Можно ли приобрести квартиру если была в собственности квартира

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот. Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его. Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья. Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут. К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Как проверить квартиру?

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

• продажа осуществляется по доверенности через представителя;
• квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
• продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
• помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
• сомнительная причина продажи квартиры;
• заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Так:

1. Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.
2. Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
3. Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.
4. Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.

Мошеннический аспект

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

1. Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел. Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно. Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.
2. Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной. В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая. В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.
3. Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям. Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает. Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры. Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Общие риски покупателя

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

• претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
• отмена договора;
• невозможность получения налоговых льгот;
• обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

1. Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
2. Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
3. Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
4. Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
5. Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
6. Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
7. Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
8. Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос. Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников. Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Способы перестраховки

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Но для тех, кто впервые сталкивается с такими вопросами, но по каким-либо причинам не желает обращаться к специалистам, существуют следующие рекомендации:

1. Необходимо тщательно изучить продавца. Как правило, продажа осуществляется посредством риелторских организаций. У них и можно выяснить все подробности о продавце, а также легитимности факта продажи.
2. Не будет лишним получить выписку из ГКН, в которой указываются все сведения о собственниках недвижимости, причём и о тех, что владели объектом ещё до продавца.
3. Нужно навести справки в жилищной организации, под управлением которой находится продаваемая квартира. Таким образом можно будет выявить сведения о лицах, правомочных проживать в указанной квартире, а также о наличии задолженностей за коммунальные услуги.
4. Необходимо получить справку из налоговой службы, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по обязательным платежам.
5. Нужно проводить сделку под надзором нотариуса, который прямо скажет, есть ли какие-либо ограничения или обременения на продаваемой квартире.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение. Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи.

В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд. Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора. Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом. Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.