Можно ли брать ипотеку если есть собственность

Содержание статьи

Ипотека на двоих супругов, родственников, собственников — нюансы оформления, риски

Отличный способ объединить усилия для покупки желанного жилья — ипотека на двоих супругов, родственников, собственников. Событие подразумевает крупные расходы. Когда требуется дополнительно потратиться на нотариуса? Как избежать лишних издержек и снизить риск непредвиденного ущерба в будущем? Как взять ипотеку на двоих?

Ситуации, когда требуется оформить на двоих

По закону супруги выступают созаемщиками, независимо от того, на кого из них оформлен ипотечный кредит. В случае проблем с выплатами банк будет требовать деньги с обоих. Исключением являются пары, ограничившие свою ответственность брачным контрактом (Семейный кодекс РФ, ст. 40 (скачать)). Стоимость его составления зависит от региона и сложности документа. В среднем около 10000 рублей +/-.

Можно оформить ипотеку на двоих без контракта. Один из супругов может быть пассивным созаемщиком — просто нести ответственность по закону (СК РФ, ст. 34 (скачать)). Есть возможность активного участия — оформление договора ипотеки на двоих. Когда это выгодно или необходимо? Есть разные ситуации, например:

дохода одного не достаточно для получения необходимой суммы;
недвижимость оформляется в долевую собственность;
есть желание супругов уйти от нотариального сопровождения, сократить расходы на оформление сделки;
родственники не являются супругами.

Документы для подачи ипотечной заявки на двоих

Когда ипотеку платят двое, каждый из созаемщиков представляет полный пакет документов на себя. Точный перечень клиент получает в выбранном банке. Базовый комплект аналогичный у всех кредиторов:

анкета, полученная в банке или скаченная на его официальном сайте;
копия паспорта;
СНИЛС — достаточно номера;
документальное подтверждение регулярного дохода (2-НДФЛ (скачать в pdf), 3-НДФЛ (скачать бланк), справка по форме банка или работодателя, выписки по счетам) — при получении зарплаты в этом же банке подтверждение дохода обычно не требуется;
подтверждение трудоустройства (копия трудовой книжки, справка с работы, копия трудового договора и др.);
копия свидетельства о браке или подтверждение отсутствия брака;
документальное согласие супруга на сделку (скачать пример в word) — нотариально оформленное или личное участие в качестве собственника и созаемщика;
военный билет мужчинам до 27 лет;
подтверждение законного пребывания в России иностранным гражданам.

После получения предварительного одобрения суммы потребуются документы на объект недвижимости и на продавца. Вы получите список на руки. Он зависит от выбранного банка, а также от характера сделки:

в большинстве случаев потребуется отчет об оценке (Зачем делать оценку квартиры при ипотеке — ответы в другой статье);
совершая покупку квартиры на двоих собственников в ипотеку на вторичном рынке, вы представите правоустанавливающие документы продавца (Документы от продавца на ипотеку подробно описаны в другой статье) ;
на жилье в строящемся доме нужна аккредитация объекта вашим банком — процедура подразумевает сбор разрешительных документов на постройку, работники финансовых организаций часто занимаются таким вопросом сами, могут также озадачить клиента;
разрешительные документы, смета на строительство, договор с подрядчиком (при наличии) потребуются для кредита на возведение частного дома;
если продавцом выступает частное лицо, от него нужна копия паспорта и СНИЛС, а также нотариальное согласие супруга на сделку либо подтверждение отсутствия супруга;
юридические лица предъявляют копии учредительных документов, подтверждение полномочий лица, подписывающего договор.

Читайте также: Ипотека Сбербанка на покупку дома с земельным участком

Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Как решить кто титульный заемщик

При оформлении ипотеки на двоих супругов банк попросит указать титульного заемщика. Понятие отсутствует в законных актах, оно используется в кредитной документации для обозначения основного заемщика. Этот человек обычно выступает инициатором сделки, с ним банк ведет переговоры. С его счетов будут первоочередно списывать платежи по графику и в случаях просрочек.

Финансовым организациям удобно, когда у помещения один совершеннолетний собственник, что прямо противоположно ситуации, когда оформлена ипотека и на мужа — собственность на двоих. Титульному заемщику могут предложить оформить жилье на себя, без выделения доли созаемщику. При отсутствии брачного контракта, даже когда ипотека на двоих супругов а собственность на одного, квартира останется совместно нажитым имуществом. В случае развода можно будет претендовать на долю. Как взять ипотеку без участия супруга подробно описано в другой статье.

Варианты оформления собственности на двоих — общая долевая, общая совместная

Выбирая, как оформить собственность при ипотеке на двоих, следует определиться, как супруги будут распоряжаться квартирой или домом. При желании провести четкую границу владения и содержания требуется договор на общую долевую собственность (скачать пример в word). Его оформляют у нотариуса. В документе согласовывают размер доли каждого из участников сделки, их вклад в оплату.

Основные последствия оформления ипотеки на двоих родственников-супругов и выделения долей:

при разводе с ипотекой на двоих супругов за каждым из них сохраняется своя доля;
при продаже одной из долей супруг имеет преимущественное право покупки (Гражданский кодекс, ст. 250 (скачать));
имущественный вычет применяется только в размере своей доли;
в случае смерти одного из супругов доля не переходит по умолчанию полностью к овдовевшему, а делится между всеми наследниками по закону или в соответствии с завещанием.

Составить брачный контракт в отношении конкретной квартиры или другого имущества можно в любое время — при заключении брака или позже. Если контракт у вас уже есть, вы обязаны представить его копию вместе с заявкой на ипотеку. Если вы решите подписать документ после оформления ипотеки, вам потребуется согласовать его текст с банком.

Когда супруги уверены в отсутствии необходимости выделять доли, оформление жилья по ипотеке в браке на двоих происходит в общую совместную собственность. Есть 2 варианта:

Один супруг занимается оформлением полного пакета документов с банком, с продавцом, второй супруг просто дает нотариальное согласие на сделку (примерно от 1500 рублей, в зависимости от региона). Согласие для ипотеки на двоих супругов можно оформить у любого нотариуса в любой момент. Дальновиднее поинтересоваться о форме документа у выбранного банка. Вы избежите разногласий по поводу его содержания.
Супруги вместе выступают покупателями и созаемщиками в договорах. Нотариального согласия не потребуется. При выборе банка интересуйтесь, можно ли в нем взять ипотеку на двоих супругов таким способом.

Основные особенности и последствия сделки, когда квартиру купили в ипотеку на двоих собственников совместно:

жилье принадлежит обоим, при этом доли не выделяются, супруги пользуются всей жилплощадью на равных правах;
каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет до 2 млн. руб. (Налоговый кодекс РФ, ст. 220, п. 3 (скачать)), но не больше стоимости жилья, в пределах этих величин сумма покупки может быть поделена между парой в любых пропорциях (0/100, 50/50, 38/62 и т.д.);
любые сделки с помещением возможны только с общего согласия супругов, которое подтверждается документально (ст. 35 Семейного кодекса (скачать));
при разводе супруги претендуют на равные доли;
в случае смерти одного из собственников ½ доля достается полностью овдовевшему, вторая половина делится между всеми наследниками, включая супруга.

Ипотека в браке — как оформить ипотеку на двоих супругов

Перед тем как взять ипотеку на двоих супругов, вы вместе с банком можете выяснить, достаточно ли доходов одного члена семьи на обеспечение кредита. Если недостаточно, то логичным будет учесть доходы обоих. В таком случае потребуется представить полный пакет документов на каждого из заемщиков. Примерный перечень есть в нашей статье.

Если дохода одного из супругов достаточно для одобрения нужной суммы, то также можно брать ипотеку на двоих, но активное участие второго не обязательно. При отсутствии брачного контракта оба несут солидарную ответственность. Собирать справки о доходах и трудовой деятельности второго нет необходимости. Достаточным будет копии паспорта и номер СНИЛС.

Ипотека на двоих супругов — плюсы и минусы

Из преимуществ ипотеки на 2 супругов отметим:

возможность увеличить сумму кредита;
если у обоих супругов хорошая кредитная история, по ипотеке на двоих собственников шансы получить одобрение увеличивается;
вероятность участия в льготных программах кредитования молодых семей;
возможность использовать право обоих супругов на налоговые вычеты.

Чтобы по возможности избежать проблем, следует помнить о минусах покупки квартиры в ипотеку на двоих собственников — супругов:

в случае просрочки в кредитной истории обоих созаемщиков появится отметка;
независимо от того, кто выплачивает кредит, собственность принадлежит обоим — возможное решение состоит в брачном контракте, долевой собственности, долевой ипотеке на двоих;
распоряжаться квартирой в будущем можно будет только с согласия обоих супругов — продать свою долю будет сложно, если супруг решит воспрепятствовать;
при утрате платежеспособности одного из супругов ответственность за выплату ложится на второго — рассмотрите возможность страхования этого риска;
если у одного из созаемщиков плохая кредитная история, могут появиться проблемы с одобрением, даже в случае если титульным заемщиком выступает другой супруг и у него положительная история.

Рекомендуем прочитать: Важна ли кредитная история созаемщика по ипотеке

Можно ли развестись если ипотека на двоих

Что делать, если ипотека на двоих и развод? Следует сразу уведомить банк. Когда сделка оформлена с выделением долей, с указанием обязательств по выплате долга, люди действуют в соответствии с договорами.

Пара при разводе может прийти к договоренности, которая устраивает обоих, а также банк. Например, оформление квартиры и долга на одного из супругов, второй при этом получает компенсацию и перестает претендовать на собственность. Заемщики и банк могут договориться о продаже ипотечной квартиры.

Как развестись если есть ипотека на двоих, но компромисс по разделу имущества и долга не найден? Многим приходится обращаться в суд. Если собственность совместная, супруги претендуют на нее в равных долях, а остаток задолженности будет поделен пополам (Семейный кодекс РФ ст 38 (скачать), а также СК РФ, ст. 39 (скачать)). Суд учтет:

какая часть долга выплачена, то есть, какая часть жилья «выкуплена»;
был ли вклад супругов из личных денег, например, из накопленных до брака или из полученных в наследство — использование таких средств потребуется доказать, например, предъявив платежные поручения, выписки по счетам;
наличие/отсутствие другой недвижимости для проживания;
наличие детей.

Ипотека без брака

Можно ли брать ипотеку на двоих, если нет зарегистрированного брака? Можно ли оформить ипотеку на двоих родственников не супругов? Такие заемщики часто обращаются за кредитом на покупку жилья. Разберемся, как взять ипотеку на двоих вне брака.

Порядок оформления аналогичен семьям с брачным контрактом. Для ипотеки на двоих собственников без брака потребуется согласовать доли собственности, порядок раздела имущества в случае разногласий. В банке двое выступают созаемщиками. Условия предоставления займа в целом менее лояльные, чем для семей. Однако при хорошей кредитной истории и достаточных доходах шансы высокие.

В случае разлада, если брали ипотеку на двоих не в браке, потребуется документальное подтверждение всех взносов по жилищному займу. Поэтому все платежи следует делать безналичным способом со своего счета. Платежные поручения, чеки следует бережно хранить.

Совместное участие в покупке ипотечного помещения — это солидарная ответственность, что подразумевает повышенный риск. При выборе созаемщика самостоятельно оцените его порядочность, а также свою готовность решать его финансовые проблемы в случае их появления.

Важно знать: Нюансы оформления ипотеки до брака: раздел, маткапитал, судебная практика

Как делится ипотека при разводе — важные моменты

Порядок оформления на двоих собственников

Чтобы взять ипотеку на двоих собственников, потребуется более объемный пакет документов, чем при самостоятельном оформлении. Порядок прохождения процедуры аналогичный:

Сбор и подача документов на созаемщиков. Вы подтверждаете свою платежеспособность, банк оценивает риски. Оформление платных документов на этом этапе преждевременно. Их перечень может отличаться у разных банков, срок действия некоторых справок и выписок ограниченный.
Получение предварительного одобрения суммы кредита.
Выбор помещения. Этот этап может быть начат раньше, но до получения предварительного одобрения от кредитора подписывать какие-либо соглашения рискованно. Сделка может сорваться или затянуться. Вы можете потерять задаток.
Подписание предварительного договора на приобретение жилья.

Передача задатка под расписку (скачать пример в word). Наиболее предпочтительным вариантом для покупателя является безналичное перечисление денег со своего счета на счет продавца с получением платежного поручения. Выбрать что лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку с образцами договоров можно, прочитав другую статью.
Заказ отчета об оценке. Вы можете обратиться к любому лицензированному оценщику или в оценочную компанию. Банки часто работают на постоянной основе с несколькими специалистами и рекомендуют клиентам их контакты. Обращение к рекомендованному оценщику сэкономит ваше время, а отчет об оценке будет гарантированно соответствовать требованиям банка. Предварительно сравните цены на услуги с предложениями сторонних оценщиков.
Сбор остальных документов на недвижимость от продавца или застройщика по списку банка. К этому моменту должно быть составлено нотариально заверенное согласие супруга при необходимости его оформления.
Подача пакета документов и получение одобрения сделки от банка.
Подписание кредитного договора. Процедура проходит в банке под руководством сотрудника.
Составление и подписание договора купли-продажи. Если собственность долевая, оформление происходит у нотариуса. Оно требует времени и внимательности всех сторон сделки. О встрече с нотариусом следует договориться заранее.
Передача/перечисление первоначального взноса (за вычетом задатка). Получение расписки от продавца.
Передача на госрегистрацию договоров, расписок и других документов об оплате покупателем из собственных средств. Подача возможна через МФЦ или Росреестр. Потребуется уплатить госпошлину (2000 руб. — купля-продажа, 350 руб. — долевое участие в строительстве (Налоговый кодекс РФ, ст. 333.33 (скачать)).
Получение документов с отметкой о регистрации — не позднее 2-х недель после подачи.
Представление в банк зарегистрированного договора.
Перечисление кредитных средств на счет продавца (Как происходит передача денег при ипотеке продавцу описано в другой статье) .
Страхование рисков в соответствии с кредитным договором. При желании заемщики могут оформить дополнительные полисы, например на случай утраты трудоспособности. Где дешевле страхование ипотеки мы анализировали в другой статье)

В какой банк обратиться

Популярностью пользуется ипотека на двоих супругов в Сбербанке. Однако любой банк, кредитующий покупку жилья, дает ипотеку на двоих созаемщиков. Сложнее согласовать финансирование квартиры, приобретаемой в долевую собственность. В таком случае важно на этапе выбора кредитора пояснять, что вы хотите оформить ипотеку на двоих собственников долей.

Наиболее выгодные условия банки предлагают своим зарплатным клиентам. Выясните в своем, на каких условиях можно оформить ипотеку на двоих человек. Для сравнения можно подать несколько заявок в другие банки.

Риски ипотеки на двоих

Проблемы обычно прямо или косвенно связаны с разладом отношений или невыплатой долга одним из заемщиков. Выясняя, можно ли брать ипотеку на двоих людей, помните о сопутствующей ответственности и возможных последствиях:

созаемщики несут солидарную ответственность за выплату долга, если один перестает вносить деньги, банк незамедлительно обратится ко второму;
просрочка в выплате — негативное событие в кредитной истории всех созаемщиков;
у вас могут появиться разногласия относительно владения помещением, проживания в нем, продаже, сдаче в наем;
при оформлении долевой собственности банк может отказаться принимать доли в залог, потребуется другое имущество в качестве гарантии;
при совместной собственности один из супругов может вообще не участвовать в выплате, это не мешает ему претендовать на равную долю жилья при разводе;
при разделе имущества суд может учитывает права детей на жилье — супругу, с которым остается ребенок, достанется в пользование также доля ребенка в квартире.

Заключение

Можно ли оформить ипотеку на двоих супругов? Однозначно да. Чем более крепкие и доверительные отношения между людьми, тем проще (быстрее и дешевле) оформить квартиру на двоих по ипотеке.

Если родственники хотят обезопасить свои финансовые и имущественные интересы, необходимо участие нотариуса. Это дополнительные расходы. Сложнее, дороже всего разделить ипотечное жилье, долги, проценты по ипотеке на двоих между супругами, которые были уверены в своем браке на всю жизнь, но решили развестись в разгар выплаты кредита.

Источник

Можно ли взять ипотеку или кредит на часть дома или пол квартиры?

Как оформить ипотеку на часть дома или квартиры: всегда ли это возможно?

Законодательно определено, что недвижимость может принадлежать не только одному человеку, но и нескольким в разных долях. Предусматривается возможность и продажи этих долей как другим сособственникам, так и третьим лицам. Такая собственность тоже может стоит дорого, поэтому ипотека на долю в доме или квартире — продукт, интересный гражданам.

Существует ли такая ипотека, ее особенности

Если вы хотите оформить ипотеку на часть дома или квартиры, то простой процедура точно не будет. Доля — совершенно иной вид собственности, если сравнивать ее с «целым» объектом. Для банка самое главное — чтобы сделка была обеспечена ликвидным залогом. Чтобы при необходимости он мог изъять заложенную собственность, легко продать ее и покрыть свои убытки. Если с целой квартирой это сделать просто, то с долей придется повозиться. И не факт, что продажа вообще удастся.

При оформлении ипотеки на долю дома или квартиры предполагается, что покупаемое имущество останется в залог — это стандартная практика жилищного кредитования. Но далеко не все банки примут такое имущество в качестве обеспечения, подавляющее большинство организация изначально с такими объектами не связываются.

В чем дело? А дело в том, что в случае необходимости реализации доли возникнут юридические сложности. Чтобы продать часть квартиры, банку нужно для начала предоставить право первоочередной покупки другим сособственникам. Не факт, что их удастся легко найти, что они не будут вставлять палки в колеса. Более того, и покупателя на такой объект найти сложно. Такая рутина кредиторам не нужна, поэтому они просто не принимают доли в залог.

Можно ли выкупить таким образом половину квартиры

Если вас интересует ипотека на пол квартиры, то сделку совершить реально, если по итогу ее проведения вы получите объект в полноправную собственность. Например, у вас есть ½ квартиры. Вы договариваетесь с другим сособственником и выкупаете у него его долю за счет кредитных средств. По итогу становитесь единственным собственником.

В такой ситуации банк примет в залог целый объект, поэтому проблем с оформлением не будет. Если рассматривать, можно ли взять ипотеку на половину квартиры, в какой банк обратиться, то одобрить сделку может Сбербанк, Росбанк (ранее — ДельтаКредит). Другие банки, выдающие ипотечные кредиты, тоже могут рассмотреть ситуацию в виде исключения.

Если вы хотите просто купить долю

Речь о сделке, по итогам проведения которой покупатель не становится полноправным собственником объекта. Например, он покупает треть, четверть или половину. Здесь все будет сложнее. Ни один банк не примет в залог часть объекта, но варианты выхода из ситуации есть:

Предоставить в залог другое свое имущество. При ипотеке не обязательно оставлять в залог то, что покупается. Можно оформить как обеспечение и другой собственный объект. Тогда банк наложит обременение на него, а на кредитные средства вы выкупите долю.
Оформить кредит наличными нецелевого типа. Он обходится дороже, чем ипотека, но часто становится единственной возможностью оформления кредита на долю в доме или квартире. Просто получаете наличные и расходуете их по своему усмотрению. Если учесть, что доли стоят дешевле целых объектов, получить такую ссуду вполне реально.
Получить согласие от других сособственников на наложение обременение на целый объект.

Последний вариант предлагает Сбербанк. Но, если рассмотреть его подробно, то можно понять, что это нечто из области фантастики. Какой собственник доли даст согласие на то, что его имущество будет служить залогом по кредиту другого человека? Так что, на практике этот вариант маловероятен.

Сложности с оформлением

Решая вопрос, можно ли купить часть дома в ипотеку, вы столкнетесь со сложностями. Банки такие сделки не любят. Зачем им связываться с долями, когда кругом куча желающих оформить стандартную ипотеку. Кроме того, доля — не особо ценное имущество, большой выгоды от сделки кредитор не получит. Поэтому главная сложности — найти банк, который на такую сделку пойдет.

С чем можно столкнуться:

отказ в проведении сделки, если по ее итогу заемщик не станет единоличным собственником объекта;
высокая вероятность отказа. Даже если найдете банк, который разрабатывает программы кредитования для покупки долей, не факт, что получите одобрение;
банк может отказать в сделке, если заявитель и другие сособственники — родственники;
отказ может последовать и в том случае, если сособственники — супруги или супруги в разводе. Можно столкнуться с юридическими сложностями в дальнейшем.

Если доля выделена в натуре

Несколько иная ситуация — если это не призрачная доля, а конкретно выделенная часть помещения. В этом случае речь уже идет о коммунальной квартире. Если вы хотите купить такую долю, фактически комнату, то провести сделку будет проще.

Реальную комнату реализовать гораздо проще, чем просто долю, поэтому и оформить ипотеку более реально. Например, отдельный продукт именно для таких объектов есть в Росбанке.

Важно! При сделках со сложными объектами банки всегда повышают процентные ставки и увеличивают минимальный размер первоначального взноса.

Если часть имущества принадлежит ребенку

Такое тоже случается. Допустим, ребенок является собственником ½ доли в квартире, и его родитель хочет выкупить вторую половину жилья. В этом случае приобретение недвижимости в ипотеку будет возможно, просто будет составляться дополнительное соглашение, где прописываются права и обязанности родителя в отношении несовершеннолетнего и недвижимости.

Такие сделки тоже проходят сложно, так как требуется привлечение органов опеки. Они привлекаются всегда, если речь идет о сделках с собственностью несовершеннолетних. Как договорятся стороны, какая часть недвижимости в итоге будет принадлежать ребенку — это уже зависит от конкретной ситуации и договоренностей.

Но и тут тоже все не будет просто. Опека может не позволить оставить в залог имущество несовершеннолетнего, опасаясь ущемления его интересов. Вдруг родитель перестанет платить, и банк начнет процесс взыскания, выставит квартиру на торги? Какого-то определенного закона в этом направлении нет, поэтому все решается по ситуации.

Если сделка совершается с привлечением материнского капитала, то оформление ипотеки в долевую собственность происходит по итогу выплаты ссуды. Родитель оформляет официальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Пока ипотека не выплачена, это невозможно, но после снятия обременения процедура проводится обязательно. Но та часть, которая ранее уже принадлежала одному из детей, так и останется его собственностью, плюс он получит еще какую-то часть от той, что куплена в ипотеку.

Источник