Ипотека уже есть можно ли расширится

Содержание статьи

Из одной ипотеки в другую: как улучшить свои жилищные условия, если квартира находится в ипотеке?

Такой вариант возможен, и даже три варианта. Предлагаем обговорить механизм действий, а также обсудить возможные нюансы и возникающие затраты.

Проверка юридической возможности

Прежде всего, следует понимать, что законодательно нет никаких препятствий для распоряжения имуществом, находящимся в залоге у банка, ведь в этом случае квартира продолжает оставаться в собственности заемщика. Конечно, квартира с обременением, и банк является залогодержателем, а значит, заинтересованным лицом.

Провести процедуру купли-продажи имеющейся квартиры без того, чтобы поставить банк в известность, не получится, да и все изменения будут происходить под прямым контролем и с непосредственным участием представителя кредитного учреждения.

Проведение экономических расчетов

Определите, сколько сейчас стоит на рынке имеющаяся квартира. Для этого стоит пригласить к себе в гости нескольких представителей крупных агентств недвижимости — лучше них это не сделает никто. После этого нужно узнать, сколько стоит (или может стоить) новая квартира. Сопоставив эти две цифры, можно точно понять, о какой сумме доплаты будет идти речь (кстати, если планируется переезд из Москвы в глубинку, то суммы доплаты может и не быть — наоборот, у заемщика может высвободиться некая сумма денег). Ну и третья сумма, которую не помешает узнать, — это остаток долга по ипотеке. Понятное дело, если ипотечный кредит брался на 25-30 лет, а прошло всего 3 года или 5 лет, то сумма будет внушительной. Вот теперь, когда все необходимые данные собраны, можно идти в банк, который выдал ипотеку.

Вариант 1. Досрочное погашение за счет потребительского кредита и оформление новой ипотеки

Первое, что предложит кредитный менеджер, — это досрочное погашение ипотечного долга. И даже может предложить для этого взять потребительский кредит. То есть заемщик получает в кредит сумму, необходимую для погашения долга, закрывает ипотечный кредит, после чего продает квартиру, часть вырученных денег (или все полностью) использует для первоначального взноса по новой квартире.

Также следует понимать:

Имеется ли в соответствии с подписанным договором кредитования возможность досрочного погашения, и нет ли за это штрафных санкций. И если первый пункт в большинстве договоров присутствует, то штрафные санкции тоже не редкость. У лидера ипотечного рынка Сбербанка такая возможность есть, причем пеня за это не взымается. Условия других банков следует уточнять.
Сможет ли банк выдать ипотечному заемщику потребительский кредит, учитывая коэффициент предельной кредитной нагрузки (сокращенно — ПКН), не позволяющий, чтобы ежемесячное погашение всех обязательств превосходило 40% суммарного ежемесячного дохода заемщика. В случае, если ПКН будет высок, можно попытаться оформить потребительский кредит на вторую половинку (если он или она не выступают созаемщиками по данному кредиту).
Покроет ли максимально возможная сумма потребительского кредита остаток задолженности по ипотеке. Особенно этот вопрос актуален для тех, кто только оформил ипотеку или находится в первой трети срока погашения. Например, потребительский кредит на срок до 3 месяцев от Сбербанка выдается в сумме от 30 тыс. до 3 млн. рублей (5 млн. — для зарплатных проектов), а процентная ставка составляет 13,9%.

Такой вариант максимально прост для банка, но затруднен для заемщика в связи с многочисленными необходимыми действиями с его стороны. Хотя, с другой стороны, он максимально прозрачен, да и кредитная история в этом случае пополнится еще двумя успешно погашенными серьезными кредитами.

Чтобы не прибегать к потребительскому кредиту, можно попытаться найти потенциального покупателя, который предоставит задаток на квартиру в сумме, достаточной для погашения ипотечного кредита. Теоретически это возможно, однако насколько такая вероятность появится в реальной жизни, сказать сложно. Грамотный юрист поможет составить предварительный договор купли-продажи, который пошагово распишет все аспекты сделки, и тогда покупатель, внесший солидный аванс, будет защищен. Вот только вопрос: нужны ли такие проблемы потенциальному владельцу квартиры? В конце концов, его всегда можно заинтересовать, предложив скидку от реальной рыночной цены.

Вариант 2. Обмен или замена залога

Подобная процедура юридически возможна благодаря наличию в Гражданском Кодексе Российской Федерации статьи 345 — с ней, кстати, будет нелишним на досуге ознакомиться. Тут главную роль играют даже не условия подписанного кредитного договора, а внутренние регламенты и банковские положения. Могут возникнуть некоторые сложности: например, некоторые банки разрешают заменить объект ипотечного кредита не раньше, чем через 2/3 срока кредитного договора, другие — через 2-3 года после начала выплат.

Ну и само собой разумеется: у заемщика не должно быть просроченных выплат на момент обращения в банк. Так что перестать вносить ипотечные платежи, вынуждая банк пойти на замену залога, — не лучшее решение, уж никак не играющее на пользу заемщику.

Главная проблема заключается в том, что новая квартира должна стоить на 20-30% больше, чем составляет остаток задолженности, причем с учетом начисленных процентов. Вот почему обмен залога на поздней стадии возврата ипотечного кредита будет менее болезненным, чем в самом начале.

Вариант 3. Новая ипотека в другом банке

Процедура может просто осложниться, если новая квартира находится в другом городе, и серьезно осложниться, если в этом городе нет отделения банка-кредитора. И если в первом случае все еще можно решить в рамках одного кредитного учреждения, то во втором без визита в другой банк не обойтись. Но и в этом можно найти свой положительный момент: если ипотечный кредит оформлялся давно, и за все время не проводилось ни одного рефинансирования, то обращение за новой ипотекой в другой банк — реальная возможность существенно снизить процентную ставку.

Заполняя заявление на оформление нового ипотечного кредита в другом банке, следует в обязательном порядке указать, что одна ипотека у заемщика уже имеется. Попутно следует отметить, что происходит в жизни заемщика и чем вызваны подобные изменения. Ну и тот факт, что часть запрашиваемого кредита будет потрачена на погашение старой ипотеки, тоже не будет лишним упомянуть. Конечно, идеальным для потенциального заемщика будет получение возможности погашения новыми деньгами долгов по старой ипотеке, но это такой высший пилотаж, что тут без юридических знаний и соответствующего опыта не обойтись.

Бюрократических проволочек и тут будет достаточно: надо собрать заново все справки и документы, а, учитывая коэффициент ПДН, привлечь созаемщиков и поручителей. Выходом из создавшейся ситуации будет принятие решения по заявлению с отлагательным вступлением его в действие после погашения предыдущей ипотеки. Ну а дальше — потребительский кредит или юридически оформленный серьезный залог (эти ситуации мы описывали выше).

В общем и целом, подобная процедура считается одной из самых сложных и длительных. Прежде чем начать ее, следует внимательно изучить все возможные подводные камни. И лучше, если в этом случае заемщик будет полагаться не только на помощь банковских работников, но и на тех, кто будет представлять его интересы. Это могут быть, к примеру, ипотечные брокеры или специально нанятый для этой цели адвокат. Следует быть готовым к тому, что продолжительность такой операции может составлять до 3 месяцев и более.

Источник

Можно ли поменять условия ипотеки после того, как банк одобрил вашу заявку?

Подача заявки на ипотечный кредит — это итог долгой и кропотливой работы по выбору оптимального варианта финансирования. И такая тщательность полностью обоснована — зачастую важные условия скрываются в деталях, непонятных простому обывателю. Но вот итоговый вариант выбран, заявка составлена и отправлена.

Через некоторое время вам приходит ответ банка. Главное здесь то, что положительное или отрицательное решение вынес банк. Если решение в вашу пользу, то вы сразу же получаете и перечень согласованных условий. И тут нередко ожидает сюрприз — зачастую итоговые условия кредитования отличаются от тех, на которые рассчитывал заемщик. И причин тому может быть множество — от несоответствия заявителя установленным требованиям до простой невнимательности банковских работников, допустивших ошибку при обработке заявки.

Однако решение уже вынесено. Вам предложена определенная программа кредитования, сумма займа, процентная ставка и длительность предоставления кредита. Как же быть, если согласованный вариант вас не удовлетворяет? Можно ли изменить условия ипотеки после ее одобрения? Ответим сразу — да, можно. При необходимости вы можете внести практически любые изменения в свою кредитную заявку. Однако, разумеется, сделать это не совсем просто. Давайте разберемся, как изменить одобренную ипотечную заявку.

Обращаем внимание! При внесении изменений в кредитную заявку она , скорее всего, будет подана на повторное рассмотрение. И никто не может гарантировать, что решение останется тем же.

Меняем программу кредитования

У каждого банка есть существенно различающиеся кредитные программы, которые он предлагает своим клиентам. В зависимости от конкретной программы определяются требования к жилью, которое вы можете купить, воспользовавшись ей. В то же время заявитель имеет право заменить выбранную программу на другую. Причины для такого решения могут самыми разными. В частности, человек может изначально подавать заявку на кредитование для покупки квартиры на вторичке, — а потом передумал и решил брать жилье в новостройке. Другой вариант: подавали заявку на покупку квартиры, но уже после одобрения передумали и решили купить частный дом.

Главный плюс здесь в том, что для смены кредитной программы не обязательно подавать новую ипотечную заявку. В большинстве случае достаточно просто уведомить работающего с вами менеджера о желании сменить программу, уточнив, какой именно вариант вас больше интересует. Банк пересмотрит старую заявку с учетом новых данных — и вынесет свое решение. Сразу готовьтесь к тому, что новая согласованная ставка, скорее всего, будет отличаться от старой.

Реальный пример. Приобрести квартиру в новостройке можно по ставке от 1.2% годовых — такую возможность дает кредитная программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». Квартиру на вторичке можно купить по ставке от 7.3%. Разумеется, что каждой из этих программ устанавливаются индивидуальные требования к заемщику. Соответственно, и условия кредитования будут существенно зависеть от исходных данных.

Можно ли изменить одобренную сумму ипотеки

Да, можно, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Однако в зависимости от вашей цели процедура изменения будет различаться. Давайте рассмотрим подробнее.

Как увеличить одобренную сумму ипотеки

Вполне возможно, что ипотечная заявка подается на покупку одной квартиры, а за время ее рассмотрения находится другой вариант — более дорогой, но еще более привлекательный. Соответственно, денег нужно больше. Можно попытаться увеличить сумму кредитования в рамках уже согласованной заявки — обратитесь к своему ипотечному менеджеру с просьбой подобрать подходящие варианты. Однако после изменения заявка в любом случае будет рассматриваться заново.

Как можно увеличить сумму по ипотечной ссуде:

Увеличьте срок кредитования. Чем больше этот срок, тем на большее количество частей разбивается предоставляемый заём: следовательно, уменьшается и закредитованность. А это дает возможность запросить у банка больше денег.
Увеличьте базу своих доходов: добавьте в заявку сведения о доплатах за подработки, о заработке со сдачи квартиры и т.д.
Привлеките созаемщика с достаточной платежеспособностью. В этом случае банк, рассчитывая возможную сумму кредитования, будет учитывать ваш совокупный доход.

Разумеется, в каждом отдельном случае требуется индивидуальный анализ ситуации и определение оптимального варианта увеличения одобренной по ипотеке суммы. Поэтому не пренебрегайте помощью компетентных специалистов — это как минимум экономия вашего времени и гарантия учета всех нюансов.

Можно ли уменьшить одобренную сумму

В таких ситуациях все решается намного проще. Не нужно даже изменять свою старую заявку. Ведь вы не обязаны брать у банка всю согласованную сумму — можно выбрать любой удобный вариант в рамках одобренного лимита. Однако нужно помнить, что ипотечный кредит не может быть меньше 300 тыс. рублей. Меньшие суммы уже переходят в другой класс кредитных продуктов — а там и сроки, и ставки совершенно другие.

Поэтому просто подайте документы по конкретной квартире или дому на согласование в свой банк. Так как сумма выбранного вами жилья меньше, чем одобренная по ипотечной заявке, ее итоговый размер со всеми сопутствующими атрибутами будут пересчитаны в сторону уменьшения.

Как поменять срок ипотеки

От того, на какой срок вам предоставляется ипотека, зависит размер ежемесячных платежей — а, следовательно, и финансовая нагрузка. Это значит, что при изменении срока кредитования банку придется повторно рассматривать вашу кредитную заявку, анализируя, как новый срок отразится на вашей благонадежности и доходности кредитора.

Однако это мелочи, главное здесь то, что изменить срок ипотечного кредитования можно — причем как уменьшить, так и увеличить, но максимум на 30 лет. В то же время нужно учитывать, что при новых сроках могут появиться более выгодные предложения от других банков. Поэтому не лишним будет рассмотреть предложения и других банков — в этом вам готовы помочь специалисты «ЛионКредит».

Рекомендации по смене ипотечной ставки

Величина согласованной для вас ставки зависит от множества факторов. Это, прежде всего, ваши индивидуальные характеристики, выбранная программа кредитования, согласие на предоставление дополнительных сервисов и продуктов.

Следовательно, влиять на размер ставки можно, подключая те или иные услуги и продукты банка. Нужно проанализировать условия предоставления каждого из них, их влияние на итоговую ставку — и определить, какой из доп.продуктов будет вам выгоден. Например, страхуя жизнь и здоровье заемщика, можно снизить ставку на 0.5-1%. Разумеется, не стоит соглашаться на все дополнительные предложения, поскольку такой коктейль в большинстве случаев только делает заём еще более дорогим. В то же время отдельные продукты действительно могут удешевлять ипотеку.

Можно ли изменить первоначальный взнос

Составляя ту или иную ипотечную программу, банк определяет, какую долю ее участники должны вносить из собственных средств. Здесь всегда есть минимальное ограничение — как правило, 20-30%, являющиеся своего рода порогом входа. Причем, как показывает практика, чем либеральнее условия кредитования, тем больше должен быть первичный взнос. Кроме того, внося больше, чем требует выбранная программа, вы увеличиваете свои шансы на получение ипотеки.

Таким образом, внести сумму меньше, чем требует выбранная ипотечная программа, вы не сможете. Больше — только приветствуется, меньше — нельзя. Однако у вас есть свобода выбора источника средств для первого взноса. Это могут быть как ваши накопления, так и средства материнского капитала. В то же время настоятельно не рекомендуем брать материнский капитал для уплаты первого взноса — мы уже неоднократно писали в предыдущих материалах, чем это чревато.

А может ли банк по своей воле менять условия по одобренной ипотеке?

Как ни крути, а такое возможно. Дело в юридическом статусе согласованных условий: они не имеют статуса оферты, поэтому за их одностороннее изменение банк не несет никакой ответственности. Следовательно, он может в одностороннем порядке менять практически все условия: процентную ставку, срок кредитования, согласованную сумму. Более того, даже после одобрения кредитной заявки банк может отказать в кредитовании без объяснения причин. Подобные ситуации случаются довольно редко, однако прецеденты известны.

Подобные ситуации возможны в том случае, если у заемщика после согласования кредита кардинально меняются те или иные обстоятельства: доход, трудоустройство, семейное положение, кредитная нагрузка и т.д. Поэтому не предпринимать никаких глобальных и не очень перемен в своей жизни до получения желанной ипотеки.

Если же вы затрудняетесь с выбором ипотечной программы, то специалисты «ЛионКредит» готовы помочь вам! Мы действуем исключительно в интересах клиента, обеспечивая ему максимально благоприятные условия пользования кредитными средствами. Поэтому вы можете быть уверены, что мы, проанализировав весь кредитный рынок, найдем для вас действительно оптимальное предложение!

Что будет с ипотекой в 2021 году? И стоит ли торопиться с кредитом?

Ипотека уже есть можно ли расширится Источник фотографии

Льготные ставки на покупку новостроек и рекордно дешевая ипотека на вторичном рынке подогревали спрос и цены на жилье в 2020 году. Эксперты поделились прогнозами о том, как будет развиваться эта ситуация, в ходе онлайн-конференции «Ипотека в 2021 году: ставки, интересные программы, сложные случаи».

Новостройки: успеть до июля

После весеннего карантина госпрограмма по субсидированию ставок по ипотеке на новостройки очень поддержала рынок. «После выхода из весенне-летней пандемии объем продаж в рамках действия данной программы увеличился в 2,5 раза по сравнению с 2019 годом и I кварталом 2020 года. Поэтому можно сказать, что госпрограмма сыграла ключевую роль», — считает руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков.

По словам коммерческого директора компании Tekta Group Елизаветы Севастьяновой, появление льготной ипотеки подтолкнуло к покупкам клиентов, которые не планировали приобретать недвижимость прямо сейчас. По подсчетам эксперта, благодаря льготной ипотеке удалось добиться снижения ежемесячных платежей по кредиту на 20%.

«Также появилась новая категория клиентов, которые берут вторую, иногда и третью ипотеку, поскольку снижение ставки снизило финансовую нагрузку по ежемесячному платежу, — отмечает эксперт. — В проектах Tekta Group доля ипотечных сделок на текущий момент уже составляет от 50 до 75% в зависимости от проекта. Доля ипотеки в течение года по некоторым нашим проектам достигала 80%. Статистика последнего месяца осени такова: в ноябре 2020 года в квартале бизнес-класса Now, например, было заключено 52% ипотечных сделок от общего объема, а в Big — 68%, при этом большинство сделок (около 80%) — было реализовано по программе льготной ипотеки. По нашим прогнозам, в ближайшей и среднесрочной перспективе эта тенденция будет сохраняться на нынешнем уровне». По данным Est-a-Tet, в среднем доля ипотечных сделок в массовом сегменте составляет 65%.

До 1 июля 2021 года действует субсидированная ипотечная ставка 6,5%. В отдельных случаях за счет совместных программ с банками она опускается до 5,85% (без учета программ субсидирования застройщиками ипотечных ставок на первый год кредита). «Когда программа субсидирования ипотеки завершится, ставки по ипотеке для новостроек поднимутся до значений вторичного сегмента, то есть на 2-3 п.п. Да, популярность ипотеки может снизиться, но тогда покупатели просто уменьшат бюджет покупки — станут покупать квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат», — считает Елизавета Севастьянова.

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, субсидированная ставка на новостройки поддержит спрос: «Однако мы не ожидаем такого ажиотажа, какой был в 2020 году. Дело в том, что многие покупатели, кто планировал взять кредит, уже воспользовались этой возможностью, поскольку рассчитывали, что программа закончится в октябре». (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в сентябре-октябре 2020 года: несостоявшееся завершение льготной ипотеки простимулировало покупателей»).

На вторичном рынке ипотека тоже дешевая

Даже без дополнительного субсидирования на вторичном рынке ставки находятся на рекордно низком уровне. «Сейчас они начинаются от 7,4%, поэтому можно с уверенностью сказать, что для ДКП ставки доступны, в дальнейшем же — все зависит от предлагаемых цен на недвижимость и ее стоимости», — говорит Алексей Новиков.

Ставки по всем кредитам зависят от ключевой ставки. «Пока ключевую ставку держат на низком уровне, то есть власти пытаются стимулировать потребительский спрос. Сколько государство будет придерживаться такой политики, пока непонятно, здесь тяжело делать прогнозы», — говорит Олег Репченко. В середине декабря глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила, что пока неясно, осталось ли еще пространство для снижения ключевой ставки.

Кроме того, спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предлагала распространить программу субсидирования ипотечных ставок на вторичный рынок жилья. «Мера государственной поддержки ипотечного кредитования позволяет сделать жилье доступнее для многих россиян благодаря ключевому на сегодня фактору — размеру ежемесячного ипотечного платежа, который снизился примерно на 20%. Данная мера может помочь и вторичному сектору», — считает Елизавета Севастьянова.

Однако, по мнению Олега Репченко, такая мера не принесет реальной пользы ни покупателям, ни рынку в целом (см. «Выгоду от льготной ипотеки на вторичном рынке получат только спекулянты»). «По опыту субсидированной ипотеки для новостроек мы увидели, что искусственное стимулирование спроса разгоняет цены на жилье. И во многих случаях рост цен «съел» выгоду от дешевой ипотеки для покупателей. Но эта мера была в целом понятна и обоснована. Нужно было поддержать спрос на новостройки, чтобы стройки не встали и строительная отрасль, в которой занято большое количество людей, не оказалась в кризисе, — отмечает эксперт. — Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок, цены тоже вырастут. То есть для покупателей выгода будет не слишком большой. Весь профит достанется продавцам «вторички», которые, в отличие от девелоперов, не играют особо важной роли в экономике. Достаточно странно их поддерживать за счет средств налогоплательщиков».

Стоит ли торопиться

Программа льготной ипотеки на новостройки будет действовать еще полгода, поэтому вроде бы торопиться с кредитом пока некуда. Но дешевая ипотека уже привела к росту цен и снижению объемов предложения.

По словам Елизаветы Севастьяновой, активизация спроса привела к тому, что по итогам III квартала 2020 года общий объем предложения новостроек в пределах «старой» Москвы сократился на 19% относительно начала года. Это спровоцировало рост цен: квадратный метр московской новостройки, по оценкам риелторов, подорожал на 10-20%.

Это беспокоит покупателей. «Планируем брать ипотеку на квартиру в новостройке. Хотели бы еще подкопить до апреля-мая, чтобы увеличить первоначальный взнос. Но боимся, что цены за это время вырастут сильнее, и мы ничего не выиграем. Стоит ли все же брать ипотеку сейчас или можно покопить?» — спросила в ходе онлайн-конференции одна из читательниц IRN.RU.

Алексей Новиков рекомендует брать ипотеку сейчас, по текущим ценам и ставкам, а на первый взнос, если не хватает средств для выхода на госпрограмму, дополнительно взять потребительский кредит и погасить досрочно. Елизавета Севастьянова не столь категорична: «Пока мы не знаем, насколько стабильным будет спрос и как будет колебаться цена. Во многом это зависит от внешних факторов, например, что будет после окончания программы по субсидированию ипотеки 1 июля 2021 года; что будет с рублем и т.д. Вполне возможно, что с выводом новых проектов цены на рынке недвижимости стабилизируются, но с окончанием программы льготной ипотеки, польза которой неоспорима, стоимость кредита возрастает примерно на 2 п.п. Поэтому нужно следить за изменениями на рынке и стараться выбрать наиболее удачный момент».

Олег Репченко считает, что специально ждать рискованно: «Если после ажиотажа в 2014-2015 года произошел откат цен назад, то в нынешней ситуации этого может не случиться. Дело в том, что очень сильно снизился объем предложения, что, с одной стороны, мешает снижению цен, а с другой — просто не так много доступных объектов на рынке осталось. Специально торопиться тоже не стоит, поскольку в целом ситуация стабилизировалась. Стоит мониторить рынок и, если вы найдете хорошую квартиру по доступной цене, то можно брать ипотеку — иначе квартира уйдет с рынка».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.