Можно ли подписывать акт приемки квартиры если есть недоделки

Содержание статьи

Что такое ДДУ простыми словами. ДДУ — это купля-продажа будущей вещи. Когда вы заключаете договор купли-продажи, вы рассчитываете получить за свои деньги вещь, соответствующую своей цене.

Никто я думаю, не будет спорить, что при покупке айфона, нет ничего хорошего в том, чтобы на нем были сколы, трещины или царапины (или был разбит экран). Та же логика применима и с квартирой в новостройке, которую вы покупаете по ДДУ. Никто не хочет принимать квартиру с дырами в стенах или торчащими балками (или торчащей проводкой).

Недостатки в квартире при подписании акта приема передачи

Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?

Ведь от этого зависит многое: будет ли начисляться неустойка за просрочку передачи квартиры, будет ли застройщик устранять эти недостатки и можно ли потребовать уменьшения покупной цены.

Обратимся к закону. Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует договору, проектной документации и т.п. В первую очередь речь идет об общей площади жилья, о ее планировке. Далее речь идет о самой конструкции, ее прочности, о наличии подключения квартиры ко всем необходимым сетям (водопровод, электричество и т.п.). Затем можно говорить о неровности пола и дырах в стенах. Недостатков может быть множество.

* Возьмем пример из нашей практики. Дело Низамовой против АН Пионер № 2-2130/2017. В этом деле мы добились признания акта приемки квартиры, составленного застройщиком в одностороннем порядке — недействительным. В квартире были выявлены следующие недостатки: неровный пол, окно было установлено практически до пола на месте, где должен был быть конвектор, что являлось нарушением проектной документации.

В виду однообразия и типизации договоров ДДУ на рынке, речь идет об обычно предъявляемых требованиях к качеству таких квартир. Практически везде требования к качеству будут одинаковыми. Поэтому смысла в разборе отдельных договоров или застройщиков в нашей статье мы не видим.

Застройщик передает квартиру с недоделками и просит подписать акт приема передачи

Ваши действия при выявлении недостатков

I. Вы безоговорочно подписываете акт приема-передачи квартиры.

Если вы подписываете акт приема квартиры, так сказать, «безоговорочно», то тем самым соглашаетесь принять квартиру с указанными недостатками. Рассчитывать на их устранение можно только, если это оговорено между вами и застройщиком в договоре.

Недостаток такого решения очевиден. Устранять недостатки вы будете за свой счет. Во-первых, обычно в такие акты заранее заложены формулировки типа «вас все по качеству устраивает», во-вторых, «вы с этим согласились».

II. Вы не подписываете акт приема-передачи квартиры.

Здесь есть три варианта.

Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что в случае обнаружения недостатков вы имеете право потребовать:

а) соразмерного уменьшения покупной цены

б) устранения недостатков

в) возмещения расходов на устранение недостатков

В первую очередь вам необходимо зафиксировать выявленные дефекты в акте осмотра. Важно, чтобы у вас остались доказательства того, что вы такой акт осмотра подавали застройщику. Либо вы подаете лично под входящий номер с отметкой о получении, либо направляете его ценным письмом с описью вложения (не обычным заказным, потому что нужны доказательства того, что вы направляли).

Не лишним будет зафиксировать состояние квартиры путем видео и фотосъемки. Это нужно для того, чтобы в суде вы могли подтвердить обстоятельства, на которые ссылаетесь в акте осмотра. Также можно обратиться в экспертную организацию, которая сделает вам отчет о недостатках и расхождениях с проектной документацией. Грубо говоря, вы работаете на создание доказательной базы.

Недостатки в квартире по ДДУ подписание акта приема

Теперь рассмотрим каждый из трех описанных вариантов.

1. Соразмерное уменьшение покупной цены

Условно, если вещь определенного качества по договору стоит 100 рублей, то с недостатками она стоит меньше — например 90 рублей. Получается, вы можете требовать соразмерного уменьшения покупной цены на 10 рублей.

По факту, вы купили вещь, которая стоит не 100 рублей, а 90 (одним из таких случаев — является уменьшение общей площади жилья по сравнению с договором — об этом более подробно в соответствующей статье https://antistrach.ru/vernut-dengi-umenshennye-kvadratnye-metry-novostrojke/ ).

Определить насколько уменьшилась цена квартиры, поможет строительно-техническая экспертиза. Вы ее делаете самостоятельно и предъявляете застройщику с досудебной претензией. При этом потребовав соразмерного уменьшения покупной цены, вы соглашаетесь принять квартиру с выявленными недостатками. Поэтому практичным было бы перед принятием квартиры по акту, зафиксировать недостатки, сделать экспертизу, предъявить требование, после чего принять ее с соответствующими оговорками в акте.

В случае отказа в выплате и уклонения застройщика от подписания акта без формулировок об отсутствии претензий «по качеству», надо подавать в суд на застройщика о соразмерном уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда и штрафа по Закону о защите прав потребителей

За пример можно взять случай Чебановой против СПБ Реновация № 2-3446/16, рассмотренный Колпинским районным судом г.Санкт-Петербурга. В этом кейсе истец смог доказать создание квартиры с отступлениями от условий договора ДДУ и рассчитать сумму, на которую уменьшилась цена квартиры. Суд удовлетворил требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены и взыскании этой суммы с застройщика (разумеется, побаловав заявителя потребительскими «плюшками» в виде штрафа и компенсации морального вреда).

akt-peredachi-kvartirinovostroika-ddu Что касаемо неустойки за просрочку передачи квартиры за тот период, когда вы выявляли недостатки и пытались соразмерно уменьшить покупную цену, однозначного ответа нет. Сложился подход в судебной практике, что раз вы выбрали в качестве способа защиты права соразмерное уменьшение покупной цены, а не, скажем, требование об устранении недостатков, вы тем самым согласились принять квартиру с данными недостатками. Следовательно, никакой просрочки нет.

В подтверждение приведу кейс все той же Чебановой против СПБ Реновация № 33-1572/2018, рассмотренный окончательно в апелляции Санкт-Петербургским городским судом.

Отсудив соразмерное уменьшение цены, истец еще раз подала в суд, но уже на неустойку. Суд в иске отказал. Наш СПБ Горсуд пришел к такому умозаключению: «Как было указано выше, истцу до наступления срока, установленного договором, квартира была предложена к передаче, однако, она (истец), выявив ряд недостатков, избрала способ защиты, заявив застройщику требования об уменьшении стоимости жилого помещения.

Тем самым Чебанова И.А. презюмировала факт того, что застройщик не может и должен устранять недостатки, а обязан выплатить денежные средства дольщику для их устранения, а у Чебановой И.А. соответственно возникает обязанность принять такую квартиру»

Поэтому при выявлении недостатков и предъявлении требования о соразмерном уменьшении покупной цены, можно требовать неустойку за просрочку лишь за период, предшествующий моменту начала процесса передачи квартиры.

2. Возмещение расходов, понесенных на устранение недостатков

В данном случае все в принципе то же самое, что и с соразмерным уменьшением покупной цены. Вы фиксируете недостатки и далее предъявляете требование. Разница в том, что здесь вы устраняете недостатки за свой счет, после чего требуете от застройщика возмещения фактически понесенных затрат.

Что касаемо неустойки за просрочку, предполагается, что действует та же логика, что и с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены. Раз вы решили выставить счет за устраненные недостатки, значит, вы готовы были принять квартиру.

После подписания акта приема передачи квартиры в новостройке дольщик получает ключи

3. Устранение недостатков застройщиком

Разница между двумя первыми способами в том, что вы вправе не принимать квартиру до тех пор, пока не будут устранены недостатки. И за этот период капает неустойка, т.к. считается, что есть просрочка в ее передаче.

Пунктом 25 Обзора практики ВС РФ по ДДУ от 04.12.2013г. указано, что суд отказывает в неустойке за просрочку передачи квартиры, когда дольщик уклоняется или отказывается от принятия квартиры, за исключением случая, когда дольщиком предъявлено требование о составлении акта о несоответствии квартиры установленным требованиям к качеству.

Встает вопрос. В течении какого времени застройщик обязан устранить недостатки. Четких сроков Закон о ДДУ не содержит. Та же статья 7 говорит, что они должны быть устранены в разумный срок.

Поскольку на отношения по ДДУ также распространено действие Закона РФ «О защите прав потребителей», ответ содержится в статье 20, согласно которой продавец (застройщик) обязан устранить недостатки в срок не превышающий 45 дней.

kak-prinimat-kvartiru-v-novostrojke1

Если застройщик к этому моменту не устранит недостатки, вам необходимо снова зафиксировать все в акте осмотра и подать соответствующее требование. Так надо делать раз в 45 дней до тех пор пока недостатки не будут устранены.

Данный вариант нам видится наиболее оптимальным и выгодным для дольщика. Не нужно тратить собственные деньги на устранение недостатков, не нужно высчитывать сумму, на которую уменьшилась стоимость квартиры и заказывать какие-либо экспертизы. Плюс можно взыскать большую неустойку и тем самым получить даже больше того, чтобы вы могли получить, требуя соразмерно уменьшить покупную цену квартиры.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, обращайтесь. Поможем разрешить возникшие проблемы и правильно представить ваши интересы в суде.

Источник

Стоит ли подписывать акт приёма-передачи, если в квартире есть дефекты и недостатки?

Заключен договор долевого строительства, по которому застройщик просрочил сроки (на 9 месяцев). Никаких уведомлений, как это описано в договоре, с личным вручением не было за весь период строительства. Наконец, позвонили по телефону и договорились о встрече для предварительного осмотра квартиры. На осмотре со мной присутствовало еще 2 человека, представитель застройщика не ожидал что мы начнем указывать на дефекты так интенсивно и резко изменил свое отношение, а дефектов в квартире действительно хватало. Естественно всех дефектов представитель застройщика не записал и даже сначала отказывался давать нам копию списка дефектов со своей росписью.

В результате на руках оказалась какая-никакая бумага где имеется список дефектов и роспись представителя, но дефекты написаны на обороте, поэтому не ясно а какие дефекты принял застройщик. В связи с этим мы решили отправить застройщику письмо с описью и уведомлением (Опись оформлена собственным бланком, в которой содержится все содержимое письма) официально с описанием всех дефектов, лиц присутствовавших на осмотре (с указанием паспортных данных), а также требованиями по их безвозмездному устранению и сроком в 2-е недели, ссылки на федеральные законы также имеются. В письме мы написали, что обязуемся при следующей встрече подписать акт-приема передачи, и следующим предложением написали, что в случае неустранения всех дефектов оставляем за собой право обратиться в суд. Вопросы в следующем:

1) Как правильно подписать акт-приема передачи, даже если дефекты не устранены (нужно ли писать в акте приема передачи, например, что квартира принята с дефектами)? Или же можно просто подписать акт приема-передачи, т.к. на руках имеется опись заказного письма со всеми дефектами и далее выполнить пункт 2?

2) Возможно ли после подписания акта приема передачи вызвать эксперта по оценке для устранения дефектов и после выполнения самостоятельных работ по ремонту, взыскать с застройщика эту сумму (согласно чекам). Не понятна очередность: акт-приема передачи; вызов эксперта; ремонт за свой счет; претензия застройщику о возмещении согласно чекам; обращение в суд?

3) Далее, я так понимаю, можно спокойно взыскивать неустойку за просрочку?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»:

По смыслу ст. 7 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в Законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ст. 8 Закона, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей.

При такой ситуации застройщик будет лишен возможности подписать односторонний акт приемки — передачи. Таким образом, за весь период, в течение которого застройщиком не будет передана квартира, Вы вправе требовать уплаты неустойки и причиненных Вам убытков. О таких санкциях рекомендуем напомнить застройщику в соответствующей претензии. Это обычно стимулирует застройщика к устранению дефектов и подписанию акта.

Иными словами, главный совет — не принимать квартиру до момента, пока она не будет соответствовать условиям договора и проектной документации, периодически требуя устранения дефектов и напоминая об увеличении размера неустойки.

В случае, если Вы действительно вынуждены подписать акт приемки квартиры, например, при необходимости получения ипотечного кредита, наличие указания в акте на дефекты может препятствовать государственной регистрации Вашего права собственности. Уточнить это можно в Управлении Росреестра. В любом случае и вне зависимости от указания в акте недостатков в обязательном порядке как до, так и после подписания такого акта рекомендуем Вам направить обращения к застройщику с перечислением перечня недостатков и указанием срока их устранения. Кроме того, до момента подписания акта рекомендуем Вам получить заключение специалиста о несоответствии Вашей квартиры условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Это избавит Вас от необходимости или облегчит последующее доказывание момента, причин возникновения недостатков, а так же их объема.

Источник

Приемка квартиры в новостройке: советы юриста по составлению смотрового листа с претензиями к застройщику

Новостройку достроили и вас пригласили принять квартиру. Но там вы обнаруживаете плохо вставленные окна, батареи заляпаны раствором, в санузле кривая стена, а кое-где даже виднеется трещина? Специально для Новострой-М юрист Юрий Крюков рассказывает, как грамотно действовать в такой ситуации.

Качество новостроек в последнее время оставляет желать лучшего, из-за кризиса зачастую застройщики экономят на строительных материалах и нанимают на работу непрофессионалов. При этом застройщик не всегда хочет исправлять выявленные дольщиками при осмотре квартиры недостатки. Как же добиться справедливости?

Законом о долевом строительстве установлено, что качество передаваемого помещения должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Но по традиции, в правоприменительной практике не все так однозначно: cуды по-разному трактуют п.2 ст.7 214-ФЗ «О долевом строительстве», в котором речь идет о недостатках, приведших к ухудшению качества строительного объекта, или о иных недостатках, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Одни суды говорят о том, что достаточно, чтобы недостатки привели к ухудшению качества объекта, другие, — что недостатки должны делать помещение непригодным для проживания.

Так, Обнинский городской суд Калужской области удовлетворил требования дольщика по гражданскому делу № 2-423/2016, а по аналогичному делу (№ 2-892/2016), рассмотренному Каменским районным судом Ростовской области в исковых требованиях дольщиков было отказано.

Вопрос в вечном «казнить нельзя помиловать»: в первом случае суд в своем решении указал, что «Обращаясь с требованием об устранении недостатков строительства, истец реализовал свои права, предусмотренные ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.», — т.е. имел право не принимать квартиру по причине недостатков в отделке, и суд отнес это к существенным недостаткам.

Во втором же случае суд указал «что перенос срока передачи квартиры имел место не вследствие задержки строительства или иных виновных действий (бездействия) ответчика, а вследствие отказа истцов принять квартиру по причине наличия недостатков, не являющихся существенными и не препятствовавших использованию помещения по прямому назначению.», — а именно: незакрепленные и поцарапанные подоконники, плохо установленные окна, конденсат.

К несущественным недостаткам относятся повреждения оконных конструкций, входных и межкомнатных дверей (царапины, потертости, сколы, вмятины), небольшие трещины в не несущих перегородках, отсутствие горячей/холодной воды, неработающий лифт, строительный мусор и т.п.

Существенным недостатком может быть отсутствие вентиляции, сквозные дыры в межэтажных перекрытиях, плесень, отсутствие сантехнического оборудования (если предусмотрено договором) и т.п.

Если выявленные недостатки носят существенный характер, то вы вправе не подписывать акт приемки-передачи и потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок, или уменьшения покупной цены, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если недостатки не являются существенными, то не принимать помещение по акту вы не имеете право — застройщик в данном случае может передать помещение по акту, подписанному в одностороннем порядке.

Как же правильно поступить, если у вас имеются претензии по качеству принимаемого объекта? Привлекайте к приемке эксперта, который подготовит обоснованное заключение со ссылками на нормативные акты. При осмотре квартиры составляйте дефектную ведомость (акт о выявленных недостатках, акт осмотра, смотровой лист) с указанием всех выявленных недостатков, передайте его застройщику и получите отметку о том, что он принял этот перечень. Требуйте оформить этот документ как приложение к акту приемки-передачи. Требуйте убрать из акта приемки пункт об отсутствии претензий по качеству квартиры.

Оцените все недостатки, если они не существенные — подписывайте акт приемки-передачи с дефектной ведомостью, в ином случае можете требовать устранения и отказываться от подписания.

После подписания акта приема-передачи помещения вы также сможете обратиться к застройщику с требованием устранения недостатков в рамках гарантийных обязательств. По закону на застройщике лежит повышенная ответственность за неисполнение обязательств по устранению недостатков. Согласно п. 8 ст. 7 214 ФЗ за каждый день задержки устранения недостатков застройщик обязан будет выплатить 1% от цены помещения.

Таким образом, если вы обнаружили недостатки, я рекомендую подписать акт осмотра со всеми выявленными недостатками и принять помещение по акту приема-передачи, после чего предъявлять претензии застройщику по качеству, а в случае их неустранения — обращаться в суд.

Поскольку каждый случай приемки квартиры является индивидуальным, зависит от условий договора, характера выявленных недостатков, истории взаимоотношений с застройщиком — обращайтесь за консультацией к юристам, специализирующимся на долевом строительстве. При грамотной подготовке документов шансы добиться успеха в споре с застройщиком значительно увеличиваются.