Можно ли оформить дарственную на квартиру если есть долги по квартплате

Можно ли подарить квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Одним из популярных способов передачи жилья от одного родственника другому является дарение. При дарении не нужно платить налоги, как в случае с куплей-продажей, да и завещание при желании можно оспорить. Гораздо удобнее просто подарить недвижимость. Но случается, что владелец жилплощади имеет задолженность за услуги ЖКХ. В связи с этим у людей возникает вопрос: можно ли подарить квартиру с долгами по коммунальным платежам.

Дарение квартиры с долгами за ЖКУ: что говорит закон?

Согласно действующему законодательству недвижимость, переданная дарителем одаряемому, поступает в полное распоряжение нового владельца. Нотариально заверять договор дарения не нужно, за исключением следующих случаев:

• По дарственной передается не вся квартира, а доля.
• Необходимость нотариального заверения предусмотрена самим договором.
• В роли одаряемого выступает несовершеннолетний либо иное лицо, ограниченное в дееспособности.

Никаких запретов за дарение квартир с долгами по коммунальным платежам в законе нет. В базе данных Росреестра факт наличия задолженности за ЖКУ и сумма долга также не фигурирует. Соответственно, владелец жилплощади имеет право в любое подарить ее другому лицу.

Еще один важный вопрос — придется ли новому собственнику оплачивать долги дарителя. Такая обязанность у одаряемого не возникает. После получения выписки из ЕГРН он должен будет обратиться с этим документом и паспортом в управляющую компанию, а представители УК будут обязаны открыть ему новый лицевой счет. Задолженность по старому лицевому счету работникам коммунальных служб придется взыскивать с прежнего собственника.

Единственным исключением являются долги за капитальный ремонт. Согласно п.3 ст.158 ЖК РФ, задолженность по этой статье затрат на коммуналку переходит на нового владельца вместе с правом собственности на жилое помещение. Моментом перехода права собственности является дата регистрации в Росреестре

Поэтому одаряемому стоит перед принятием даже такого дорогого подарка, как квартира, поинтересоваться суммой задолженности за капремонт. Если она велика — долг лучше сразу погасить, в противном случае не исключено судебное разбирательство и принудительное взыскание. Если же сумма задолженности сопоставима со стоимостью самого жилья (хоть такое случается крайне редко) — одаряемый имеет право отказаться от подарка на основании ст.573 ГК РФ.

Можно ли включить в текст дарственной пункт о передаче долга?

Поскольку даритель и одаряемый, как правило, являются не чужими друг другу людьми, они нередко стараются договориться о погашении долга полюбовно. В таких случаях возникает вопрос: можно ли включить в текст договора дарения пункт, согласно которому задолженность будет погашать новый собственник?

Такой возможности нет, поскольку данная формулировка противоречит нормам закона. Согласно ст.572 ГК РФ, дарение предполагает безвозмездность. Другими словами, при включении в текст пункта о погашении долгов одаряемый будет обязан совершить встречное представление (рассчитаться с коммунальщиками). Такая сделка в принципе не может считаться дарением. При оформлении дарственной нельзя указывать даже нематериальные блага, не говоря уже о деньгах.

Возможные проблемы и способы их решения

Несмотря на то, что наличие долгов за коммуналку не является препятствием к оформлению дарственной на жилье, у обеих сторон сделки могут возникать различные проблемы. Так, если коммунальщики успели подать в суд, а приставы возбудили исполнительное производство — квартира может быть арестована до полного погашения задолженности.

В случае наложения запрета на регистрационные действия собственник вправе беспрепятственно проживать в квартире, а вот отчуждать — нет. Поэтому дарителю (или обеим сторонам сделки) остается только расплатиться за коммунальные услуги либо договориться с УК о реструктуризации. Когда судебные исполнители снимут запрет, можно будет совершать сделку.

Теоретически не исключена и возможность оспаривания договора дарения другими родственниками, жильцами, которые владеют долями в квартире, или прочими заинтересованными лицами (например, кредиторами либо налоговыми органами). Если сделка будет признана мнимой или притворной — суд своим решением ее отменит. Существуют и некоторые другие основания отмены (несоблюдение формы соглашения, отсутствие согласия остальных дольщиков, когда доля не выделена в натуре).

Как еще можно решить вопрос с задолженностью за ЖКУ?

При взаимном согласии даритель и одаряемый могут найти и другие способы решения проблемы с долгами за ЖКУ. К примеру, есть такие варианты:

1. Стороны заключают отдельное соглашение о переводе долга, которое не привязывается к договору дарения. Но сделать это разрешается только с согласия кредитора, то есть, в данном случае, управляющей компании.
2. Квартиру можно не подарить, а, например, продать за сумму задолженности. Но нужно быть уверенным в том, что прежний собственник жилья, получив деньги, использует их по назначению.
3. Одаряемый до заключения договора помещает в банковскую ячейку денежные средства, равные сумме задолженности. При этом оговаривается условие, что деньги можно будет изъять из депозитария только после предъявления оплаченных квитанций за жилье, находящееся по определенному адресу. Но придется поискать банк, который оказывает подобные услуги.

Таким образом, при желании подарить квартиру с долгами по коммунальным платежам можно. Скорее всего, и одаряемый не откажется от такого щедрого подарка. Однако во избежание недоразумений сначала лучше решить вопрос о том, кто и каким образом будет погашать задолженность. Во многих случаях урегулировать проблему помогает и обращение в управляющую компанию. Если вовремя договориться с коммунальными службами и аккуратно выполнять условия соглашения — они не подадут в суд, а значит, новых сложностей не возникнет.

Вопросы юристам по недвижимости и жилищному праву вы можете задать прямо на нашем сайте. Это бесплатно!

Источник

Можно ли подарить квартиру с долгами по коммунальным платежам?

​Достаточно популярным методом передачи объектов недвижимости между родственниками является договор дарения. Он имеет массу положительных преимуществ перед другими видами передачи, будь то просто продажа, где нужно платить налоги, или завещание, которое еще можно и оспорить. Ни того, ни другого при договоре дарения не происходит. Сегодня мы поговорим о том, можно ли подарить квартиру с долгами по коммунальным платежам.

По договору дарения квартира передается новому собственнику безвозмездно, в полное владение и распоряжение. Как и у любого другого договора, здесь существует две стороны, а именно даритель и одаряемый. Первый передает квартиру в дар другому, а тот, в свою очередь, принимает этот дар. Договор не подлежит обязательной регистрации у нотариуса, но, как и в любом случае, можно подстраховаться. Дарственная заключается чаще всего между близкими родственниками (что подтверждается документами), имущество по ней сразу переходит во владение и распоряжение одаряемого (заключить договор, имущество по которому перейдет в собственность одаряемого лишь после смерти дарителя, никак не возможно). После подписания, стороны сделки подают документы на регистрацию квартиры на нового собственника. Набор документов при этом стандартный, как при купле-продаже недвижимости, за исключением того, что подают договор дарения. Кстати, не следует забывать, что подарить квартиру, если ею владеют несколько человек, можно лишь с согласия всех владельцев, а также необходимо согласие супругов.

Но, несмотря на все плюсы договора дарения, при его составлении возникают определенные вопросы. Не редко бывает, что квартира, приносимая в дар, оказывается с долгами по коммунальным платежам. А можно ли подарить квартиру, за которой числятся такие долги?

Вообще, договор дарения означает безвозмездную передачу квартиры в собственность близкому родственнику. То есть важен сам объект дарения, а не долги по нему. Конечно, исключение составляют судебные аресты. Поэтому подарить квартиру, имеющую задолженность по «коммуналке», можно. К тому же, долги по ЖКХ не вешаются непосредственно на объект недвижимости, они принадлежат конкретному лицу, собственнику квартиры в период создания этих долгов. Естественно, если задолженность превысит все максимально допустимые размеры и сроки, управляющая компания обязательно подаст в суд на собственника, и по решению судебного заседания квартиру за эти долги могут арестовать. И вот уже когда ее арестуют, подарить ее будет нельзя. А пока арест не наложен, можно смело заключать договор дарения и регистрировать его.

Другое дело, будет ли на такой дар согласен одаряемый. Ведь, как говорилось выше, у договора дарения существуют две стороны, и если тот, кому эту квартиру дарят, согласен, то нет проблем.

Долги за коммунальные платежи по общему порядку не переходят новому владельцу квартиры, это касается любого договора. Они могут перейти ему только по его согласию, по специальному пункту в договоре. Если такого пункта нет, то задолженность остается за тем человеком, кто владел квартирой в тот период. Но обстоятельства этого вопроса лучше всего все-таки урегулировать в самом договоре дарения. Сделать это можно несколькими способами:

• Во-первых, можно включить пункт о существующих долгах по ЖКХ, и конкретно обозначить, на кого возлагается обязанность по погашению данной суммы, а также прописать сроки ее погашения.
• Во-вторых, можно указать в акте приема-передачи подаренной квартиры, что одаряемый знает о долге и согласен его оплатить. Можно в договоре ничего по этому поводу не указывать, тогда долги останутся на бывшем собственнике, и в случае их непогашения управляющая компания пришлет ему иск.

Но, конечно, чтобы не возникало дополнительных вопросов, лучше всего сначала погасить долги по услугам ЖКХ и после составлять договор дарения.

Источник

Мне подарили квартиру с долгами за ЖКУ

В 2017 году моя мама подарила мне однокомнатную квартиру. На момент дарения за квартирой числились большие долги за жилищно-коммунальные услуги. В статье Т⁠-⁠Ж я прочитала, что новому собственнику, если он получил квартиру не в наследство, старые долги за ЖКУ не переходят, за исключением долга за капитальный ремонт (ст. 153 ЖК РФ).

Я хочу оформить на свое имя новый лицевой счет, на который бы перенесли задолженность, появившуюся после того, как квартира стала моей. Эту задолженность я бы погасила в первую очередь.

В моем городе единый платежный документ по ЖКУ предоставляет расчетно-информационный центр. Мне отказались оформлять новый лицевой счет, предложив погасить весь долг, а потом по суду взыскивать с мамы ее часть. В сложившейся ситуации коммунальные организации могут также взыскать с мамы весь долг, включая мой, возникший после 2017 года, чем могут нарушить ее права.

Расскажите, пожалуйста, кто прав и как действовать.

С уважением,

Ева

Ваш случай — сложный, у него нет однозначного правового решения. Вы действительно должны платить за ЖКУ только за период владения квартирой, но обязанности открывать вам новый лицевой счет у расчетно-информационного центра нет.

Алиса Маркина

работала в энергосбытовой компании

Совсем не платить за ЖКУ нельзя

Собственники обязаны платить за содержание жилья и капитальный ремонт. Расчет ведется по количеству квадратных метров. Зарегистрированные в квартире люди обязаны платить за ЖКУ по счетчикам или нормативам.

Поэтому с долгами в любом случае придется разобраться.

Несколько лицевых счетов

Законодательство предусматривает только оформление раздельных лицевых счетов для нескольких собственников квартиры: чтобы они могли отдельно оплачивать ЖКУ.

Судебная практика по открытию нового счета отличается по регионам. Например, в Казани женщина купила квартиру по договору, в котором продавец гарантировал, что долгов за ЖКУ нет, а если они появятся, продавец их погасит. Новая собственница пошла в ЖЭУ и попросила открыть ей новый счет. Но ей, как и вам, отказали и потребовали выплатить долги предыдущей собственницы. Собственница обратилась в суд — тот решил, что новый счет открыть обязаны, и дополнительно обязал ЖЭУ компенсировать новой собственнице моральный вред. Суд апелляционной инстанции решение поддержал.

А в Санкт-Петербурге на тех же основаниях открывать новый счет отказались. Продавец и покупатель заключили договор с таким же условием о том, что долги остаются продавцу. Но суды двух инстанций решили, что у управляющей компании нет обязанности открывать новый лицевой счет по тому же адресу. Долги перешли к новой собственнице, а после их выплаты она сможет потребовать от продавца возврата денег с пенями и судебными расходами.

Поэтому вы можете обратиться в суд с иском к расчетно-информационному центру и попробовать обязать его открыть новый лицевой счет. Но нет гарантий, что вы выиграете дело: зависит от суда.

Реструктуризация долга

Я советую предварительно вместе с мамой обратиться либо в ресурсоснабжающие организации, либо в расчетно-информационный центр — в разных городах они по-разному делят свои функции — за реструктуризацией долга. Важно прийти вдвоем с паспортами, выпиской из ЕГРН и договором дарения, чтобы подтвердить свое желание погасить долг: РИЦ выгоднее получать одновременно два платежа по одному адресу, чем один или ни одного.

Заключите два соглашения о выплате долга по частям: одно — с мамой за тот период, пока квартира принадлежала ей, второе — с вами за период, когда квартира стала вашей. Если платить сложно, принесите справки о доходах — зарплате, пенсии, стипендии, пособии, — тогда долг разделят на более длительный период. Но обычно плату за месяц назначают в размере одного месячного начисления плюс несколько тысяч, чтобы долг постепенно уменьшался.

Когда я работала в коммунальной организации, у нас было внутреннее правило о реструктуризации долга только на год. Если должник по объективным причинам не мог платить много каждый месяц, мы делили долг не на 12 равных частей, а на 11. Так долг гасится по чуть-чуть ежемесячно, а на последний месяц остается большой остаток — 10 или 100 тысяч. Через год соглашение о реструктуризации перезаключали на новый срок.

Коммунальным организациям важно получить свои деньги, и они готовы идти на уступки. Вам важно договориться с ресурсоснабжающими организациями до суда: в этом случае вы будете платить в удобный вам день месяца. Пока вы исполняете соглашение о реструктуризации, в суд на вас не подадут.

Суд означает, что к долгу прибавится до 4% его размера: это расходы взыскателя на госпошлину. После решения суда не в вашу пользу исполнительный лист попадет к приставам, и до погашения долга все ваши банковские счета будут под контролем у них. Как только на счет будут зачислять зарплату или пенсию, половина будет автоматически списываться в пользу коммунальщиков, даже если в этот день вам срочно нужно купить дорогое лекарство или необходимый для работы ноутбук. Если долг очень большой, взысканием с банковских счетов дело не ограничится: приставы могут прийти домой и забрать ценное имущество, которое продадут за копейки. Поэтому договариваться нужно «на берегу».

Если РИЦ согласится на два отдельных соглашения о реструктуризации, новый лицевой счет вам либо не понадобится, либо суд посчитает, что РИЦ своими действиями согласился на необходимость двух отдельных счетов.

Если на устное обращение в РИЦ откажут, изложите вашу и мамину просьбу о реструктуризации письменно. Сдайте заявления в канцелярию под подпись или отправьте заказным письмом. В течение 30 дней вам обязаны дать ответ — если откажут, обжалуйте отказ в суде.

Кстати, вы вправе потребовать, чтобы те начисления, которым больше трех лет, с вас списали в связи с истечением срока исковой давности. Коммунальщики сами виноваты, что вовремя их не потребовали. Тогда долг станет меньше, но есть риск, что в этом случае коммунальщики не пойдут на уступки — предложат сложное для исполнения соглашение о реструктуризации, и все закончится судом и приставами. Впрочем, в суд тоже можно принести документы о доходах и просить об удобном графике погашения долгов уже у судьи.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник