Можно ли оформить квартиру в собственность если есть долг

Можно ли приватизировать квартиру с долгами?

Согласно жилищному законодательству граждане страны могут покупать квартиры в собственность или оформлять договор социального найма. В последнем случае квартиросъемщики вправе приватизировать жилое помещение и стать его полноценным хозяином. При возникших сомнениях — нужна ли и вовсе приватизация квартиры, к вопросу следует подходить индивидуально, а окончательное решение принимать после тщательного взвешивания всех «за» и «против».

Приватизация недвижимости

Под приватизацией понимается бесплатная передача жилья из муниципального и фонда в полное владение гражданам. Порядок регламентируется в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 1991 года.

Приватизировать муниципальную квартиру можно бесплатно, но при условии, когда это делается в первый раз. Все последующие процедуры с жильем будут уже платны. После перехода приватизируемого помещения в собственность его вносят в базу Росреестра, оно меняет статус. В дальнейшем его можно передавать по наследству, продавать, сдавать в аренду. Невозможно только обменивать на муниципальные квартиры, для этого понадобится реприватизация — довольно длительная и сложная процедура.

Количество должников по услугам ЖКХ в стране большое, суммы недоимок исчисляются миллиардами рублей. При приватизации квартиры с долгами по коммунальным платежам могут возникать проблемы с оформлением и передачей документов в Росреестр. После заключения процедуры собственник может на законных основаниях сдавать помещение внаем и таким образом погасить долги.

Недвижимость с долгами по ЖКХ сложнее продать, а при больших и длительных задолженностях органы власти накладывают арест на имущество, в том числе и квартиру. В случае если есть другое жилье, то ее могут продать для погашения недоимок. Из муниципального жилья за денежные обязательства перед финансово-кредитными структурами не выселят, но за задолженности перед ЖКХ лишить муниципальной квартиры могут.

Решение о приватизации

Перед тем как решить, стоит ли приватизировать недвижимость, нужно выяснить плюсы частной собственности. Приватизированная квартира переходит в имущество граждан, после чего они могут совершать с ней любые сделки. Касается это и жилья с долгами по квартплате, его можно и продавать, и дарить. Частная собственность также передается по наследству, для этого нужно обязательно оформить завещание, в противном случае она перейдет во владение наследникам первой очереди.

Также при сомнениях, что лучше — муниципальная или частная собственность, стоит иметь в виду, что последнюю можно сдавать внаем после заключения договора об аренде. Некоторые одинокие собственники подписывают договор ренты, на основании которого собственника содержит другое лицо, а после смерти жилье переходит к нему.

Приватизация жилья позволяет прописывать в квартире или коммуналке и родственников, и людей не являющимися родными. Помимо этого, при получении кредита такая собственность может закладываться. Если в подобном жилье нет других зарегистрированных лиц, в том числе маленьких детей, то соискателю предоставят займ стопроцентно. О том, сколько стоит для квартиросъемщиков приватизация, пойдет речь дальше.

Приватизация второй квартиры

При принятии решения, можно ли приватизировать вторую квартиру, нужно учитывать, что эта процедура будет уже платной и потребует утомительных хождений для сбора всех необходимых бумаг. Многие приватизируют недвижимость через посредников, но это стоит довольно дорого. Самостоятельное оформление выгодно с финансовой точки зрения, но необходимо потратить много сил и времени на это. При наличии более одного претендента на приватизацию жилья нужно в нотариальной конторе оформить доверенность на выбранного для этой цели человека. При этом все проживающие в квартире должны дать согласие, а несовершеннолетним гражданам обязательно оформляется доля в жилом помещении. Дети могут отказаться только при согласии опекунских органов.

Оформить в собственность или жить согласно договору соцнайма — решает каждый сам для себя. Но нужно учитывать, что подобная эпопея может растянуться до шести месяцев. При этом при повторном обращении приватизация вашей квартиры будет стоить около 7000 рублей. Если есть долги за коммуналку, то нужно их погасить перед началом оформления.

С задолженностью по ЖКХ приватизировать квартиру по закону возможно, но для этого придется прикладывать усилий намного больше, чем без долгов.

Приватизация с долгами

Порой жилье приватизируют, чтобы продать его и частью полученных средств оплатить долги.

Для реализации этого плана нужно:

• Собрать документы для оформления жилья в собственность. Этот перечень включает:
• техпаспорт;
• экспликацию;
• договор соцнайма;
• ордер на квартиру (если есть);
• кадастровый паспорт;
• паспорта или свидетельства о рождении всех прописанных в квартире;
• документ о неучастии в приватизации до этого;
• выписка о всех зарегистрированных гражданах;
• заверенные у нотариуса документы на согласие или отказ от приватизации;
• квиток о внесенной пошлине (1 тыс. рублей на каждого прописанного);
• согласие опекунских органов для несовершеннолетних детей.

Также желательна выписка из управляющей компании о том, что нет долгов по ЖКХ. Но и при наличии долгов, можно смело обращаться для оформления приватизации, это не основание для отказа в этой процедуре.

• Если представители государства отказывают в приватизации, то требуйте письменное подтверждение этого с указанием причины отказа.
• Когда организация не предоставляет такую бумагу, то обращайтесь с заявлением в прокуратуру и судебные органы. Там отказ в приватизации признают недействительным. Такими исками занимаются мировые судьи, дело разбирается быстро по упрощенной процедуре в течение 14 дней.
• Через десять суток, после получения решения суда о незаконных действиях представителей госорганов, можно инициировать дальше приватизацию жилья. Процедура длится около полутора месяцев, после чего недвижимость переходит в вашу собственность. Теперь вы можете полноправно ею распоряжаться.

Альтернативные варианты

Приватизировать жилье с долгом можно, получив все необходимые выписки из управляющей компании. Перед этим нужно договориться о поэтапном погашении задолженности, так называемой реструктуризации. Коммунальщики идут навстречу неплательщикам, которые обязуются выполнить свои денежные обязательства. После получения выписки можно продолжить приватизацию.

ВНИМАНИЕ! Когда срок задолженности составляет больше чем три года, то можно его не гасить на законных основаниях. Срок исковой давности в этом случае истек, так как он может длиться только три года, не более. Соответственно размер задолженности пересчитывают, но остаток внести все-же необходимо. Если этого не сделать, то управляющая компания подает в суд.

Когда все прописанные в квартире не оплачивают приходящие квитанции за услуги ЖКХ больше полугода, то управляющая компания выселяет квартирантов в помещение, которое соответствует необходимым для этого параметрам. Если нет денег на выплату задолженностей, то можно обменять недвижимость на меньшую с компенсацией за лишнюю площадь или внесения платы за предоставленные коммунальные услуги покупателем.

Сегодня такие схемы распространены повсеместно, их реализуют риэлторы. При невыплате долгов за услуги ЖКХ муниципалитет может выселить неплательщика в более плохие условия. Долговые обязательства в таком случае никуда не исчезнут, их придется оплатить в любом случае по постановлению суда. А нужно ли приватизировать свою квартиру с долгами, решают съемщики в соответствии со своими запросами и возможностями.

Источник

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

В силу некоторого несовершенства российского законодательства, достаточно распространенной проблемой является покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам. Долги за услуги жилищно-коммунального хозяйства не являются обременением, поэтому регистрации не подлежат и в открытом доступе не находятся. Поэтому самостоятельно покупатель не может проверить отсутствие задолженности.

О том, как снизить риск покупки жилого помещения с долгами прежнего собственника либо как действовать, если сделка уже оформлена, будет рассказано в нижеследующей статье.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2021 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Переходят ли долги за коммунальные услуги к новому собственнику?

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но». Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником. А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре.

Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.

ВАЖНО !!! Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там. И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно. Проще будет сначала их оплатить, а потом уже начинать судебный процесс по взысканию уплаченных средств с бывшего хозяина.

К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?

Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый. Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно. И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).

Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый. Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.

Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд. Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника. Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?

Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.

1. В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.

Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.

ВНИМАНИЕ !!! Запрос о наличии долгов по капитальному ремонту также можно направить в соответствующий региональный фонд.

Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста). В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу.

2. Если задолженность за коммунальные услуги все же обнаружилась, то надо решить вместе с продавцом, как действовать. Об основных вариантах действий будет сказано ниже.

3. Придя с бывшим владельцем к консенсусу, переходят непосредственно к заключению сделки купли-продажи.

4. После заключения сделки она должна быть надлежащим образом зарегистрирована в Росреестре. При этом должны быть, помимо стандартного перечня, предоставлены документы, подтверждающие решение вопроса по коммунальным платежам.

5. После регистрации перехода прав на квартиру к новому собственнику, он должен уведомить об этом управляющую компанию.

Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?

Таких основных способов будет четыре.

В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.

При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи.

ВАЖНО !!! Сумма задолженности должна быть прописана в соглашении обязательно, в полном объеме.

В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен.

При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.

Каковы основные условия, включаемые в договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Список таких условий достаточно общий и включает в себя:

1. Данные продавца и приобретателя.
2. Полное описание квартиры.
3. Перечисление правоустанавливающих документов и указание на их реквизиты.
4. Цена договора. В этом пункте указывается общая стоимость квартиры и то, как она будет выплачиваться: полностью или частями, в наличной или безналичной форме. Здесь же прописывается скидка в размере долгов по коммунальным платежам, если покупатель согласен их погасить.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если долг остается за прежним владельцем, то указание на него все равно должно быть зафиксировано в договоре. Кроме того, необходимо прописать срок, в течение которого бывший владелец погасит свои долги перед управляющей компанией.

Отдельно надо указать долг по взносам в фонд капитального ремонта, иначе они перейдут к новому собственнику даже без специального включения такого условия в договор.

Если это условие не будет включено в договор, то покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной.

При необходимости в договор купли-продажи могут быть включены и иные пункты.

К договору прилагается передаточный акт, где прописываются все нюансы, в том числе и показания счетчиков. Сделать это нужно обязательно, иначе потом у покупателя могут возникнуть проблемы с доказательством того, что долги были накоплены именно бывшим владельцем.

Но даже соблюдение всех этих прав не всегда может обезопасить от покупки обремененного долгами жилья.

Источник