Можно ли продать дом если есть доли у детей

Как продать дом, если в доле ребенок?

Продать недвижимость с долей ребенка достаточно сложно, но реально. Вы сможете это сделать, только изучив все тонкости дела. Если в результате права несовершеннолетнего не будут ущемлены, тогда вы без проблем сможете получить разрешение на продажу дома.

Когда можно продавать долю ребенка?

В первую очередь нужно получить разрешение в органах опеки. Сделка, не признанная попечительными органами будет аннулирована. При этом важно учитывать: продавая дом с долей ребенка, вы должны предложить взамен часть не меньшую, а то и большую прежней.

Существует два способа:

1. Если при продаже дома, вы не собираетесь покупать взамен другую недвижимость, тогда обязательно следует предоставить равную долю ребенку в другом месте;
2. В другом случае можно одновременно оформить долю несовершеннолетнего на новой жилплощади.

Вывод: любую недвижимость с долей ребенка просто так продать невозможно. По закону нельзя оставить ребенка без жилья, не предложив другое взамен.

Оформление документов и получение разрешения

Перед тем как собирать бумаги, нужно учитывать, что для получения решения в органах опеки должны присутствовать оба родителя или опекуна.

• Дело отправляется в суд, если родители в разводе и один из них не хочет давать согласие на продажу;
• Ввиду отсутствия или отъезда второго представителя ребенка, достаточно разрешения заверенного у нотариуса;
• В случае смерти одного их представителей, предоставляется свидетельство.

Мы приведем пример стандартного набора документов для реализации собственности. В зависимости от индивидуальных нюансов, бумаги могут меняться.

• Паспорта родителей, свидетельство/паспорт ребенка;
• Документ, подтверждающий наличие у ребенка альтернативной жилплощади;
• Свидетельство о браке/разводе;
• Заявление;
• Документы на продаваемый дом и права собственности;
• Нотариально заверенные лицензия и разрешение на продажу для доверенных лиц ребенка;
• Выписки лицевого счета покупаемого и продаваемого дома;
• Выписки о количестве прописанных человек в обоих помещениях;
• Оплата пошлины, подтвержденная квитанцией;
• Договор о покупке нового жилища.

Для того чтобы получить разрешение опекунского органа, вместе относите туда пакет документов. В течение 14 дней идет проверка. Если все прошло успешно, вы получаете документ о праве на отчуждение доли ребенка.

Когда требуется разрешение органов опеки?

Давайте разберемся, в чем отличие несовершеннолетнего и недееспособного лица.

Дееспособным считается человек, достигший 18-летнего возврата. Он вправе заключать сделки, подписывать бумаги.

До вступления в совершеннолетие (18 лет), ребенок считается несовершеннолетним, до 14 малолетним. Вот именно последние (малолетние) и считаются недееспособными. Они не имеют права на проведение любых операций. Все дела совершают законные представители.

Разрешение у органов опеки нужно получать при участии недееспособных или не полностью дееспособных детей.

Однако если ребенок вступил в брак или официально начал работать с 16-ти лет, он признается полностью дееспособным. Следовательно, разрешение органов не требуется.

В каких случаях опекунский совет может отказать/согласиться на продажу доли ребенка?

Сделку могут запретить если:

• Жилье покупается в рассрочку и одновременно продается остальная недвижимость;
• Если заключается одновременно продажа и дарение;
• Если вы покупаете недостроенный дом и не можете полностью владеть имуществом;
• Если новая площадь меньше теперешней;
• Если замечено отсутствие коммуникаций, удобств;

Опекунский совет одобрит продажу, если на лицо признаки улучшения условий ребенка:

• Чистая экология, хорошее месторасположение;
• Развитая инфраструктура;
• Хороший климат для развития ребенка;
• Более высокооплачиваемая работа родителей.

После согласия и сбора пакета документов остается отправиться к нотариусу и заключить сделку продажи дома.

Источник

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего и покупка новой

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего и покупке на эти деньги нового жилья вас ждет множество ограничений со стороны закона. При заключении обеих сделок нужно выполнить целый ряд требований, но все не так сложно, как кажется на первый взгляд. Узнаем, когда можно продать такую недвижимость и приобрести новое жилье, а когда нельзя, с чем это связано и как действовать, чтобы добиться успеха.

Важно: обе сделки нужно заранее согласовать с органами опеки и попечительства (ООП), иначе ваши действия незаконны и их могут аннулировать. В Петербурге за разрешением ООП нужно обращаться в районный многофункциональный центр или муниципальный округ, в котором зарегистрирован ребенок.

Когда продажа квартиры невозможна

Основное ограничение: при манипуляциях с жильем в первую очередь вы должны учитывать интересы детей и подростков, имеющих доли в этой недвижимости.

Несовершеннолетний должен получить либо такую же долю в новой квартире, либо материальную компенсацию, равную стоимости его доли в старом жилье. Эти требования прямо или опосредовано закреплены в:

• ст. 17 и 38 Конституции РФ;
• п. 3-5 ст. 60 и п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ;
• ст. 26, 28, п. 2 ст. 20 и п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях квартиру с долей ребенка продать невозможно?

1. Если ООП не одобрили сделку.
2. Если один из родителей/опекунов не согласен на продажу.
3. Если ребенок унаследовал квартиру, которую вы хотите продать, и на момент ее продажи еще не вступил в наследство.
4. Если продажа недвижимости ущемляет права ребенка и может негативно повлиять на качество его жизни:

Также органы опеки могут не одобрить сделку, если взамен старого вы покупаете жилье в ипотеку или квартиру в доме, расположенном в районе с плохой экологической, социальной ситуацией или неподходящей для жизни ребенка инфраструктурой.

Важно: чем выше стадия готовности новостройки, тем больше шансов получить поддержку ООП. Чтобы не рисковать, выбирайте новое жилье в готовых домах:

Важно мнение каждого родителя и опекуна

Для продажи недвижимости, в которой ребенок имеет долю, необходимо согласие обоих родителей/опекунов, даже если они в разводе. Каждый из них — законный представитель ребенка. И если один из них против сделки, решить вопрос можно только через суд, подав иск о разрешении продажи квартиры без согласия второго родителя или опекуна.

Когда квартиру с долей ребенка продать получится

Вы без проблем получите разрешение органов опеки на продажу жилья с долей несовершеннолетнего и покупку нового в следующих случаях:

• если метраж нового жилья такой же или больше, а проживать в нем будет столько же или меньше людей, чем в старой квартире;
• если в новой недвижимости ребенок получает такую же или большую долю;

• если второй родитель/опекун не возражает против сделки или у вас на руках есть решение суда, позволяющее не учитывать при продаже мнение второго родителя/опекуна;
• если у ребенка есть доля в другом жилье, при переселении в которое качество его жизни не ухудшится (в этом случае после продажи квартиры можно вместо выделения новой доли просто компенсировать стоимость старой, положив деньги на счет ребенка).

Больше всего шансов получить согласие ООП, если:

• вы продаете старое и покупаете новое жилье одновременно (как выгодно и быстро продать квартиру, мы писали здесь);
• при продаже недвижимости вы официально гарантируете ребенку такой же уровень жизни (выделяете ему такую же долю в другом жилье или даете письменное обязательство выделить ее сразу после покупки нового жилья).

Органы опеки охотнее пойдут вам навстречу, если после продажи недвижимости с долей ребенка вы покупаете большее по метражу жилье, которое находится в достроенном доме, в лучшем районе с лучшей экологией и инфраструктурой. Потому при выборе дома под новоселье рекомендуем отдавать предпочтение сданным в эксплуатацию новостройкам или вторичному фонду.

Со вторичной недвижимостью в СПб и ЛО можно ознакомиться здесь: https://mirndv.ru/secondary/.

На заметку: ООП могут выдать разрешение и на покупку ипотечного жилья взамен старого, но только при выполнении двух условий:

• новый дом уже или почти достроен;
• на время, оставшееся до сдачи дома, ребенок будет прописан в другом жилье с такими же или лучшими жилищными условиями, и родители/опекуны письменно гарантируют ему долю в новой квартире.

Органы опеки идут навстречу семьям, одобряя сделки с недвижимостью, после которых условия жизни ребенка ухудшатся, но только в исключительных случаях. Например, если ребенку нужно срочное лечение или семья вынуждена переехать в другой город/страну по уважительным причинам.

Важно: если квартира с долей ребенка покупалась с привлечением маткапитала, это никак не меняет правил и ограничений при ее продаже.

Какие нужны документы

Чтобы получить от ООП согласие на продажу жилья с долей несовершеннолетнего и покупку новой недвижимости, нужно предоставить:

• заявления обоих родителей/опекунов и самого ребенка, если он старше 14 лет;
• паспорта родителей/опекунов и свидетельство о рождении ребенка;
• выписку из ЕГРН, технические документы на квартиру, которую вы хотите продать;

• предварительный договор о купле-продаже жилья/ проект договора/ предварительное одобрение ипотеки от банка (если квартира берется в ипотеку);
• документы, доказывающие, что у ребенка есть другое жилье или что он гарантировано получит такую же долю в купленной квартире;
• документы на недвижимость, которую вы собираетесь купить;
• квитанцию об оплате госпошлины.

В течение 10-15 дней вы получите ответ ООП.

Для оформления окончательного договора-купли продажи нужно разрешение ООП, документы обеих сторон и бумаги на недвижимость.

Важно: могут потребоваться дополнительные документы, например, подтверждение смены места работы (при переезде в другой город/страну), медицинские справки и т.д. Рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую: алгоритм действий

Если все вопросы с согласием опекунов и ООП решены, алгоритм действий таков:

• нужно выписать всех владельцев из продаваемого жилья (выписать несовершеннолетних также можно лишь с согласия ООП);
• оформить нотариально заверенные договор купли-продажи и акт приема-передачи жилья, провести расчеты с покупателями и продавцами (о том, как это сделать безопасно, мы писали здесь);
• внести в регистрационной палате записи о продаже старого и покупке нового жилья;
• предоставить в ООП копию договора о покупке жилья и доказательства того, что ребенок получил в нем долю или компенсацию его старой доли на банковский счет.

Заключение

Проще всего продать квартиру с долей ребенка, если новое жилье покупается одновременно с реализацией старого и если условия жизни ребенка после переезда остаются на том же уровне или улучшаются.

Обязательно предварительно консультируйтесь у нотариуса и в органах опеки о необходимых документах и условиях проведения сделки в вашей ситуации. А с выбором нового жилья вам всегда поможем мы, вариантов у нас много:

Источник

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

18 287 просмотров

В 2021 году у многих детей есть доля в собственности на жилое помещение. Это обусловлено возможностью приобретения квартиры на средства материнского капитала. По условиям использования помощи, родители должны выделить долю каждому из детей. После чего собственники сталкиваются со сложностями при продаже объекта. Рассмотрим, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Законодательная база

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

• родители должны получить согласие районного отдела опеки;
• оба родителя должны дать согласие на сделку;
• покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Семейным кодексом РФ;
• Гражданский кодексом РФ;
• Жилищный кодексом РФ;
• закон об опеке № 48 от 2008 года;
• закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Несовершеннолетний имеет отношение к сделке только, если доля квартиры оформлена в его собственность. Не имеет отношения к продаже ребенок, имеющий постоянную или временную регистрацию в жилом помещении или проживающий с родителями по договору аренды.

Сведения о несовершеннолетнем собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Поэтому наличие договора дарения, не прошедшего регистрацию в Росреестре, не влияет на течение сделки.

Пример. Гражданка П. решила оформить дарственную на долю в квартире на внука. Договор был составлен и заверен у нотариуса. Однако женщина передумала. Переход права не был зарегистрирован в Росреестре. Через 6 месяцев, гражданка П. решила продать квартиру. Сделка была оформлена надлежащим образом. Сын собственницы пытался помешать сделке, предъявив договор дарения. Но он не имел юридической силы.

Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника

В соответствии с законодательством, сделка с имуществом несовершеннолетнего возможна. Однако на нее должны дать согласие все заинтересованные лица:

• родители или другие законные представители;
• собственник в возрасте от 14 лет;
• районный отдел опеки.

Если в свидетельстве о рождении ребенка указаны мать и отец, то они обязательно должны присутствовать при сделке. Как альтернативный вариант, можно оформить согласие на сделку нотариально.

Если собственник находится под опекой/попечительством, то главным решением будет согласие районного отдела опеки. Однако денежные средства не передаются опекуну. Он должен положить средства на личный счет ребенка и ежегодно отчитываться об их сохранности.

Важно! Запрещается зачисление средств за продажу доли в квартире несовершеннолетнего подопечного на номинальный счет опекуна. Средства должны сохраниться для приобретения другого имущества или до достижения собственником 18 лет.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Возможность оказывать влияние на течение сделки возникает у ребенка по достижению 14 лет. До указанного возраста, решение принимается законным представителем с согласия опеки. Мнение ребенка до 10 лет не учитывается.

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, достигнув 14 лет, гражданин получает паспорт и становится самостоятельной стороной сделки. Законный представитель или родители только дают согласие. Такая многоступенчатая защита помогает обеспечить сохранность детского имущества.

Разрешение отдела опеки

Сделка с имуществом несовершеннолетнего невозможна без получения разрешения районного отдела опеки. Под разрешением понимается приказ или постановление муниципалитета.

Документ выдается по заявлению законного представителя ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и по заявлению самого несовершеннолетнего собственника в возрасте от 14 до 18 лет (представитель оформляет письменное согласие).

Порядок получения документа регламентируется законодательством региона. Отдельные муниципалитеты имеют собственный регламент. Поэтому перед получением документа целесообразно выяснить перечень документов в конкретном отделе опеки.

В 2021 году каждый отдел опеки имеет страничку на сайте местной администрации. На них располагается список документации для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего.

Примерный перечень документов

Заявление на выдачу разрешения подается родителями совместно. В случае, если в районный отдел опеки обращается только один родитель, то необходимо предоставить:

• справку Ф25 — если отец записан до слов матери;
• решение суда о лишении прав — если отец или мать лишены родительских прав в судебном порядке;
• свидетельство о смерти — если второй родитель умер;
• согласие, заверенное к консульстве или у нотариуса — если второй родитель не может присутствовать лично;
• решение суда о признании безвестно отсутствующим или справка о розыске — если местонахождение родителя неизвестно.

Документы подаются в районный отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка вне зависимости от места расположения квартиры. Если муниципалитет заключил договор с МФЦ, то документы модно подать через МФЦ. В остальных случаях необходимо обращаться непосредственно в районный отдел опеки.

Если документы подаются другим законным представителем, то необходимо предоставить:

• опекуну — приказ о назначении опеки и удостоверение опекуна;
• приемному родителю — договор о передаче несовершеннолетнего в семью и удостоверение приемного родителя.

Важно! Отдел опеки дает разрешение на продажу жилья подопечного только в исключительных случаях. Преимущественно, если взамен будет куплено другое жилье.

Срок подготовки документа различается в зависимости от места обращения. В среднем, он варьируется от 14 до 30 дней.

Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей

Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

Закон предусматривает следующие варианты:

• лично написать документ в районном отделе опеки;
• составить согласие в нотариальной конторе;
• составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

Согласие отца на сделку (образец)

Образец согласия отца на продажу доли квартиры несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

• денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
• родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
• ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Соответствие определяется по цене. Величина доли выделяется в зависимости от того, какая сумма денежных средств несовершеннолетнего была вложена в покупку нового жилья.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

1. Подготовить документы.
2. Найти покупателя.
3. Получить разрешение отдела опеки.
4. Оформить договор.
5. Провести нотариальное удостоверение.
6. Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

• гражданские паспорта всех собственников;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающий документ;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• выписка с лицевых счетов;
• разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

• наименование контракта;
• дата и место оформления;
• данные сторон;
• данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
• сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
• права и обязанности сторон;
• цену сделки;
• порядок перечисления денежных средств;
• ответственность сторон;
• сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
• подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

• 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
• дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

В [current_ format=’Y’] году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

• не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
• не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Сложности

Родители и дети могут иметь в долевой собственности недвижимость. Продать долю можно исключительно с согласия отдела опеки.

Для оформления сделки необходимо различать наличие права собственности на долю или прописку в квартире. Наличие регистрации не является основанием для появления права собственности.

Закон предусматривает определенные сложности с продажей жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Однако новый собственник сможет выписать ребенка в судебном порядке без проблем.

При продаже доли в квартире несовершеннолетнего собственника ситуация обстоит сложнее. Доля не может быть продана:

• матери;
• отцу;
• опекуну/попечителю;
• приемному родителю.

Если отец не согласен

Согласие отца может быть получено:

• добровольно;
• в судебном порядке.

Закон позволяет матери обратиться в суд с заявлением о понуждении дать согласие. Целесообразно дополнить заявление требованием о предоставлении нотариального документа для продажи доли.

В заявлении мать должна указать аргументы для продажи доли. Например, денежные средства необходимы для приобретения жилого помещения в другом городе.

Пример. Гражданка Р. обратилась в суд с заявлением о понуждении дачи согласия на сделку по продаже доли, принадлежавшей дочери. После развода мужчина проживал в квартире с новой семьей, хотя является собственником только 1/3 доли. 2/3 доли принадлежат дочери. Мать желает купить новую квартиру для дочери, так как пользоваться квартирой совместно с бывшим мужем и его новой семей они не могут. Предварительно истица обращалась в суд для определения порядка пользования жильем в долевой собственности. Суд удовлетворил требования заявительницы.

Зачастую продавцы сталкиваются с проблемами при продаже жилья. В котором доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Сложности возникают на этапе получения согласия от отца, разрешения от отдела опеки. Чтобы избежать проблем, необходимо получить консультацию юриста. Получить помощь квалифицированного юриста по жилищному праву можно прямо на сайте. Специалист предоставить информацию на безвозмездной основе.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Автор статьи

Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года.

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную

консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Оцените статью

Загрузка…

Источник