Можно ли дому быть без управляющей компании

Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.

Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.

Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:

— собственниками помещений в МКД не определен;

— не реализован способ управления;

— не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.

Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:

— перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;

— размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;

— предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК. Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию. Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по
управлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.

Что получится на деле.

Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.

Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома. У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки. ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

И начало то уже по идее положено. Например, ситуация из практики: Администрация (собственник) в 2013 году, как сейчас пояснила администрация, ошибочно передала дом в управление Здание 1977 года постройки. За все годы ни разу не ремонтировалось. Один из жильцов в 2016 г. на основании договора социального найма написал жалобу в ГЖИ. ГЖИ выдало предписания

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.

Фото — v-chelny.ru
4 просмотров всего, 4 просмотров сегодня

Жилищно-коммунальный юрист дает советы по обустройству жизни в небольших многоквартирных домах

Что нам мешает жить хорошо?

Люди, которые связали свою жизнь с жилищно-коммунальным хозяйством, прекрасно понимают, что чем больше твой многоквартирный дом (МКД), тем легче  в нем решаются бытовые проблемы. Чем больше дом, тем больше площади, тем больше сборы на содержание и текущий ремонт.

Но что делать, если в МКД всего 8 или 10 квартир? Как правило, жители этих домов остаются один на один со своими коммунальными проблемами. Если дом маленький, то организовывать в нем ТСЖ не выгодно. Для того, чтобы решать текущие проблемы, тариф в этом доме придется делать заоблачным, превышающим все разумные пределы. Посудите сами, ежемесячно нужно оплачивать услуги председателя, бухгалтера, дворника и уборщика подъездов. Для МКД общей площадью до 1000 квадратных метров это неподъемная ноша.

Объединить несколько домов в одно крупное ТСЖ не позволяет закон. Объединяться можно только домам, общее количество квартир которых не превышает 30-ти.  Но тогда теряется весь смысл объединения.

В управляющих компаниях маленьким домам тоже не сладко. На управление их чаще не берут, а если и берут, то неохотно. Слишком много ответственности ложится в этом случае на управляшку. А ответственности, как раз,коммунальщики и не любят. Поэтому небольшие дома до 30 квартир берут исключительно на обслуживание.

 А что, хорошо, — денежки получают управленцы, а ответственность за некачественное обслуживание лежит вся на собственниках.  Не понятно, правда, за что платят тогда эти собственники деньги?

При этом работы на маленьких домах выполняются изредка и кое-как, так как собираемость с этих домов низкая, вот и не стараются. При тарифе в 15 рублей дом в 1000 квадратных метров приносит управляющей компании в лучшем случае 15 000 рублей. Из них на текущий ремонт останется в лучшем случае четыре тысячи.  Что можно на такую сумму в доме сделать? А работы, как правило, надо выполнять дорогостоящие, зачастую превышающие сотни тысяч рублей. Кто же из управляшек захочет работать себе в убыток? Вот и не работают!

На днях обсуждал эту проблему с коллегами. И вот какая мысль пришла мне в голову: «А почему бы собственникам не создать свою обслуживающую компанию?».

Как это можно исправить?

Представьте! Небольшой квартал из маленьких многоквартирных домов, коих великое множество в центральных районах Пятигорска, Ессентуков, Железноводска и Лермонтова. Площади домов маленькие. Количество квартир от 8 до 30. Объединиться в ТСЖ они не могут, а вот создать ООО – легко.

Первое. Необходимо определиться с количеством домов, желающих объединиться. Для этого достаточно собраться домкомам из этих домов и спокойно обсудить все за и против. Предположим, решение объединиться приняли пять из шести домов во дворе. Домком, отказавшийся участвовать в объединении, может быть свободен.Остальные же согласовывают устав нового предприятия, в котором прописывают количество учредителей и порядок входа выхода учредителей из будущего общества, атакже порядок назначения руководителя общества и сроки его работы.   Допустим, решили домкомы, что учредителями ООО будут председатели домовых комитетов с равными долями. При этом,«на берегу» можно обговорить условие, что в случае переизбрания домкома в доме, он по решению остальных учредителей исключается из их числа, и ему возвращается его уставная доля. При этом новый домком вводится в состав учредителей на тех же условиях, на которых участвовал в деле его предшественник.

Шаг второй – оформление ООО. Здесь все достаточно просто. Небольшой пакет документов, необходимых для создания общества, государственная пошлина, две недели ожидания и внесение уставного капитала на счет (для ООО это 10 000, по 2000 рублей с каждого участника) и новая обслуживающая компания создана. Осталось дело за малым — убедить соседей заключить договор с новым ООО. Для людей, которые долгое время занимаются проблемами дома, которые знают всех жителей в лицо эта проблема не столь существенная.

Как и у любой идеи, у этой тоже есть свои плюсы и минусы. Попробуем разобрать самые существенные из них.

Учитесь преодолевать препятствия

Из минусов, прежде всего, это отсутствие согласия и доверия. Если, как в басне Крылова, каждый тянет одеяло на себя, то ничего и не получится. Участники новой организации должны доверять друг другу и выстраивать отношения на взаимном равенстве.

Кроме того, для организации работы может возникнуть необходимость нанять сторонних работников для ведения бухгалтерской отчетности и претензионной работы, а это дополнительные расходы, которые необходимо учитывать при утверждении тарифов.

Еще одним минусом можно считать и то, что с учетом всех расходов тариф может увеличиться по сравнению с тем, который был ранее. Это объективно. Ведь ваш дом, как правило, обслуживает большая компания, которая распределяет все свои расходы на дома, находящиеся на ее управлении. В вашем ООО расходы будут примерно те же, а общие доходы, особенно поначалу, значительно меньше. 

Минусов может быть больше, как и проблем, возникающих в ходе организации предприятия. Но это — объективная реальность,и если вы все же решились на реализацию такой идеи, будьте готовы к преодолению возникающих проблем.

Свои деньги   контролируйте сами

Первое и самое главное. Все деньги собственников находятся под контролем самих собственников. Они поступают на расчетный счет. Все учредители ООО и собственники могут отслеживать их движение. Все намного прозрачнее, чем в управляющих компаниях.

Все наболевшие вопросы и проблемы решаются по мере возникновения, быстро и коллегиально. Нужно отремонтировать крышу в одном доме, а систему водоснабжения в другом. Собрались учредители. Обсудили. Проголосовали и большинством голосов решили, что сначала делаем крышу, потом меняем трубы. Деньги берем из общего котла.

К плюсам можно также отнести и то, что держать штат работников в этом случае не обязательно. По мере необходимости, подрядчиков можно привлекать и из той компании, где вы обслуживались ранее, или из числа жильцов тех домов, которые и создали ООО. Только в этом случае платить за выполненные работы вы будете по факту, а не как раньше, каждый месяц и непонятно за что. 

Что немаловажно, получать лицензию для такого вида деятельности необязательно. Маленькие дома, как правило, находятся в непосредственном управлении. В новом ООО форму управления менять не придется. Обслуживать дома можно и без лицензии.

Михаил Горшков