Можно ли приобрести квартиру если уже есть ипотека
Содержание статьи
Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?
Последнее обновление: 22.12.2019
Вопрос:
Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?
Ответ:
Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них — ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.
Ипотека — это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).
Но можно этого согласия и не ждать. Как так?
Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.
Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка
Здесь три основных пути организации сделки:
- Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
- Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
- Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.
Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.
1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа
Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры — это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?
Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.
После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке — соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).
Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры — это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.
Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.
2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки
Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.
Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.
Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно — одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).
Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале — открываются два аккредитивных счета (как все это делается — см. по указанной ссылке в Глоссарии).
После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.
3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку — как это делается
Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?
Тут могут быть две ситуации:
- Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
- Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.
В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.
В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.
Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.
Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.
В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.
Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры
Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:
- Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
- Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
- Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
- Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
- Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.
Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.
Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.
И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем — читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.
На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте — здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано — «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.
Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).
К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
Ипотека на ипотеку — можно ли купить квартиру, которая в кредите в 2021 году
Опубликовано: 16 мая 2021
Шрифт A A
Сегодня популярность ипотечного кредитования достигла своего пика, ведь для большинства россиян это по сути единственный способ приобрести заветные квадратные метры. Но несмотря на все программы лояльности и общие тенденции к снижению по ипотечной ставке, обусловленной высокой внутренней конкуренцией в банковском секторе, далеко не все кредитополучатели справляются с выполнением взятых на себя обязательств.
И далее становятся возможными несколько вариантов событий — изъятие банком залогового имущества (квартиры), рефинансирование, если таковое предусматривается программой кредитования, или же дальнейшая перепродажа ипотечного жилья в кредит.
Можно ли по закону купить в ипотеку квартиру, которая уже в ипотеке в 2021 году
Подобная практика не нова, хотя ее трудно назвать распространенной. А все потому что все это время перепродажа ипотечного жилья усложнялась внутренними ограничениями, устанавливаемыми самими кредитно-финансовыми учреждениями. В частности, речь шла о возможности перепродажи ипотечной недвижимости исключительно в пределах одного банка. Ситуация начала меняться только сейчас, что сделало услугу более востребованной.
В том же банке
«Зачем вообще покупать ипотечное жилье?» — вполне резонный вопрос, который возникает у тех, кому доводится впервые слышать о подобных схемах. На самом же деле тут все просто, ведь такое жилье всегда дешевле, причем не только из-за нюансов его оформления.
Обычно его выставляют на продажу, когда определенная доля уже выплачена, что позволяет снизить первоначальную стоимость жилья, но только при условии, что на квартиру будет вновь оформлена ипотека (покупка залогового имущества, предусматривающая 100-процентное погашение, проводится по упрощенной схеме, но без существенной уценки).
При этом банк ничего не теряет, и дальше получая свои проценты, тогда как предыдущим хозяевам открывается возможность избавиться от долгового ярма или же взять в ипотеку более подходящий объект недвижимости, закрыв старый кредит.
В общем, все если не в выигрыше, то явно не в проигрыше, поэтому чем дальше, тем эта схема становится более популярной, особенно если доводится брать «ипотеку на ипотеку» в одном банковском учреждении, как принято говорить среди риэлторов.
В этом случае текущий кредит, а вместе с ним и залоговое имущество, в качестве которого практически во всех случаях используется сам объект недвижимости, переоформляется на нового заемщика. Отныне он и будет расплачиваться по счетам, получая по факту погашения займа полное право собственности.
И если для приобретения квартиры ранее не был использован материнский капитал, предусматривающий выделение доли на всех несовершеннолетних детей в семье, и обошлось без судебных разбирательств на фоне грубых просрочек, то процедура оформления ипотеки на ипотечную недвижимость не составит особого труда.
Для этого достаточно будет подать соответствующую заявку (онлайн или при личном присутствии), предоставив весь необходимый пакет документов (перечень требуемых бумаг определяется в индивидуальном порядке).
Сегодня вполне реально приобрести ипотечную недвижимость. И неудивительно, если учесть, что чуть ли не каждый второй объект недвижимости в России приобретается в кредит. Другое дело, что схема «ипотека на ипотеку» таит в себе определенные подводные камни, которые обязательно нужно изучать до подписания любых документов
В другом банке
Совсем иначе будут обстоять дела в том случае, если довелось брать ипотеку в каком-нибудь малоизвестном банке, ведь в этом случае найти обслуживающегося здесь же клиента на переоформление залогового имущества с дальнейшим погашением кредитных обязательств будет гораздо сложнее.
К счастью, четко уясняют это отягощающее дальнейшую судьбу ипотечных займов обстоятельство и в банках, благодаря чему можно наблюдать послабление ограничений в этом вопросе у многих кредитно-финансовых учреждений. К примеру, такую программу перекредитования предусматривает Росбанк, пусть и с определенными ограничениями.
Среди них — обязательное трудоустройство на постоянной основе с предоставлением справки о доходах по второй форме НДФЛ и выплата первоначального взноса, размер которого будет определяться в индивидуальном порядке.
Проверке подвергается и продавец, который также обязуется предоставить определенный пакет документов. При этом речь идет о стандартной процедуре, которая подразумевает анализ кредитной истории клиента, уточнение наличия прав собственности на ипотечный объект, а также возможных претендентов на него.
Что касается взаиморасчета, то современная практика предлагает на этот счет заведение двойного аккредитива.
Первый из них предназначается для размещения личных средств продавца для погашения текущей задолженности. Допускается частичное погашение образовавшегося долга покупателем, что чаще всего становится актуальным при неплатежеспособности кредитополучателей.
Второй аккредитив используется исключительно для размещения покупательских кредитных средств, под которыми подразумевается разница между суммой, добавленной на первый аккредитив в случае нехватки средств у продавца и общим размером ипотечного займа.
3 схемы покупки ипотечного жилья
В настоящее время специалисты выделяют 3 основные схемы покупки обремененной залогом недвижимости, которые вполне справедливо считаются относительно безопасными и удобными для всех сторон.
Среди них:
- С погашением ипотеки во время сделки. Та самая 100-процентная выплата, которая позволяет разом закрыть кредитную историю, освободив приобретаемый объект от статуса залогового. Для этого банк выставляет на продажу ипотечную недвижимость, открывая две ячейки, одна из которых предназначена для размещения банковских средств (остатка задолженности кредитополучателя), а вторая — оставшаяся сумма от общей стоимости жилого объекта для продавца.
Суть заключается в том, что покупатель кладет средства на эти счета, доступ к которым автоматически открывается по факту заключения договора купли-продажи.
- С переуступкой долга. Схема, обозначенная выше, как «ипотека на ипотеку» проводится исключительно с получения одобрения кредитора, после чего на нового кредитополучателя оформляется договор уступки прав требования по старому займу. Альтернативой последнему может стать новое заключенное между кредитно-финансовой организацией и покупателем соглашение по ипотеке, что в общем-то не очень меняет основную суть дела. В любом случае производится снятие долгового обременения в списках Росреестра со старого кредитополучателя с последующим накладыванием этих обязательств на покупателя.
- С досрочным погашением ипотек за счет средств покупателя. Эта схема предусматривается для тех случаев, когда банковское учреждение не дает одобрение на перекредитование.
В итоге покупатель приобретает жилье за наличные с возможностью применения первой схемы, оформляя заем под эти цели в другом банке.
Как вариант, можно оформить предварительный договор купли-продажи, который станет поводом для передачи средств для погашения остатка кредита продавцу с последующим за ним снятием долгового обременения и продажей недвижимости, как беззалогового объекта.
Пожалуй, из всех предлагаемых последняя схема является самой рискованной по той простой причине, что временный договор купли-продажи не регистрируется в Росреестре, запросто подвергаясь аннуляции. То есть фактически приходится действовать на доверии, что довольно рискованно для подобного рода операций.
Существует три основных схемы купли-продажи недвижимого имущества, которое находится в ипотеке. Но если взвешивать все «за» и «против», то лучшим вариантом станет тот, который предполагает полное погашение займа непосредственно во время сделки с последующей за ним передачей прав собственности на залоговый объект
Какие документы нужны
Несмотря на то что каждое дело по перекредитованию объектов жилой недвижимости требует индивидуального подхода, необходимый для представления пакет документов включает в себя приблизительно одни и те же бумаги.
Среди них:
- подтверждающие российское гражданство паспорта всех участников сделки;
- заполненная анкета со всеми сведениями о кредите;
- справка от текущего кредитора с прописанным остатком по задолженности;
- копия кредитного договора;
- право собственности на залоговый объект, если таковое имеется;
- выписка ЕГРП (актуально для недвижимых объектов, приобретенных после 15.07.2016);
- выписка из домовой книги;
- справки из коммунальных предприятий, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ.
Важно помнить, что перечень документов может отличаться от приведенного выше.
Кроме того, имея доступ к различным государственным реестрам, банковские сотрудники могут получать часть необходимых справок без участия клиентов, что сильно упрощает поставленную задачу для последних.
Риски и подводные камни
Приобретение ипотечной недвижимости в последние годы стало обычной практикой по той простой причине, что практически каждый второй объект был куплен в кредит. Со временем же владельцы могут переехать или захотеть расширить жилплощадь, выставляя ипотечное жилье на перепродажу.
То есть такие истории далеко не всегда про финансовую несостоятельность, поэтому не стоит отказываться от их приобретения только потому что еще не до конца был выплачен кредит.
Кроме того, если приобретать такое жилье за наличные или использовать схему с двойными ячейками, то все риски сводятся к нулю. А все потому что после подписания договора купли-продажи те долговые обязательства, которые были на предыдущем кредитополучателе, не смогут перейти на покупателя.
Касается это негласное правило и всех штрафных санкций, так что в этом плане опасаться действительно нечего.
Главное — не передавать никому деньги до заключения постоянного или, на худой конец, временного договора купли-продажи, хотя последний также не гарантирует сохранность выплаченных средств по обозначенным выше причинам.
Приобретая кредитную недвижимость очень важно не передавать деньги для закрытия ипотеки до заключения официальной сделки. При этом стоит помнить, что даже временный договор купли-продажи не гарантирует, что покупатель получит свои заветные квадратные метры, по той простой причине, что такие акты не вносятся в государственные реестры, легко подвергаясь аннуляции
5 советов по проведению сделки от реальных финансистов
- Алексей Зубик, коммерческий директор BSA, перед приобретением любой ипотечной недвижимости обязательно советует обращаться в Росреестр для уточнения всех нюансов ее оформления, фамилий прописанных и владельца прав собственности. До того момента, пока ипотека не закрыта, фактическим владельцем жилплощади является банк, но после погашения кредита все права на недвижимость передаются тому, на кого она была оформлена.
- Юлия Дымова, директор офиса продаж «Est-a-Tet», объясняет, что при оформлении ипотеки на ипотечную недвижимость в пределах одного банка можно договориться с последним о погашении одной только судной задолженности. В этом случае с залогового объекта не придется снимать обременение для получения кредитных средств на его выкуп.
- Елена Мищенко, руководитель северо-восточного отделения «НДВ-Недвижимость», советует получать согласие банка на перекредитование по конкретному объекту недвижимости до выплаты задатка, иначе есть риск, что деньги уйдут, а снятия обременения с залогового имущества так и не последует. А все потому что банковское учреждение может его не одобрить.
- По мнению Анны Ачедовской, гендиректора «ТСН Недвижимость», лучше всего оформлять ипотеку на ипотеку в одном и том же банке, погашая остаток задолженности за свой счет, чтобы можно было снять обременения с объекта недвижимости и быстро оформить новый кредит на погашение остаточной суммы. В этом случае удастся избежать многих рисков, которые неизбежно возникают при займе средств в одном финансовом учреждении для закрытия ипотеки в другом.
- Алексей Головченко, президент Института развития и адаптации законодательства», поясняет, что банк обязательно должен быть вписан в отношения покупателя и продавца ипотечного имущества. Кроме того, в заключаемом договоре необходимо прописать готовность банка перенести залог на имущественный объект с одного владельца на другого. Обходить стороной эти негласные правила крайне рискованно.
Загрузка…
Источник