Можно ли продать дом если к нему было незаконная пристройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Казалось бы, сама по себе такая постановка вопроса абсурдна. Сосед что-то там самовольно построил, а почему у меня должны быть из-за этого проблемы? Быть такого не может! Оказывается, может при условии, что ваша недвижимость и недвижимость соседа находятся в общей долевой собственности. Если вы единоличный собственник недвижимости, вздохните облегченно — у вас все в порядке, эта статья будет интересна только тем, у кого есть доля в совместной собственности.

Чтобы понять источник проблемы, давайте разберемся, что такое долевая собственность.

Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является совместной долевой собственностью (ч. 1. ст. 356 ГК Украины).

Чтобы было совсем понятно, то совладелец владеет не частью конкретного имущества, а только долей в праве собственности на это имущество.

Если есть дом, у которого три совладельца, каждый из которых владеет, например, 1/3 доли в совместной собственности, так он будет владеть 1/3 доли каждой комнаты, флигеля, сарая, погреба и т. д.

Совладельцы тут же могут возразить, мол это ерунда, я уже 20 лет владею конкретной частью дома и надворными постройками, которые огородил заборами!

Так вот, это называется владение «по понятиям», а по закону – все общее!

Если совладелец внимательно прочтет свой правоустанавливающий документ, то он поймет, что ему продали/подарили/признали право собственности/вступил в наследство на, например, 39/100 дома, состоящего из… далее будет идти перечисление всего того, что входит в состав дома, а вот какое конкретно имущество составляет 39/100 – об этом ни слова.

Если продолжаете сомневаться, посмотрите в свой техпаспорт. Там будет чертеж усадьбы со всеми надворными постройками, чертеж всего дома и таблицы с техническими параметрами строений, но вряд ли вы найдете там указание кому и что принадлежит конкретно.

Однако, несмотря ни на что, человек считает себя собственником определенной части дома и ему все равно, что его сосед делает за забором.

Теперь представьте, что сосед самовольно сделал пристройку к дому или поставил, как он считает, на своей земле сарай или туалет.

Наступает время, а оно обязательно наступит, когда один из совладельцев захочет распорядиться своей долей: продать/подарить/завещать.

Приходит техник БТИ, зарисовывает все, что видит и через какое-то время совладелец получит техпаспорт, в котором будет стоять штамп, что, например, строение «У» возведено самовольно. Посмотрев на схему, совладелец облегченно вздыхает, ведь строение «У» — это соседская баня и меня это не касается.

Так будет продолжаться до тех пор, пока он не покажет документы нотариусу, который попытается объяснить продавцу, что в самовольном строительстве соседа есть его доля, а, устав объяснять, просто откажется заверять договор отчуждения доли до тех пор, пока продавец не решит проблемы самовольного строительства.

Почему попытается? Потому что слова нотариуса будут тут же отвергнуты, и продавец уйдёт с твердым убеждением, что нотариус от него чего-то хочет.

И только после длительных поисков «правильного» нотариуса и консультаций с адвокатами перед продавцом станет вопрос «Что делать?».

Самый простой ответ – устранить самовольное строительство, но тут же последует второй вопрос «Как?» и «Кто это будет делать?».

На вопрос «Кто это будет делать?» у людей всегда готов ответ: кому надо, тот и сделает, но, в нашем случае, самострой ведь соседский, поэтому узаконивать его или сносить должен только сосед, а ему это не нужно, ведь он ничего не продает и собирается с этим жить вечно!

Конечно, сосед своим самовольным строительством нарушил закон, поскольку совладелец жилого дома, иного строения, сооружения может сделать только в определенном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав (ч. 4 ст. 357 ГК Украины), поэтому можно подавать в суд иск на соседа с требованием снести самовольную постройку.

Возможно, продавец получит нужное ему решение суда, но ему еще придется через государственных исполнителей за свой счет сносить это строение, так что, через год – два, может быть, дело дойдет до изготовления нового техпаспорта.

Есть советчики, предлагающие заключить между совладельцами и нотариально заверить договор о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в их совместной долевой собственности (ст. 358 ГК Украины), однако, в нашем случае, такой договор бесполезен, поскольку он не делит в натуре имущество между его совладельцами, т. е. самострой, все равно, останется общим.

Идеальным способом решения проблемы будет раздел имущества, находящегося в совместной долевой собственности (ст. 367 ГК Украины), для чего совладельцы должны прийти к нотариусу и заверить договор о разделе имущества.

Но, для реализации этого способа нужно согласие всех совладельцев и государственная регистрация долей в госреестре недвижимого имущества, а вот тут начинаются проблемы, потому что, как правило, такая регистрация есть только у того, кто собрался отчуждать свою долю, поэтому поход к нотариусу исключается.

Продолжение следует…

24.08.2018.