Можно ли продать долю в квартире если есть долг по квартплате
Содержание статьи
Можно ли продать долю в квартире с долгом по коммунальным платежам? — Правовед.RU
Добрый день!
Посоветуйте, пожалуйста, как поступить в следующей ситуации.
У нас с мамой есть квартира. Наши доли: 2/5 — мама, 3/5 — моя. Я не живу в этой квартире уже более 5 лет. Мама проживает там, но за квартиру не платит вообще. В итоге за все время накопился огромный долг, который как я поняла распространяется и на меня, как на одного из собственников квартиры. Ситуация осложняется тем, что мама у меня уже несколько лет как ведет себя не совсем адекватно из-за больших проблем с алкоголем.
Подскажите, пожалуйста, как в данной ситуации решить эту проблему?
Могу ли я продать свою долю в квартире с долгом?
Можно ли не оплачивать долг, доказав, что я не проживаю в квартире все это время?
22 Сентября 2016, 17:41, вопрос №1385586
Ирина, г. Воронеж
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день,
Нет, платить всё равно вам придётся.Проживаете или не проживаете, это не важно.Вы как собственник обязаны содержать вашу собственность в надлежащем виде, платить коммунальные платежы и не нарушать права соседей.
Правда, если вы собираетесь продать свою часть, то и можете указать в договоре о задолженности и договориться с покупателем о уплате им вашей задолженности по коммунальным платежам.
Лучше не пробовать скрыть задолженность от покупателя.Он сможет, если что оспорить данный момент в суде.
Статья 30 Жилищного кодекса(пункт 3-4)
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Добрый день.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст.249 ГК), следовательно ваш долг по коммунальным платежам ограничивается вашей долей в квартире.
Не оплачивать долг совсем не получится. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации (п.11 ст.155 ЖК РФ).
При наличии долга квартиру (или долю в ней) продать можно, при этом нужно в договоре оговорить порядок оплаты вашего долга (например, вы оплачиваете долг из средств, полученных от покупателя за квартиру или что-то в этом роде).
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Ирина, помимо вышесказанного коллегами хочу вас предупредить, что для продажи вашей доли вам необходимо для начала предложить выкупить эту долю вашей маме как дольщику (направить заказное письмо), после того как она откажется выкупить вашу долю, вы можете продавать ее по той же цене какой и предлагали выкупить.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2021 г.
Статья обновлена: 14 января 2021 г.
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет
Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Квартиру можно продать и с долгами, но…
Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.
Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.
Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.
Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.
Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:
- Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
- Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
- Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.
Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.
Минусы:
- Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
- Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.
Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Источник
Когда доля в квартире грозит выселением, долгами, как ее продать и выделить: отвечаю на вопросы
Квартира в долевой собственности сейчас далеко не редкость. А потому от уважаемой аудитории регулярно поступают вопросы на тему пользования и распоряжения долями в квартире. Ответам на наиболее важные из них будет посвящен сегодняшний выпуск.
1. Когда собственник доли не сможет вселиться в квартиру даже через суд?
Если один из сособственников хочет вселиться в квартиру, а остальные категорически против этого, то спор будет решаться в суде. И если будет установлено, что площадь и планировка квартиры не позволяют выделить истцу отдельную комнату в пользование, то во вселении откажут.
Типичная ситуация — это когда сособственники не приходятся друг другу членами семьи, а квартира состоит из одной комнаты или из нескольких комнат, но смежных.
Есть прецедент, когда владельцу 1/4 квартиры не удалось вселиться даже в отдельную комнату — потому, что в ней была кладовка. В случае выделения комнаты в его пользование остальные сособственники, проживавшие в квартире, лишались доступа к месту общего пользования, т. е. к той самой кладовке (ВС РФ, дело № 5-КГ14-109).
2. Какими долгами грозит доля в квартире ее владельцу?
Помимо общих расходов, которые несет каждый собственник квартиры, доля может принести ее обладателю дополнительные расходы.
Во-первых, сособственник, которому отказали во вселении, может взыскать с тех, кто проживает в квартире, денежную компенсацию — за то, что они пользуются его долей. Таких примеров в судебной практике сейчас немало (ВС РФ, дело № 4-КГ19-5, дело № 4-КГ19-18).
А во-вторых, с сособственника могут взыскать часть расходов на ремонт квартиры, даже если он своего согласия на него не давал. Ведь содержание квартиры признается его обязанностью, наравне с остальными совладельцами (ВС РФ, дело № 11-КГ17-37).
3. Может ли совладелец квартиры через суд обязать остальных сособственников выкупить у него долю?
Нет, Верховный суд РФ подтвердил, что сособственники могут выкупить долю у другого сособственника только, если они согласны на это. Принудить их к этому никто не может, даже суд (ВС РФ, дело № 74-КГ19-9).
А вот обратный ход возможен: сособственника могут заставить продать свою долю, даже если он этого не хочет — при условии, что долю признают малозначительной.
Признаками такой доли является невозможность ее выделения в виде отдельной комнаты и отсутствие у ее владельца существенного интереса в пользовании жильем (например, сособственник никогда не предпринимал попыток вселиться в квартиру и имеет другое постоянное место жительства — ВС РФ, дело № 5-КГ17-51).
4. Могу ли я прописать своих родственников в квартиру, не спрашивая согласия у других сособственников?
Это возможно только при оформлении регистрации своему ребенку, который не достиг 14-летнего возраста. В остальных случаях для прописки родственника нужно получить согласие всех собственников квартиры.
5. Как продать долю в квартире?
Продажа доли сейчас оформляется только нотариальным договором. Исключение составляет лишь случай, когда все сособственники одновременно отчуждают свои доли, т. е. в результате продается целая квартира.
Тогда можно оформить сделку простым письменным договором. Сособственник сначала должен предложить выкупить его долю остальным совладельцам квартиры. Если те в течение месяца не дадут согласия, он может продать долю третьему лицу, но по цене, не ниже той, что предлагал совладельцам.
При несоблюдении этого порядка сособственники могут в течение 3-х месяцев потребовать в суде перевести на себя права и обязанности покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Однако уведомления не нужны, если сособственник решил подарить кому-то свою долю. Поэтому нередко доля недобросовестно продается под видом дарения, а остальные сособственники вынуждены терпеть соседство с посторонними людьми.
6. Как выделить долю в квартире в отдельную комнату?
Сособственники могут прекратить долевую собственность, заключив письменное соглашение между собой (ст. 252, п.1). У кадастрового инженера заказываются новые техпаспорта на комнаты в квартире, и вместе с соглашением они представляются в МФЦ для регистрации права собственности на отдельные комнаты.
Если соглашения о разделе достичь не удается, вопрос передается на разрешение суда. Стоит отметить, что практика неоднозначная.
Например, в Москве и Московской области суды, как правило, отказывают в разделе квартиры, если не подтверждается техническая возможность выдела в пользование каждого совладельца комнаты и мест общего пользования (Преображенский р-й суд г. Москвы, дело № 02-7862/2016).
Но в других регионах встречаются и положительные решения (Стерлитамакский горсуд Башкирии, дело № 2 — 251/2020). Многое зависит от исходных обстоятельств дела.
© Сивакова И. В., 2020 г.
Источник
Продажа доли с долгами по коммуналке.
Продажа доли с долгами по коммуналке.
Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!
10311 юристов ждут Вас
Быстрый ответ!
Задать вопрос
Автор вопроса — Александр
Россия
Планирую заключить сделку по продаже принадлежащей мне 1/4 квартиры владельцу остальных 3/4.
Доля была получена по наследству. Квартира в другом городе, я никогда там не был. За время владения по квартплате накопились долги. Владелец 3/4 подал в суд (и выиграл его) на разделение счётов коммунальных служб пропорционально долям. Таким образом сейчас есть не оплаченные счета (за все время владения) коммунальных служб на 1/4 квартиры на сумму 63 т.р.
+ имеется судебное решение (на исполнении у приставов) на взыскание с меня 27 т.р. в пользу коммунальных служб.
Вопросы:
1. Обязан ли я погасить долги перед продажей доли, или могу продать долю с учётом долгов?
2. Если да: я оплачу приставам долг 27 т.р., как быстро об этом узнают коммунальные службы? Как оплатить им оставшиеся 36 и погасить тем самым все долги? Или надо оплатить коммунальщикам все 63 и отнести копию платежки приставам?
Ответы юристов
Лучший ответ
Попов Игорь
(18.09.2017 в 10:58:56)
Вы не обязаны гасить долг при продаже своей доли.
И продавать можете без учёта долгов — они Ваши, а не покупателя.
Поскольку статья 153 ЖК РФ «навешивает» на покупателя обязанность платить за ЖКУ с даты регистрации его права собственности.
«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса».
Вас догонят приставы с 27 тыс. руб. позже, после продажи (если пожелают), а остальные 36 тыс. руб. начислений пусть установят в суде как Ваш личный долг.
Распоряжение своей долей в квартире не ограничивается задолженностями — собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Александр (18.09.2017 в 11:14:39)
Хорошо, а как правильнее погасить долги в этой ситуации ?
Лучший ответ
Дегтярева А.Г.
(18.09.2017 в 13:11:20)
Добрый день, Александр! В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ Вы вправе заключать договор-купли-продажи на долю квартиры. На государственную регистрацию такой сделки и перехода права собственности на долю квартиру от Вас к покупателю долги по коммуналке никак не влияют.В Удачи! Если имеются еще вопросы или возникли дополнительные, обращайтесь.
Буду признательна за отзыв и оценку ответа. Надеюсь, он стал для Вас полезен. С уважением, 2014_jurist@inbox.ru
Салмин Владимир Сергеевич
(18.09.2017 в 11:34:57)
Здравствуйте! Продаже своей доли наличие долга не помешает.
Если хотите его оплатить, то переведите на счет приставов (реквизиты должны быть на сайте ФССП) и отдайте квитанцию управляющей компании
Марина Николаевна
(18.09.2017 в 11:48:44)
Если покупатель, а в Вашем случае это владелец 3/4 долей, согласен на покупку доли с такими долгами по коммунальным платежам, то Вы вправе продать долю. На регистрацию сделки купли-продажи доли в недвижимости долги по коммунальным платежам никакого значения не оказывают. Оплатить нужно все долги, так как на них еще начисляется пени, не надо с этим тянуть. Есть возможность перечислите судебным приставам долг. Приставы через незначительный промежуток времени увидят Вашу оплату. Для ускорения процесса лучше отнести квитанции судебным приставам. Коммунальщикам смысла нести квитанции нет. Так как пока они не увидят оплаченный долг на своем расчетном счете, долг за Вами так и будет числиться. Но периодически уточняйте информацию о поступлении платежа от приставов. Так как приставы могут ошибиться в перечислении денежных средств, либо не тому получателю платежа отправить деньги, либо ошибиться в реквизитах на перечисление.
Буду благодарна за отзыв и оценку ответа.
polnmarina@yandex.ru
Сергей Зубков
(18.09.2017 в 14:22:42)
Здравствуйте. Нет, не обязаны. Наличие долгов не является основанием для отказа в госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. Но владелец остальных 3/4, зная о долгах, может постараться «сбить» цену, говоря, что есть долг. Не поведитесь, если так будет. Долги сохраняются не за долей, а за её собственником, т.е. вами. Никто из коммунальщиков не имеет права потребовать погашения ваших долгов с покупателя. Если за вами долг 63 тыс, а решение суда только на 27, то пока радуйтесь этому. С вас судебные приставы при их хорошей работе «сдерут» именно эту сумму. Но это при хорошей работе. В результате долгого присутствия на сайте, я сделал вывод, что в России нет ОСП хорошо работающего. Как и наш конкретный не исключение. Так что продавайте и надейтесь, что никто с вас долг не получит. А если и получит, то малыми размерами. Это гораздо выгоднее, чем заплатить сразу 27. А коммунальщики могут взыскать с вас и остальные (63-27) 36 тыс. Такой вам практический совет, основанный на существующих законах.
Оставьте, пожалуйста, отзыв.
Сербина Елена Александровна
(19.09.2017 в 10:09:37)
Добрый день Александр! Квартиру продавайте, долги сделке не мешают. Если есть исполнительное производство договаривайтесь с приставами о способах и размерах оплаты долга, если исполнительного производства нет то рекомендую вам потихоньку гасить долг возможно даже заключить договор о рассрочке платежа с коммунальщиками. Или еще как вариант договориться с покупателями которые оплатят за вас длги а доля будет продана за меньшую сумму, чем вы хотели. Всего Вам доброго!
Джалавханова Камила
(19.09.2017 в 16:31:42)
Добрый день, Александр. Согласна с отетами коллег, погашать долги перед продажей доли квартиры Вы не обязаны, наличие долгов не влияют на право распоряжения имуществом.
для подтверждения оплаты долгов достаточно представить платежный документ приставам и на оставшуюся сумму в коммунальные службы. В судебном решении как правило, указываются куда необходимо оплачивать. Платежный документ на 27 тыс. руб. предоставляете приставам, така как исполнительное производство у них на эту сумму, оставшуюся сумму в размере 36 тыс.руб. оплачиваете на счет коммунальных служб и платежный документ предоставляете им.
Удачи Вам!
Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам |
Источник