Можно ли продать долю несовершеннолетнего если у него есть другое жилье

Содержание статьи

Продажа квартиры с долей ребенка: когда можно, когда нельзя и почему

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего и покупке на эти деньги нового жилья вас ждет множество ограничений со стороны закона. При заключении обеих сделок нужно выполнить целый ряд требований, но все не так сложно, как кажется на первый взгляд. Узнаем, когда можно продать такую недвижимость и приобрести новое жилье, а когда нельзя, с чем это связано и как действовать, чтобы добиться успеха.

Важно: обе сделки нужно заранее согласовать с органами опеки и попечительства (ООП), иначе ваши действия незаконны и их могут аннулировать. В Петербурге за разрешением ООП нужно обращаться в районный многофункциональный центр или муниципальный округ, в котором зарегистрирован ребенок.

Когда продажа квартиры невозможна

Основное ограничение: при манипуляциях с жильем в первую очередь вы должны учитывать интересы детей и подростков, имеющих доли в этой недвижимости.

Несовершеннолетний должен получить либо такую же долю в новой квартире, либо материальную компенсацию, равную стоимости его доли в старом жилье. Эти требования прямо или опосредовано закреплены в:

ст. 17 и 38 Конституции РФ;
п. 3-5 ст. 60 и п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ;
ст. 26, 28, п. 2 ст. 20 и п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях квартиру с долей ребенка продать невозможно?

Если ООП не одобрили сделку.
Если один из родителей/опекунов не согласен на продажу.
Если ребенок унаследовал квартиру, которую вы хотите продать, и на момент ее продажи еще не вступил в наследство.
Если продажа недвижимости ущемляет права ребенка и может негативно повлиять на качество его жизни:

Также органы опеки могут не одобрить сделку, если взамен старого вы покупаете жилье в ипотеку или квартиру в доме, расположенном в районе с плохой экологической, социальной ситуацией или неподходящей для жизни ребенка инфраструктурой.

Важно: чем выше стадия готовности новостройки, тем больше шансов получить поддержку ООП. Чтобы не рисковать, выбирайте новое жилье в готовых домах:

Важно мнение каждого родителя и опекуна

Для продажи недвижимости, в которой ребенок имеет долю, необходимо согласие обоих родителей/опекунов, даже если они в разводе. Каждый из них — законный представитель ребенка. И если один из них против сделки, решить вопрос можно только через суд, подав иск о разрешении продажи квартиры без согласия второго родителя или опекуна.

Когда квартиру с долей ребенка продать получится

Вы без проблем получите разрешение органов опеки на продажу жилья с долей несовершеннолетнего и покупку нового в следующих случаях:

если метраж нового жилья такой же или больше, а проживать в нем будет столько же или меньше людей, чем в старой квартире;
если в новой недвижимости ребенок получает такую же или большую долю;

если второй родитель/опекун не возражает против сделки или у вас на руках есть решение суда, позволяющее не учитывать при продаже мнение второго родителя/опекуна;
если у ребенка есть доля в другом жилье, при переселении в которое качество его жизни не ухудшится (в этом случае после продажи квартиры можно вместо выделения новой доли просто компенсировать стоимость старой, положив деньги на счет ребенка).

Больше всего шансов получить согласие ООП, если:

вы продаете старое и покупаете новое жилье одновременно (как выгодно и быстро продать квартиру, мы писали здесь);
при продаже недвижимости вы официально гарантируете ребенку такой же уровень жизни (выделяете ему такую же долю в другом жилье или даете письменное обязательство выделить ее сразу после покупки нового жилья).

Органы опеки охотнее пойдут вам навстречу, если после продажи недвижимости с долей ребенка вы покупаете большее по метражу жилье, которое находится в достроенном доме, в лучшем районе с лучшей экологией и инфраструктурой. Потому при выборе дома под новоселье рекомендуем отдавать предпочтение сданным в эксплуатацию новостройкам или вторичному фонду.

Со вторичной недвижимостью в СПб и ЛО можно ознакомиться здесь: https://mirndv.ru/secondary/.

На заметку: ООП могут выдать разрешение и на покупку ипотечного жилья взамен старого, но только при выполнении двух условий:

новый дом уже или почти достроен;
на время, оставшееся до сдачи дома, ребенок будет прописан в другом жилье с такими же или лучшими жилищными условиями, и родители/опекуны письменно гарантируют ему долю в новой квартире.

Органы опеки идут навстречу семьям, одобряя сделки с недвижимостью, после которых условия жизни ребенка ухудшатся, но только в исключительных случаях. Например, если ребенку нужно срочное лечение или семья вынуждена переехать в другой город/страну по уважительным причинам.

Важно: если квартира с долей ребенка покупалась с привлечением маткапитала, это никак не меняет правил и ограничений при ее продаже.

Какие нужны документы

Чтобы получить от ООП согласие на продажу жилья с долей несовершеннолетнего и покупку новой недвижимости, нужно предоставить:

заявления обоих родителей/опекунов и самого ребенка, если он старше 14 лет;
паспорта родителей/опекунов и свидетельство о рождении ребенка;
выписку из ЕГРН, технические документы на квартиру, которую вы хотите продать;

предварительный договор о купле-продаже жилья/ проект договора/ предварительное одобрение ипотеки от банка (если квартира берется в ипотеку);
документы, доказывающие, что у ребенка есть другое жилье или что он гарантировано получит такую же долю в купленной квартире;
документы на недвижимость, которую вы собираетесь купить;
квитанцию об оплате госпошлины.

В течение 10-15 дней вы получите ответ ООП.

Для оформления окончательного договора-купли продажи нужно разрешение ООП, документы обеих сторон и бумаги на недвижимость.

Важно: могут потребоваться дополнительные документы, например, подтверждение смены места работы (при переезде в другой город/страну), медицинские справки и т.д. Рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую: алгоритм действий

Если все вопросы с согласием опекунов и ООП решены, алгоритм действий таков:

нужно выписать всех владельцев из продаваемого жилья (выписать несовершеннолетних также можно лишь с согласия ООП);
оформить нотариально заверенные договор купли-продажи и акт приема-передачи жилья, провести расчеты с покупателями и продавцами (о том, как это сделать безопасно, мы писали здесь);
внести в регистрационной палате записи о продаже старого и покупке нового жилья;
предоставить в ООП копию договора о покупке жилья и доказательства того, что ребенок получил в нем долю или компенсацию его старой доли на банковский счет.

Заключение

Проще всего продать квартиру с долей ребенка, если новое жилье покупается одновременно с реализацией старого и если условия жизни ребенка после переезда остаются на том же уровне или улучшаются.

Обязательно предварительно консультируйтесь у нотариуса и в органах опеки о необходимых документах и условиях проведения сделки в вашей ситуации. А с выбором нового жилья вам всегда поможем мы, вариантов у нас много:

Источник

Можно ли продать долю в квартире, если второй собственник несовершеннолетний ребенок

Проживём.com≫
Квартира≫
Доля≫
Продажа≫
Можно ли если второй собственник — несовершеннолетний ребенок

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Сразу отвечу на вопрос — нет каких-либо запретов или ограничений при продаже доли в квартире, когда вторым собственником считается несовершеннолетний ребенок. Разберу более детально данную ситуацию.

Собственник доли имеет продать ее кому угодно и когда угодно. Это написано в п. 2 ст. 246 ГК РФ — «участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом». Сам факт того, что второй собственник квартиры является несовершеннолетним, вообще не имеет значение.

Также для продажи доли не нужно спрашивать ни согласия других собственников, ни прописанных/проживающих граждан в квартире, ни разрешения органов опеки, когда вторым собственником будет несовершеннолетний. В п. 2 ст. 246 ГК РФ написано — «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил…». И не стоит брать в расчет п. 1 ст. 246 ГК РФ — там имеется в виду, что по соглашению собственников осуществляется распоряжение всей квартирой, а не отдельной ее доли.

Про согласие также не указано в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на основании которого регистрируются все сделки с недвижимостью.

Напоминаю: когда в квартире несколько собственников, при продаже доли договор обязателен в нотариальной форме — п. 1 ст. 42 Федерального Закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. То есть без нотариуса не обойтись. Без разницы кому продается доля — другому собственнику или постороннему. Об этом я подробно писала в данной статье.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Другие собственники имеют право преимущественной покупки доли

Это означает, что прежде чем продать свою долю постороннему, собственник обязан предложить выкупить ее остальным собственникам. Причем письменно предложить. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца, ее можно продать кому-либо. Но за цену, не ниже предложенной остальным собственникам. Все это написано написано в ст. 250 ГК РФ. Советую ее внимательно прочесть.

Как уведомить второго собственника, если он несовершеннолетний? Сначала стоит устно предложить выкупить долю у родителей/опекуна ребенка. И дальше будет три варианта развития событий:

Родители ребенка согласны купить долю за предложенную цену. В этом случае идем к нотариусу и оформляем договор купли-продажи. Ссылка на инструкцию ниже.
Родители отказываются купить долю, но согласны оформить отказ от преимущественной покупки от имени ребенка. Тогда они обязаны пойти в органы опеки и получить разрешение на это. Такое требование написано в п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ — «опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок …, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав». Отказ от преимущественной покупки относится к «отказу от принадлежащих прав».
Родители отказываются покупать, не собираются оформлять отказ и игнорируют предложение. Это самый частый вариант. В данной ситуации нужно попросить нотариуса отправить письменное предложение о выкупе доли. Во-первых, к нотариусу все равно нужно обращаться в дальнейшем для оформления договора купли-продажи (писала выше). Во-вторых, нотариус имеет право не принять документы, доказывающие самостоятельное уведомление.
Нотариус отправит предположение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Месяц нужно ждать с даты получения письма родителями и можно продать долю постороннему.

Прочтите мои подробные инструкции — Как продать долю в 2021 году. Отдельная ситуация — Как продать долю другому собственнику.

Источник

Можно ли продать долю ребенка в квартире и как это сделать правильно?

Любая юридическая сделка с недвижимостью имеет определенные риски, которые значительно возрастают, если в ней принимают участие несовершеннолетние дети. Сделки с недвижимостью в участием несовершеннолетних всегда имеют определенные сложности.

Права детей защищаются российским законодательством в особом порядке, поэтому на всём протяжении сделки к ней будет обращено пристальное внимание сотрудников органов опеки и попечительства.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего?

Продажа жилого помещения — процедура сама по себе достаточно непростая, особенно, если в числе его собственников числятся дети. Продать такую недвижимость гораздо сложнее, но сделать это можно, необходимо лишь учесть ряд определённых требований, предъявляемых к подобным сделкам Российским Гражданским кодексом.

Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире допускается только после получения разрешения попечительского совета. Обращаясь за этим к сотрудникам органов опеки и попечительства, необходимо учесть, что для получения согласия нужно передать в собственность ребенка такую же долю в другой квартире, равноценной старой.

Если сделку купли-продажи оформить без согласия на то попечительских органов, то рассчитывать на положительный исход не приходится: сделка будет признана незаконной и расторгнута, а продавец и покупатель квартиры понесут положенное законом наказание.

Таким образом, существуют 2 варианта развития событий:

Если, продавая долю несовершеннолетнего, в планы продавца не входит покупка новой квартиры, то ему необходимо оформить на имя ребёнка долю в любом другом жилом помещении, например, в квартире близких родственников.
Продавая квартиру с долей несовершеннолетнего, переписать на него аналогичную долю в приобретённой взамен жилой площади.

Таким образом, продать собственность несовершеннолетнего без предоставления ему равноценной замены невозможно!

Стоит учесть, что органы опеки могут не выдать необходимое разрешение, если их не устроит жилое помещение, предоставляемое ребёнку.

Часто бывает так, что родители продают свою квартиру и взамен оформляют на ребёнка долю в крохотной квартирке-малосемейке. На подобный обмен органы опеки разрешение не дадут, поскольку несовершеннолетний должен быть прописан с кем-то из родителей, а площадь такого помещения для двоих недостаточна по меркам жилищного законодательства.

Кроме того, доля в новой квартире должна быть аналогична собственности несовершеннолетнего в старом помещении, это правило касается и площади: новая недвижимость не должна уступать старой!

В какие инстанции необходимо обратиться?

Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

Инструкция продажи доли

Процедуру продажи доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире необходимо начать с получения разрешения на совершение сделки органов опеки и нотариуса.

Данная процедура требует присутствия обоих родителей. Существуют ситуации, когда

один из родителей не является в виду развода, отсутствия в стране или категорического несогласия с данной сделкой: тогда дело направляется на рассмотрение в суд. Чтобы максимально сократить срок судебных разбирательств и сэкономить своё время, нужно предоставить секретарю судебного заседания нотариально заверенное согласие второго родителя, документ, подтверждающий факт лишения его родительских прав или решение суда о признании его пропавшим без вести.

Если один из родителей не может явиться в суд ввиду его отсутствия в стране, потребуется его письменное согласие, заверенное сотрудниками нотариальной службы или российского консульства, если он проживает за пределами РФ.

Перечень документов, необходимых для предоставления в органы попечительства, определяется на уровне субъектов РФ, более того, он может отличаться даже в пределах одного региона.

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют уточнить требуемый пакет документов заранее.

Как правило, он включает в себя:

Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта) и несовершеннолетнего (свидетельство о рождении);
Документы, подтверждающие факт получения ребёнком доли в приобретаемом или другом имеющемся жилье;
Заявление, написанное при личном присутствии сотрудника органов попечительства и заверенное им;
Документы, подтверждающие факт заключения или расторжения брака;
Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
Разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
Выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
Документ о покупке нового жилого помещения;
Квитанция об оплате государственной пошлины.

На основании полученных документов сотрудники органов опеки делают вывод, учтены ли права ребёнка в планируемой сделке и не страдают ли его интересы.

Если всё в порядке, то родители несовершеннолетнего получают соглашение на совершение данной сделки.

В выдаче разрешения может быть отказано в следующих ситуациях:

Помещение приобретается в рассрочку, а другое жильё несовершеннолетнему не предоставляется;
Новое жилье находится еще на этапе постройки;
Если приобретаемая квартира уступает по площади продаваемой;
Отсутствие в новой квартире каких-либо удобств;
Отсутствие или недостаточный уровень окружающей инфраструктуры в помещении, доля в которой передается в собственность ребёнку.

Чтобы быстрее получить согласие органов опеки, необходимо, помимо стандартного пакета документов, представить справки, подтверждающие по новому месту жительства несовершеннолетнего:

хорошую экологию;
улучшенную инфраструктуру;
предоставление родителям работы с более высокой заработной платой.

Спустя две недели с момента написания заявления, органы опеки выносят своё решение.

Затем родители, действуя на основании полученного разрешения, выписывают ребенка из квартиры в территориальном отделении паспортного стола.

Дальнейшие действия участников сделки происходят в общем порядке:

У нотариуса оформляются договора купли-продажи на оба объекта недвижимости;
Стороны регистрируют права собственности на своё новое жильё;
После перехода прав собственности родителям необходимо известить о совершении сделки сотрудников органов попечительства.

Итак, продажа доли несовершеннолетнего в квартире происходит в соответствии со следующими принципами:

Ребенок вместо доли в продаваемой квартире получает долю в другом, равнозначном жилом помещении;
Сделка оформляется только после получения на то согласия органов опеки и попечительства;
Сделки купли-продажи обеих квартир происходят одновременно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Источник

Можно ли и как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка в 2021 году — продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

16 657 просмотров

В 2021 году у многих детей есть доля в собственности на жилое помещение. Это обусловлено возможностью приобретения квартиры на средства материнского капитала. По условиям использования помощи, родители должны выделить долю каждому из детей. После чего собственники сталкиваются со сложностями при продаже объекта. Рассмотрим, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Законодательная база

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

родители должны получить согласие районного отдела опеки;
оба родителя должны дать согласие на сделку;
покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

Конституцией РФ;
Семейным кодексом РФ;
Гражданский кодексом РФ;
Жилищный кодексом РФ;
закон об опеке № 48 от 2008 года;
закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Несовершеннолетний имеет отношение к сделке только, если доля квартиры оформлена в его собственность. Не имеет отношения к продаже ребенок, имеющий постоянную или временную регистрацию в жилом помещении или проживающий с родителями по договору аренды.

Сведения о несовершеннолетнем собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Поэтому наличие договора дарения, не прошедшего регистрацию в Росреестре, не влияет на течение сделки.

Пример. Гражданка П. решила оформить дарственную на долю в квартире на внука. Договор был составлен и заверен у нотариуса. Однако женщина передумала. Переход права не был зарегистрирован в Росреестре. Через 6 месяцев, гражданка П. решила продать квартиру. Сделка была оформлена надлежащим образом. Сын собственницы пытался помешать сделке, предъявив договор дарения. Но он не имел юридической силы.

Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника

В соответствии с законодательством, сделка с имуществом несовершеннолетнего возможна. Однако на нее должны дать согласие все заинтересованные лица:

родители или другие законные представители;
собственник в возрасте от 14 лет;
районный отдел опеки.

Если в свидетельстве о рождении ребенка указаны мать и отец, то они обязательно должны присутствовать при сделке. Как альтернативный вариант, можно оформить согласие на сделку нотариально.

Если собственник находится под опекой/попечительством, то главным решением будет согласие районного отдела опеки. Однако денежные средства не передаются опекуну. Он должен положить средства на личный счет ребенка и ежегодно отчитываться об их сохранности.

Важно! Запрещается зачисление средств за продажу доли в квартире несовершеннолетнего подопечного на номинальный счет опекуна. Средства должны сохраниться для приобретения другого имущества или до достижения собственником 18 лет.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Возможность оказывать влияние на течение сделки возникает у ребенка по достижению 14 лет. До указанного возраста, решение принимается законным представителем с согласия опеки. Мнение ребенка до 10 лет не учитывается.

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, достигнув 14 лет, гражданин получает паспорт и становится самостоятельной стороной сделки. Законный представитель или родители только дают согласие. Такая многоступенчатая защита помогает обеспечить сохранность детского имущества.

Разрешение отдела опеки

Сделка с имуществом несовершеннолетнего невозможна без получения разрешения районного отдела опеки. Под разрешением понимается приказ или постановление муниципалитета.

Документ выдается по заявлению законного представителя ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и по заявлению самого несовершеннолетнего собственника в возрасте от 14 до 18 лет (представитель оформляет письменное согласие).

Порядок получения документа регламентируется законодательством региона. Отдельные муниципалитеты имеют собственный регламент. Поэтому перед получением документа целесообразно выяснить перечень документов в конкретном отделе опеки.

В 2021 году каждый отдел опеки имеет страничку на сайте местной администрации. На них располагается список документации для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего.

Примерный перечень документов

№ п/п	Наименование документа
1	Гражданские паспорта матери и отца или единственного родителя, а также других собственников
2	Гражданский паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет
3	Свидетельство о рождении
4	Правоустанавливающие документы
5	Выписка из ЕГРН
6	Предварительный контракт купли-продажи
7	Документ, подтверждавший покупку нового жилья или представление доли квартиры взамен
8	Выписка из домовой книги
9	Свидетельство о заключении брака между родителями
10	Согласие собственника в возрасте от 10 до 14 лет
11	Технический паспорт на квартиру
12	Согласие собственника нового жилья на проживание ребенка (до выделения ему доли)
13	Справка о составе семьи
14	Выписки с лицевого счета
15	Реквизиты личного счета ребенка

Заявление на выдачу разрешения подается родителями совместно. В случае, если в районный отдел опеки обращается только один родитель, то необходимо предоставить:

справку Ф25 – если отец записан до слов матери;
решение суда о лишении прав – если отец или мать лишены родительских прав в судебном порядке;
свидетельство о смерти – если второй родитель умер;
согласие, заверенное к консульстве или у нотариуса – если второй родитель не может присутствовать лично;
решение суда о признании безвестно отсутствующим или справка о розыске – если местонахождение родителя неизвестно.

Документы подаются в районный отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка вне зависимости от места расположения квартиры. Если муниципалитет заключил договор с МФЦ, то документы модно подать через МФЦ. В остальных случаях необходимо обращаться непосредственно в районный отдел опеки.

Если документы подаются другим законным представителем, то необходимо предоставить:

опекуну – приказ о назначении опеки и удостоверение опекуна;
приемному родителю – договор о передаче несовершеннолетнего в семью и удостоверение приемного родителя.

Важно! Отдел опеки дает разрешение на продажу жилья подопечного только в исключительных случаях. Преимущественно, если взамен будет куплено другое жилье.

Срок подготовки документа различается в зависимости от места обращения. В среднем, он варьируется от 14 до 30 дней.

Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей

Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

Закон предусматривает следующие варианты:

лично написать документ в районном отделе опеки;
составить согласие в нотариальной конторе;
составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

Согласие отца на сделку (образец)

Образец согласия отца на продажу доли квартиры несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Соответствие определяется по цене. Величина доли выделяется в зависимости от того, какая сумма денежных средств несовершеннолетнего была вложена в покупку нового жилья.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

Подготовить документы.
Найти покупателя.
Получить разрешение отдела опеки.
Оформить договор.
Провести нотариальное удостоверение.
Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

гражданские паспорта всех собственников;
свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
выписка из ЕГРН;
выписка из домовой книги;
правоустанавливающий документ;
технический паспорт;
выписка из домовой книги;
выписка с лицевых счетов;
разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

наименование контракта;
дата и место оформления;
данные сторон;
данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
права и обязанности сторон;
цену сделки;
порядок перечисления денежных средств;
ответственность сторон;
сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

В [current_date format=’Y’] году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Сложности

Родители и дети могут иметь в долевой собственности недвижимость. Продать долю можно исключительно с согласия отдела опеки.

Для оформления сделки необходимо различать наличие права собственности на долю или прописку в квартире. Наличие регистрации не является основанием для появления права собственности.

Закон предусматривает определенные сложности с продажей жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Однако новый собственник сможет выписать ребенка в судебном порядке без проблем.

При продаже доли в квартире несовершеннолетнего собственника ситуация обстоит сложнее. Доля не может быть продана:

матери;
отцу;
опекуну/попечителю;
приемному родителю.

Если отец не согласен

Согласие отца может быть получено:

добровольно;
в судебном порядке.

Закон позволяет матери обратиться в суд с заявлением о понуждении дать согласие. Целесообразно дополнить заявление требованием о предоставлении нотариального документа для продажи доли.

В заявлении мать должна указать аргументы для продажи доли. Например, денежные средства необходимы для приобретения жилого помещения в другом городе.

Пример. Гражданка Р. обратилась в суд с заявлением о понуждении дачи согласия на сделку по продаже доли, принадлежавшей дочери. После развода мужчина проживал в квартире с новой семьей, хотя является собственником только 1/3 доли. 2/3 доли принадлежат дочери. Мать желает купить новую квартиру для дочери, так как пользоваться квартирой совместно с бывшим мужем и его новой семей они не могут. Предварительно истица обращалась в суд для определения порядка пользования жильем в долевой собственности. Суд удовлетворил требования заявительницы.

Зачастую продавцы сталкиваются с проблемами при продаже жилья. В котором доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Сложности возникают на этапе получения согласия от отца, разрешения от отдела опеки. Чтобы избежать проблем, необходимо получить консультацию юриста. Получить помощь квалифицированного юриста по жилищному праву можно прямо на сайте. Специалист предоставить информацию на безвозмездной основе.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо