить, не освобождается ли полученный от продажи квартиры доход от налогообложения. В том случае, если Вы владели квартирой, которую продали по цене покупки, более установленного в законе минимального предельного срока владения, платить 13 % при продаже квартиры не нужно. Чтобы правильно рассчитать срок владения квартирой в целях налогообложения доходов от продажи, нужно правильно определить момент начала владения (исчисление срока владения недвижимостью может зависеть от того, как квартира оказалась в Вашей собственности).

Вычет при
продаже квартиры за ту же стоимость, что и купил

Если доход от продажи квартиры не освобождается от уплаты НДФЛ
по причине того, что владели ею менее установленного минимального предельного
срока, Вы можете применить положения статьи 220 Налогового кодекса РФ и уменьшить
(вплоть до 0) налоговую базу для расчета НДФЛ. Итак, налоговую базу для расчета
подоходного налога при продаже квартиры можно уменьшить на:

• на сумму имущественного
  вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
  продажи квартиры, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
• или на сумму фактически
  произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с
  приобретением этого имущества.

В связи с этим, по общему правилу, если Вы продали
квартиру за ту же цену, что и купили, налог платить не нужно. Однако здесь
необходимо учесть очень важный нюанс.

Продажа
квартиры по цене покупки: налог и кадастровая стоимость

Чтобы участники сделки купли-продажи квартиры не поддались
соблазну указать в договоре заниженную стоимость квартиры, в Налоговом кодексе
предусмотрели следующее правило:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта
недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта,
внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению
с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода
права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае
образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода —
кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату
его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий
коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи
этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на
понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта
недвижимого имущества.

Рассмотрим действие данного правила на примере.

В 2020 году
мужчина купил квартиру, стоимость которой по документам составила 2,3 млн.
руб., в 2020 году квартира была продана по такой же цене (согласно документам).
Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составила 3,4 млн. руб. При расчете
налоговой базы учитываем положения статьи 214.10 НК РФ. С учетом коэффициента
0,7 кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составит 2,38 млн. руб. (3,4
млн. руб. * 0,7). То есть налоговая база для расчета НДФЛ составит не 2,3 млн.
руб. (доход от продажи квартиры по документам), а 2,38 млн. руб. Уменьшив
полученный расчетным путем доход от продажи квартиры на расходы при покупке
квартиры, мужчина заплатит налог 10400 руб. ((2 380 000 – 2 300 000)*0,13).

Поэтому в некоторых случаях, даже если продали квартиру за ту
же сумму, что и купили, налоги платить надо.

Нужно ли
подавать декларацию, если продал квартиру за те же деньги, что и купил?

Если после проведения расчетов налог Вам платить не нужно, декларацию 3 НДФЛ при продаже квартиры по цене покупки подавать придется. Дело в том, что декларация не предоставляется в налоговую лишь в том случае, если Вы владели проданной квартирой более предельного минимального срока владения (налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьёй 217 НК РФ (Письмо ФНС России от 06.04.2012 № ЕД-3-3/1166@). А если квартира была в Вашей собственности менее предельного срока владения, но Вы продали ее по такой же цене, что и купили, Вам необходимо подать декларацию, в которой производится расчет налоговой базы по НДФЛ (пример нулевой декларации 3 НДФЛ здесь).

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета
НДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые
органы.

Итак, в общем случае, ответ на вопрос, нужно ли платить налог,
если продал квартиру за ту же цену, что и купил, будет отрицательный. Однако
при расчете НДФЛ нужно учесть кадастровую стоимость с учетом понижающего
коэффициента.

Вот как будет работать новый закон.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог. Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую. Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

Для какого жилья трехлетний срок действует в 2019 году

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше. Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку. Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой. В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет. Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.