Можно ли продать чужую квартиру если есть на нее документы
Содержание статьи
Может ли нотариус по копиям документов продать чужую недвижимость
Чтобы продать недвижимость, нужно иметь или право собственности на нее, для чего госрегистратор потребует предъявить оригинал правоустанавливающего документа и полномочия от собственника, оформленные соответствующей доверенностью. Если таких документов у продавца нет, вряд ли найдется нотариус, который согласится удостоверить договор купли – продажи недвижимости. Однако, с завидным постоянством, появляются люди, задающие вопрос, вынесенный в заголовок статьи, поэтому давайте разберемся, что можно сделать с копиями документов.
Копии документов нужны, как один из источников информации о личных данных собственника недвижимости. И все!
В наше время получить личные данные человека для людей, специализирующихся на обмане, пара пустяков. Вспомните, в скольких местах вы оставляли копию своего паспорта! А копии правоустанавливающих документов на недвижимость от вас, наверняка, требовала управляющая компания и миграционная служба. Конечно, кто-то может сказать, что они обязаны хранить эти данные в тайне и их можно привлечь к ответственности в случае если… Однако, по опыту известно, если данные хранятся даже только в двух местах, доказать источник утечки будет весьма проблематично. Поэтому, когда в следующий раз вам будут давать совет не давать кому-либо копии правоустанавливающих документов, вспомните о том, что о вас, тот, кому сильно хочется, уже все давно знает.
Наверняка вы заметили, что в природе, как и в жизни человек пользуется тем, что проще и требует меньших затрат усилий. Мошенники тоже люди и в своей деятельности избегают лишних телодвижений.
Зачем подделывать документы, когда можно уговорить дедушку/бабушку/лоха подписать у нотариуса нужную мошеннику бумагу и все будет законно. Это гораздо дешевле и эффективнее, чем заниматься уголовщиной: что-то подделать, а потом за это получить срок.
Вспомните репортажи об обманутых собственниках. Все они, как один, что-то подписали, а потом, на основании подписанного документа, потеряли жилье. И даже если в суде подписанный документ признают недействительным (сделка, совершенная под влиянием обмана), что бывает очень редко, привлечь мошенника к уголовной ответственности будет проблематично.
Здесь особо нужно подчеркнуть, что почти невозможно признать недействительной подписанную доверенность и договоры купли-продажи или дарения, потому что такие договоры быстро исполняются (выгодополучатель переоформляет недвижимость). Чаще всего в суде расторгаются сделки, имеющие длительный характер исполнения и требующие от приобретателя постоянного и систематического выполнения своих обязанностей – это договоры ренты или пожизненного содержания. Особняком в этом списке стоят завещания.
Но даже если мошенники решат подделать правоустанавливающие документы на недвижимость, для проведения сделки будет предъявлен этот документ, а не его копия.
Подделка должна быть исполнена на высочайшем уровне, чтобы у нотариуса, даже если он в сговоре с мошенниками, отсутствовали основания считать, что кто-либо усомнится в подлинности документа. Если документ по внешним признакам будет отличаться от настоящего, нотариусу могут быть предъявлены обвинения в совершении преступления, а ему этого ну очень не хочется. Вот почему проще и дешевле уговорить человека подписать документ, чем его подделывать.
Уговорить человека очень просто. Для этого нужно убедительно пообещать халяву, т. е. даром получить кучу денег, затратив минимум усилий, а денег тратить вообще не нужно!
Обратите внимание, что все жители нашей планеты знают, что такое пирамида, однако, примерно раз в десять лет появляются фирмы, предлагающие 200 – 300% годовых на вклады и народ, понимая, чем это может для него кончиться, все равно радостно несет туда свои сбережения, чтобы потом обвинять власть в том, что она не защитила их от мошенников.
То же самое и с недвижимостью. Все схемы и способы обмана давно описаны, но человечество, с завидным постоянством, наступает на одни и те же грабли. Возникает вопрос: если вы по профессии далеки от юридической практики, почему вы считаете, что сможете разобраться во всех нюансах, предлагаемого вам на подпись документа? Может быть стоит пригласить специалиста, который прочтет то, что вам предлагают подписать и объяснит последствия?
На самом деле, никто и не разбирается, потому что верят устным заверениям такого очаровательного, умеющего выслушать вас собеседника, что все будет в лучшем виде. Это потом, бывший собственник будет сокрушаться: подумать только, а с виду был такой порядочный человек!
Мошенник всегда вызывает доверие, ведь вряд ли кто доверится человеку, ведущему себя подозрительно!
Поэтому нашим гражданам вместо того, чтобы переживать о гуляющих где-то копиях документов, лучше опасаться обаятельных посетителей или заманчивой рекламы, предлагающих фантастические деньги за пустяковое дело, для чего нужно, всего на всего, подписать вот эту бумажку, после чего окажется, что недвижимость, на законных основаниях поменяла собственника, которому только и останется, что находить утешение в пословице «Бедность – не порок».
04.12.2020.
Источник
Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов. Часть 1.
Мошеннические действия чаще всего встречаются в сделках с недвижимостью, которые направлены на отчуждение недвижимости или хотя бы на временное завладение ею:
-дарение;
-купля-продажа;
-ипотека;
-аренда.
Мошеннические действия при сделке дарения чаще всего используются так называемыми черными риелторами, когда дарителем по сделке выступает лицо, хоть и способное понимать значение своих действий, но в силу определенных причин неправильно понимающее происходящее. К такой категории дарителей обычно относятся социально незащищенные граждане — пенсионеры в возрасте, одинокие, лица, страдающие алкоголизмом, наркоманией.
В сделках купли-продажи недвижимости значительно реже используются мошеннические действия, поскольку такая сделка в большей мере контролируется и регулируется государством с точки зрения, например, соблюдения обязательных условий при ее совершении, с точки зрения налогообложения. Но все же и здесь мошеннические действия нередки, и по большей мере при подготовке и оформлении документов по сделке.
Сдача квартиры в залог, то есть ипотека как самостоятельная сделка — не связанная с приобретением такой квартиры по договору кредита, — не такое распространенное явление по сравнению с вышеперечисленными сделками. Но часто такая ипотека связана с тем, что лицо берет займы не в кредитной организации (банке), а, например, в микрофинансовой организации или у частного лица.
Кстати, совсем недавно, 02.08.2019, принят Федеральный закон от 02.08.2019 № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым установлен запрет на выдачу займов физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которому обеспечены залогом в том числе жилого помещения. Такие изменения вступили в силу в ноябре 2019 г.
Для удобства изложения в настоящей публикации под отчуждением недвижимости будем понимать все вышеперечисленные сделки с жилыми/нежилыми объектами, а также земельными участками.
Теперь рассмотрим все подробнее — какие существуют основные варианты мошеннических действий с объектами недвижимого имущества, а также основные риски собственников.
Отчуждение по копии паспорта
Паспортные данные, которые содержат информацию о владельце, всегда пытались заполучить мошенники. Сегодня благодаря новым технологиям преступники, которые имеют данные владельца паспорта, могут нанести материальный ущерб любому владельцу объекта недвижимости, на который обратят внимание мошенники.
Многие юристы утверждают, что мошенничество с копией паспорта распространено не только в России, но и других странах СНГ, поэтому стоит быть бдительным и держать свои данные при себе. Рассмотрим, насколько широко распространена какая-либо мошенническая схема с паспортом.
В принципе мошеннику для совершения определенных мошеннических действий вовсе не обязательно иметь оригинал паспорта, достаточно иметь лишь ксерокопию, получить которую не является достаточно сложной задачей. Существует немало способов это сделать, среди них распространен даже такой, как сговор с фирмами, которые предоставляют услуги по ксерокопированию. При обращении в подобную фирму за изготовлением ксерокопии всегда есть вероятность оставить свои данные мошенникам. Также копии паспортов есть у крупных компаний с собственной базой данных: банков, операторов мобильной связи, коллекторов и т.д. Утечка информации возможна даже в тех компаниях, которые пользуются доверием своих клиентов. И, хотя действующим законодательством предусмотрен Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», есть компании, которые позволяют себе продавать паспортные данные третьим лицам, а доказать факт продажи такой информации достаточно сложно.
Использовать полученную информацию мошенники могут сразу же, а могут выждать какое-то время. Если обстоятельства складываются благоприятно для мошенника, то он может получить законный дубликат документа, что в дальнейшем позволит ему осуществлять мошеннические действия и переоформить недвижимость.
Однако простая ксерокопия паспорта приобретает минимальную юридическую силу лишь после заверения ее у нотариуса. В тех организациях, где копию документа вообще не принимают, нотариальную копию паспорта могут принять. В практике встречались случаи, когда мошенникам удавалось по нотариальной ксерокопии сделать подлинный документ.
Самая распространенная схема подобного мошенничества с документами на собственность объекта недвижимости, по данным МВД, это продажа арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь.
На данный момент такая преступная схема не актуальна. Это связано напрямую с требованием Закона о регистрации объектов недвижимости — с 01.01.2017 вступил в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который не содержит положений о том, что для отчуждения объекта недвижимости необходимо представить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы в их подлинниках. Тем более что свидетельства о государственной регистрации прав как правоподтверждающие документы были отменены и не выдаются с момента вступления в силу вышеуказанного Закона.
Справка.
Правоустанавливающий документ — это документ, устанавливающий наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. То есть к таким документам могут относиться, например, свидетельство о праве на наследство, любой договор, на основании которого данный объект недвижимости был приобретен, справка кооператива о полной выплате пая в кооперативе и другие документы или договоры, которые указывают на возникновение права.
Правоподтверждающий документ — это документ, подтверждающий наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. К такому документу в соответствии с действующим в настоящий момент законодательством относится только выписка из государственного реестра недвижимости.
Сейчас по действующему законодательству допустимо прийти на регистрацию сделки по распоряжению объектом недвижимости только с документами на такое отчуждение, например договором купли-продажи, дарения, ипотеки и т.д., без всяких правоустанавливающих или правоподтверждающих документов. Единственный момент, который контролируется на стадии приема документов на регистрацию в МФЦ, это полномочия правообладателя объекта недвижимости, то есть в случае, если собственник не выступает в сделке самостоятельно, то это возможно лишь по нотариальной доверенности.
В таком случае есть два варианта мошенничества — подделать доверенность, что сейчас совсем не имеет никакого смысла, т.к. существует реестр действующих, выданных нотариусами доверенностей (да и ранее это также проверялось на стадии регистрации недвижимости), заглянув в который можно однозначно установить подделку. Второй вариант — это либо подделать паспорт собственника, что практически невозможно, либо выступить в сделке по настоящему паспорту собственника объекта недвижимости. Здесь тоже возможны варианты — либо заменить фотографию собственника, что практически невозможно, либо надеяться, что сотрудник приема документов МФЦ не идентифицирует фотографию в паспорте собственника с лицом, выступающим от его имени, либо последний действительно очень похож на собственника. Но здесь тоже нужно иметь в виду такой момент — не заявил ли владелец паспорта о его утере. Или не написал ли собственник объекта недвижимости заявление о невозможности совершения сделки с принадлежащим ему объектом без его личного участия. Это возможно благодаря соответствующим изменениям в законодательстве (ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Росреестр неоднократно об этом напоминает, и такое заявление пользуется все большей популярностью. Благодаря такому заявлению никто не сможет подать документы на регистрацию какой-либо сделки по вашему объекту.
По материалам («Электронный журнал «Жилищное право», 2019)
P.S. Продолжение следует…
Источник
Можно ли продать квартиру без ведома собственника? Как этого избежать
Продажа квартиры без участия собственника возможна при предъявлении нотариально удостоверенной доверенности. Причем у этого способа есть ограничения — если покупатель использует ипотечные средства, большинство банков не допускают совершение сделки по доверенности, хотя среди них есть исключения.
Второй способ продать квартиру без собственника — по решению суда о признании собственника отсутствующим, или не исполняющим обязанности владельца.
Росреестр при регистрации перехода прав собственности проверяет наличие в реестре нотариусов доверенности, ее действительность, отсутствие информации об отзыве данной доверенности. Проверяет решение суда. Интересы настоящих собственников защищаются насколько это возможно.
Тем не менее, мошеннические действия тоже не исключены. Информация об этом периодически появляется в средствах массовой информации и на телевидении.
Вторая категория лиц, вызывающая тревогу у собственников, это родственники. Часто именно близкие люди вынуждают предпринимать действия, на которые истинные владельцы недвижимости не готовы и не согласны. Обманом, хитростью, уговорами вынуждают подписывать доверенности, завещания, договоры ренты или сразу купли-продажи.
Если вы добросовестный собственник — платите налоги и коммунальные платежи, следите за состоянием своей недвижимости, никуда не исчезали, никому не выдавали доверенностей, но при этом опасаетесь за свои права, значит нужно принять дополнительные меры.
Особую осторожность нужно проявлять пожилым людям — как это ни печально, но они чаще других категорий собственников становятся жертвами незаконного отчуждения имущества.
Любой гражданин может подать заявление в Росреестр о запрете проведения регистрационных действий в отношении недвижимости без его личного присутствия. Сделки по доверенности при наличии такого заявления станут невозможными. В выписке из ЕГРН это заявление будет отражаться как обременение на объекте.
Второй способ самозащиты — при давлении, принуждении к подписанию договора лично, необходимо сообщить об этом присутствующим. В подвале с пистолетом у виска это бывает только в кино. В жизни все нарушения прав происходят очень обыденно. Если вы не согласны с происходящим — скажите об этом нотариусу, сотруднику МФЦ, посторонним людям в очереди. Невестам тоже страшно, но даже они иногда говорят в загсе «Нет».
Однажды я была свидетельницей сцены в МФЦ. Очень старенькая бабушка дарила правнуку квартиру. Вдвоем они сидели у окошечка — уверенный и счастливый молодой человек, и понурая старушка. Совсем молоденькая девушка, принимавшая у них документы, спросила у женщины, понимает ли та что сейчас происходит. Старушка кивнула. Но девушку такой ответ не удовлетворил. Она позвала руководителя и уже вместе они попросили дарительницу сказать, согласна ли она подарить свою квартиру этому молодому человеку. Старушка плакала и кивала, говорить она не могла. Руководитель пригласила обоих к себе в кабинет, и мы не узнали чем закончилась эта история.
Главное что эта собственница привлекла внимание, дала понять о своем несогласии с происходящим. Возможно, это помогло ей сохранить квартиру, найти другой способ решения вопроса — завещание, например.
Защищайте свои права и свою собственность всеми доступными законными способами. Это ваше конституционное право. Однако имейте в виду, что не всегда у вас есть право передумать и отказаться от продажи своей квартиры. Подробнее об этом читайте здесь.
А мы желаем вам только выгодных и успешных сделок исключительно в ваших интересах!
Есть вопросы, комментарии — пишите, обсудим. Делитесь другими способами защиты недвижимости. Рассказывайте свои истории о том, как «квартирный вопрос испортил москвичей» и жителей других уголков страны.
Подписывайтесь на наш канал — мы говорим о том что действительно важно!
Источник
Как аферистам удается продать квартиры без ведома собственника
Широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников
Конституция Российской Федерации декларирует, что «право частной собственности охраняется законом». Однако если включить телевизор, зайти в интернет или просто полистать газеты и журналы, становится очевидно, что преступления против собственности являются самыми многочисленными среди всех противоправных деяний. Особенно широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников. О типичных способах совершения данного правонарушения рассказывает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Черные риелторы и «псевдоагентства» недвижимости
Начнем с наиболее известного способа мошенничества, который с размахом используют черные риелторы и небольшие «псевдоагентства» недвижимости. Следует отметить, что создаются такие «агентства» именно с целью обмана и мошенничества, а не для оказания услуг населению. Чаще всего ютятся они в небольших и невзрачных офисах с минимумом персонала, мебели и оргтехники. Как правило, подобные «агентства» широко себя не афишируют, ибо в их задачи не входит привлечение внимания.
Риелторская деятельность, как и любая другая, имеет свои профессиональные обычаи и правила. Если вы обращаетесь в крупную риелторскую компанию для совершения сделки, то сотрудники зачастую просят оставить оригиналы документов на недвижимость у них в офисе. Почему это делается? Во-первых, для того чтобы клиент не переметнулся к конкурентам, а во-вторых, с целью ускорить оформление договора: удобнее, когда документы под рукой и не надо постоянно вызывать клиента. Так поступают крупные официальные риелторы. А вот мошенники требуют оставить оригиналы документов для того, чтобы обмануть собственника и оформить куплю-продажу без его участия.
Происходит это следующим образом. Черные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, а также договор купли-продажи, после чего, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют незаконную сделку по отчуждению имущества. Совершив преступление, контора быстренько выезжает из офиса (благо и перевозить-то нечего) и вновь открывается, но уже по другому адресу и под иным названием. Обычно при этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании». Таким способом самые «удачливые» преступники проворачивают до 15–20 сделок за год.
Вот характерный пример. В 2013 году в Пензенской области полиция обезвредила банду черных риелторов, которые обманным путем без участия собственников продавали их квартиры. Аферисты действовали нагло и до предела цинично.
Они крали, а чаще забирали у хозяина документы, когда последний приходил в «агентство», чтобы обменять или приватизировать жилье. Получив бумаги, преступники без ведома собственника продавали его недвижимость. При этом мошенники использовали двойников жертв. Бандиты находили подельника, похожего на владельца квартиры, иногда немного гримировали его, а потом вместе с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы.
Оформив «сделку», мошенники исчезали, иногда убив собственника. На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична для современной России (исключая разве что использование двойников). Подобные случаи встречаются во всех регионах.
Незаконные действия родственников и знакомых
Второй не менее распространенный способ мошенничества напрямую связан с незаконными действиями родственников и знакомых жертвы. Пользуясь доверием собственника, преступник забирает у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилья. Например, узаконить перепланировку, осуществить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание. Получив документы, мошенник оформляет сделку купли-продажи, а потом исчезает с деньгами. Хотя надо признать, что этот вариант встречается все реже и реже.
Лет пять назад в Раменском жили мать и сын Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Иногда они ругались, потом мирились. Причиной ссор являлся сын Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Олег Савельев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что он при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев бросился к матери: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Олегу, давай, мол, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет. Через два дня Олег улетел на Север, где работал вахтовым методом. Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом. Однако у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье. При этом сначала аванс, а потом и всю остальную сумму они направили на погашение кредита. Когда через некоторое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в суд и заявление в полицию. Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег долго судился, возвращая свое жилье. В итоге сделка была признана недействительной.
Если хозяин долго не появляется в квартире
Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике. И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.
Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид.
Как же обезопасить себя от подобных ситуаций?
• Никогда, никому и ни при каких условиях не отдавайте оригиналы документов на недвижимость. Ну а уж если передаете, то очень подробно и скрупулезно опишите в доверенности полномочия, которыми вы наделяете своего представителя. В любом случае эти полномочия не должны распространяться на продажу имущества.
• Когда вы решили продать, обменять, приватизировать или перепланировать свой объект недвижимости, обращайтесь только в крупные и проверенные риелторские агентства.
• Если же вам все же приходится обращаться к малоизвестным риелторам, то не поленитесь проверить их репутацию на форумах в интернете, собрать информацию из открытых источников, посмотреть данные о компании на сайте Федеральной налоговой службы на вкладке «проверь себя и контрагента» https://egrul.nalog.ru/. Там может оказаться интересная информация.
• Родственные отношения, конечно, святы, но если у вас есть хотя бы тень сомнения, не отдавайте родственникам, а тем более знакомым оригиналы документов на квартиру или иную недвижимость.
• Если вы надолго покидаете жилище, поставьте его под официальную охрану. Мошенники стараются не связываться с таким имуществом.
• Уезжая в командировку или за границу, поручите особо доверенному лицу проверять недвижимость и периодически показываться соседям, дабы они понимали, что жилище находится под присмотром. От кражи, может быть, и не спасет, но мошенники точно не позарятся на квартиру.
• При совершении любой сделки с недвижимостью, прежде чем идти к риелтору, обязательно обратитесь к профессиональному юристу для правового сопровождения и консультации.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
Источник