Можно ли продать квартиру без согласия супруга если есть брачный договор

Содержание статьи

Брачный договор и согласие супруга

Официальный брак возлагает на каждого из супругов интересоваться мнением другого о совершении того или иного действия, влекущего определенные последствия для семьи. В этом материале рассмотрим, заменяет ли подписанный брачный договор согласие супруга, а также помощь юриста в Москве по этим вопросам.

Когда нужно спрашивать согласия

При заключении брака человек лишается части гарантированных свобод. «Ограничителем» выступает второй супруг. Что это за свободы, которые ограничиваются в браке? Нет, речь идет не о морально-этической стороне, а о свободе владения, пользования и распоряжения имуществом — собственностью, которая принадлежит обоим супругам.

В ст.33 СК РФ указано, что законным режимом имущества в браке является совместная собственность. Ст.34 того же кодекса конкретизирует, что именно попадает под совместное владение:

доходы супругов;
различные выплаты за исключением средств, имеющих целевое назначение;
собственность, приобретенная в браке и на деньги, заработанные после свадьбы;
любое иное имущество, приобретенное в период действия семейных отношений.

Исходя из вышесказанного, любое распоряжение собственностью и деньгами должно происходить с согласия другого супруга. В противном случае сделка может быть признана недействительной (ст.173.1 ГК РФ, ст.35 СК РФ), но здесь есть исключения:

супруг распоряжается личным имуществом;
в семье принят иной режим имущества супругов.

То есть в случае, если супругам хочется полностью вернуть свои права, придется отказываться от совместной собственности. Сделать это можно только при условии заключения брачного договора.

Заменяет ли брачный договор согласие супруга

В принципе, брачный договор вполне может заменить согласие супруга, точнее — таковое не будет требоваться. Но это возможно лишь в том случае, когда этим самым договором предусматривается раздельный режим имущества членов семьи. Ведь если собственность принадлежит не 2-м людям, а только одному, то у него есть полностью все права над имуществом: пользования, владения и распоряжения по своему усмотрению.

Но в каждой ситуации все будет зависеть именно от содержания договора. Например, контракт может подразумевать смешанный режим собственности, когда часть имущества находится в совместной (например, квартира по ипотеке), а остальное — в раздельной.

К юристу за помощью обратилась Ирина Ф., которая была в браке. Она планировала приобрести квартиру в Москве и регистрировать ее на себя. Ее интересовало, можно ли оформить какое-либо соглашение, чтобы лишь она одна могла распоряжаться жильем, не спрашивая ничьего согласия. Кроме того, она хотела «подстраховку» и на случай продажи жилья, чтобы деньги при реализации жилплощади достались только ей. Но остальное имущество она хотела сохранить в совместной собственности. Юрист рекомендовал Ирине заключить брачный договор с мужем, который бы предусматривал смешанную форму собственности семейного имущества. Получив согласие мужа, женщина повторно обратилась к юристу, который помог паре составить текст договора для нотариального утверждения.

Также следует убедиться, что речь в брачном договоре идет не только об имуществе, но и имущественных правах. Например, при долевом строительстве человек покупает (в большинстве) не саму недвижимость, а лишь право требования недвижимости по окончании строительства. Следовательно, если в брачном контракте речь идет только об имуществе, недвижимости, то долевое строительство по-прежнему будет требовать согласия супруга.

Как применять договор вместо согласия супруга

Ст.35 СК РФ устанавливает, что согласие супруга требуется обязательно, если заключается сделка:

по обязательной нотариальной форме;
с последующей регистрацией;
относительно имущества, подлежащего государственной регистрации.

Причем согласие требуется не устное, а удостоверенное нотариусом. То есть такое согласие становится документом, который и прилагается к пакету документов при совершении сделки. Но если установлен режим раздельной собственности в семье по брачному договору, супруг вместо согласия прикладывает удостоверенную копию этого самого договора. В большинстве случаев «вопросы отпадают», но случаются ситуации, когда регистратор не принимает документ.

К юристу за помощью обратился Алексей Ш., у которого в регпалате при покупке квартиры по ипотеке потребовали нотариальное согласие жены. Но дело в том, что супруги еще перед свадьбой заключили брачный контракт, предусматривающий раздельный режим собственности. Адвокат посоветовал обратиться повторно, представив вместо согласия нотариально удостоверенную копию брачного договора. Если должностное лицо продолжит настаивать на согласии супруги, с него придется получить письменный отказ и писать жалобу на имя непосредственного руководителя чиновника.

То есть согласие супруга при наличии брачного договора, который предусматривает раздельный режим собственности, не нужно и сам брачный контракт его вполне успешно заменяет. Чтобы у заинтересованной стороны окончательно отпали все сомнения, следует представлять вместо согласия нотариально удостоверенную копию брачного договора.

Когда можно заключить договор супругам

Еще один важный момент — соблюдение установленных сроков. Предположим, супружеская пара приобрела квартиру на деньги, которые заработал муж. Позже они договорились, что квартира будет принадлежать именно мужчине. Через несколько лет квартиру было решено продать. И в этой ситуации, несмотря на внутреннюю договоренность в семье, согласие жены придется оформить.

Но если перед продажей стороны заключат брачный контракт, по которому право собственности на квартиру полностью перейдет мужу, он сможет продать квартиру, не спрашивая мнения жены. То есть время заключения брачного контракта вместо оформления согласия супруга ограничено лишь датой совершения сделки: документ подписывается до того, как будут реализовано приобретение или реализация имущества.

Также придется обеспокоиться соблюдением сроков и в случае расторжения брака. Дело в том, что брачный договор можно заключить либо до брака, либо в браке. А вот после — не получится. Следовательно, если не было раздела имущества, бывший супруг не сможет реализовать имущество без согласия супруги (если таковая собственность была приобретена в браке). А вот купить — сможет.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,

мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы

можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Источник

Особенности продажи квартиры без согласия супруги и другого собственника

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в браке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до брака (оно не относится к совместно нажитому).
Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в браке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. — в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения. При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку. Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Источник

Как продать квартиру без согласия супруга?

По закону совместно нажитым имуществом супруги могут распоряжаться при наличии обоюдного согласия (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Совместно нажитое имущество — это имущество нажитое супругами в совместном браке вне зависимости на имя кого из супругов оно приобретено и кем из них вносились денежные средства.

Получается, что продать квартиру, приобретённую в браке, один из супругов может только в том случае, если на такую продажу получил письменное согласие второго супруга.

Из каждого правила, как говорится, есть исключения. Вот об этих исключениях мы сегодня и расскажем: В каких случаях для сделки с квартирой можно обойтись без нотариального согласия жены или мужа.

Не потребуется согласие супруга на продажу недвижимости, если:

Как продать квартиру без согласия супруга?

квартира приобретена до вступления в брак либо после развода;
квартира получена в наследство, по договору дарения (даже, если это произошло в период брачных отношений);
квартира приватизирована на одного супругов (обозначим его — супруг №1), а второй в письменной форме отказался от приватизации. В этом случае приватизированная квартира будет являться личной собственностью супруга №1;

В приватизации квартиры участвует каждый из жильцов, прописанный в данной квартире. Собственность распределяется между ними в равных долях, которыми они впоследствии могут распоряжаться по своему усмотрению.

Супруг, который не участвовал в приватизации (отказался принять участие в приватизации в пользу другого супруга), не будет иметь право при разделе имущества на долю в такой приватизированной квартире

квартира в строящемся доме оплачена до регистрации брака, а в собственность квартира оформлена уже в браке;

НО ИМЕЙТЕ ВВИДУ, ЧТО ДАЖЕ В ПРИВЕДЁННЫХ ВЫШЕ СЛУЧАЯХ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ ПРЕТЕНЗИИ НА ЖИЛПЛОЩАДЬ, ЕСЛИ ВТОРОЙ СУПРУГ СМОЖЕТ ДОКАЗАТЬ В СУДЕ, ЧТО ЗА СВОИ ДЕНЬГИ ОН СУЩЕСТВЕННО УЛУЧШИЛ ЖИЛЬЁ (например, сделал дорогостоящий ремонт или перепланировку)

квартира является частной собственностью второго супруга по брачному договору.

Бывает, что супруг исчезает (по различным причинам) и в этом случае оформить согласие на продажу совместной квартиры не представляется возможным. Как быть?

1) Необходимо иметь на руках судебное решение о признании супруга, который должен дать разрешение, о признании его безвестно отсутствующим.

2) Нотариус может направить супругу, который должен дать разрешение, письменное приглашение в нотариальную контору для оформления соответствующего согласия на отчуждение имущества либо явиться к нотариусу для определения своей доли в праве собственности на отчуждаемое имущество (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Если он не явится к нотариусу к назначенному сроку и не пришлёт в течение месяца со дня вручения ему указанного приглашения своих возражений, нотариус может удостоверить договор об отчуждении недвижимого имущества от имени второго супруга.

А вы продавали совместно нажитое имущество? С какими трудностями столкнулись?

Рекомендуем также к прочтению статью о снижении работающим родителям НДФЛ

ЕСЛИ НАШ МАТЕРИАЛ БЫЛ ВАМ ИНТЕРЕСЕН, ОЦЕНИТЕ ЕГО, НАЖАВ ПАЛЕЦ ВВЕРХ!!!

Работаем на результат! За оказанием юридической помощи по семейным спорам, в том числе:

— расторжение брака;

— раздел имущества при разводе;

— установление места жительства ребёнка;

— взыскание алиментов на ребёнка и (или) бывшего супруга;

— лишение родительских прав;

— установление отцовства/ материнства;

— взыскание алиментов при отсутствии сведений о месте нахождения отца ребёнка;

— взыскание неустойки по алиментам записывайтесь на консультацию по телефону 8 (962) 307-10-00. Обязательно сообщите промокод «мама знает», чтобы получить бесплатную консультацию-онлайн.

Источник

Как продать квартиру, купленную в браке? Схемы продажи, какие нужны документы, для чего согласие на продажу.

Комментарии: 17

Бесплатная горячая линия

Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

Москва и область
+7(495) 103-90-28
Санкт-Петербург и область
+7(812) 389-35-17
По России бесплатно
8-800-333-42-87

…или спросите юриста напрямую!

Введите пожалуйста ваш вопрос!

Считается, что если квартира куплена после регистрации брака, то согласие второго супруга на ее продажу является ключевой особенностью сделки.

На самом деле, есть ситуации, когда реализовать недвижимость можно и без разрешения своего мужа или жены. Рассмотрим подробнее, в каких случаях это возможно, и как нужно при этом действовать.

○ Понятие совместно нажитого имущества.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Как следует из настоящего закона, вступление в законный брак наделяет каждого супруга равными правами на все имущество, приобретенное после свадьбы, в том числе, и на квартиру. В данном случае не имеет значения, на кого именно она оформлена.

Также неважно, какие доли дохода в общий бюджет приходятся на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на полноправный учет своих интересов в случае продажи квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

○ В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

Получение жилплощади по наследству.
Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.

Все эти варианты будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Получение одним из супругов наследства.

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость — по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака.

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов.

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как продать квартиру, купленную в браке?

Важное условие для проведения сделки купли-продажи — согласие второго супруга. Однако есть определенные ситуации, когда уведомление и получение разрешения не требуется.

✔ Продать по согласию супругов.

Этот вариант самый простой и выгодный, потому что гарантирует отсутствие риска оспаривания проведенной сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимый при регистрации права собственности, входит нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без него регистрацию не проведут, если не будут представлены веские основания.

✔ Продать без согласия.

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

Супруг уклоняется от дачи согласия. Для признания данного факта нужно направить ему письменное уведомление о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение месяца после отправки письма, сделка будет зарегистрирована без его разрешения.
Супруг не проживает по месту прописки и его фактическое местонахождение неизвестно. При этом необходимо судебное решение о признании его без вести пропавшим.
Продаваемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем имеется документальное подтверждение (договор дарения, завещание, соглашение о разделе имущества и др.).

Вернуться к содержанию ↑

○ Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор.

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

✔ Покупка квартиры с оговоркой.

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

✔ Разделение на доли.

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.

Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете ее оспорить, если квартира будет признана вашим совместным имуществом (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартиры являлась общей.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на часть суммы, даже если кредит выплачивался бы не вами, потому что долг погашался на общие деньги супругов. Вам необходимо обратиться в суд с иском о выплате половины суммы от продажи квартиры. К иску нужно приложить все чеки о внесении кредита.

Вернуться к содержанию ↑

Видео

Специалист Юлия Плетнева расскажет о сделках по продаже квартир, купленных в браке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Сохраните страницу в cоцcетях:

Источник