Если уже есть тсж можно ли создать новое

18 Сентябрь 2019

Жилищный кодекс прямо разрешает реорганизовывать действующие ТСЖ в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 1 ст. 140 Жилищного кодекса РФ). При этом ст. 57 Гражданского кодекса предусматривает слияние и присоединение юридических лиц друг к другу. Но для такой процедуры необходимо, чтобы ТСЖ было создано в каждом доме. Это не упрощает переход дома под управление другого действующего ТСЖ.

На практике возникает вопрос о возможности присоединения дома, в котором нет своего ТСЖ и который управляется управляющей организацией, к ранее созданному и действующему товариществу в соседнем доме.

Жилищный кодекс прямо не предусматривает и не запрещает такого присоединения. Суды и контролирующие органы, в свою очередь, смотрят на такую возможность по-разному.

В любом случае, образование многодомного ТСЖ должно отвечать условиям, перечисленным в ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ:

— дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с ЕГРН имеют общую границу,

— в пределах этих участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в домах.

В 2017 году у Минстроя РФ был разработан проект положения о создании многодомных ТСЖ, но он, к сожалению, так и не был принят. Там прямо предусматривалась возможность присоединения дома к существующему ТСЖ. Предполагалось, что собственники в присоединяемом доме сначала на своем общем собрании принимают решение о присоединении к ТСЖ. Затем решение направляется в товарищество, после чего члены товарищества проводят свое собрание, на котором дают согласие о присоединении соседей к своему ТСЖ.

К отрицательной практике по присоединению дома к ТСЖ относится старое решение Сегежского городского суда от 07 мая 2009 г. По этому делу собственник как раз оспаривал решение общего собрания о присоединении своего дома к другому ТСЖ.

На этом собрании были приняты решения о выборе формой управления дома ТСЖ и присоединении к действующему ТСЖ на условиях его Устава.

Суд, признавая решение незаконным, указал, что в ст. 136 Жилилщного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень способов создания ТСЖ в зависимости от их видов (однодомное, многодомное). При этом для реализации каждого способа имеются свои условия по порядку принятия решения о создании ТСЖ.

Суд указал, что в ст. 162 Жилищного кодекса РФ такого способа управления домом, как вхождение в уже созданное ТСЖ, не предусматривается.

По мнению суда, присоединение многоквартирного дома к юридическому лицу (ТСЖ) возможно лишь при создании в нем нового товарищества и проведения процедуры реорганизации в установленном законом порядке, в форме слияния или присоединения. Вступать в члены ТСЖ могут лишь собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество.

Аналогичного мнения придерживался Заводской районный суд г. Саратова в решении от 18 января 2016 г. по делу № 2-4088/2015. Он указал, что порядок создания ТСЖ установлен ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Несоблюдение этого порядка и организация ТСН многоквартирных домах способом, не предусмотренным этой статьей, является незаконной. В результате принятия оспариваемых решений управление перешло в уже действующее ТСН. «Вместе с тем, создание в многоквартирном доме ТСН путем присоединения к ТСН, созданному в другом многоквартирном доме, законом не предусмотрено». Еще одна отрицательная позиция содержится в решении Светлогорского городского суда Калининградской области от 15 мая 2014 г. по делу № 2-306/2014.

Суд отметил, что управление домом таким способом, как управление товариществом собственников жилья может осуществляться только тем ТСЖ, которое создано в этом доме. Поэтому избрание способа управления многоквартирным домом – «управление ТСЖ» – предполагает одновременно создание в доме товарищества. Оспариваемые истцом решения не являются решениями об объединении нескольких домов в единых комплекс недвижимого имущества и о создании одного ТСЖ в этих домах. Содержание этих решений сводилось к созданию в доме ТСЖ «путем присоединения к ТСЖ, ранее созданному в другом доме, что нормами действующего законодательства не предусмотрено».

«Можно, но при соблюдении условий».

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга решением от 28 сентября 2015 г. по делу № 2-2336/2015 также признал решения общего собрания о присоединении к ТСЖ недействительным. Он в целом не отрицал возможность присоединения дома к ТСЖ, однако в решении интересны следующие размышления суда:

Из ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ следует, что законодателем придается правовое значение волеизъявлению собственников помещений каждого в отдельности многоквартирного дома, которое, таким образом, является определяющим при решении вопроса об управлении этим домом путем создания единого товарищества совместно собственниками помещений других многоквартирных домов.

Судом установлено, что было проведено общее собрание членов ТСЖ, одним из вопросов повестки дня являлся вопрос о присоединении многоквартирного дома к товариществу. Из протокола следует, что решение о присоединении соседнего дома было принято не решением общего собрания собственников МКД, а решением членов ТСЖ, что противоречит положениям ст. 136 Жилищного кодекса РФ, которая императивно устанавливает требование о голосовании по данному вопросу всех собственников двух жилых домов, причем решение должно быть принято не менее, чем двумя третьими голосов от всех собственников каждого дома.

Похожая позиция отражена в решении Братского городского суда Иркутской области от 15 августа 2017 г. по делу № 2-2313/2017. Он также указал на требование о голосовании по вопросу организации многодомного ТСЖ всех собственников двух домов не менее, чем двумя третьими голосов. В этом деле было установлено, что при проевдении оспариваемого собрания такой кворум набран не был. «Учитывая, что по смыслу ст. 136 Жилищного кодекса РФ волеизъявление собственников конкретного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других домов, суд приходит к выводу об отсутствии кворума, необходимого для принятия решения о выборе способа управления домом товариществом путем присоединения, утверждении устава ТСН, избрании правления товарищества». Случаи присоединения домов к ТСЖ на практике существуют.

Кроме практики по оспариванию решений общих собраний о присоединении к ТСЖ, встречаются судебные акты, в которых не дается оценка такому присоединению, но, тем не менее, оно упоминается как факт и претензий у сторон спора не вызывает.

Например, присоединение товарищества упоминается в апелляционном определении Московского областного суда от 23.05.2018 по делу N 33-10285/2018, где стоял вопрос о взыскании неосновательного обогащения, постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 N 12АП-893/2018 по делу N А06-5408/2017 о прекращении препятствий в управлении домом, постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 N 08АП-6772/2019 по делу N А70-3749/2019 о взыскании долга, постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.09.2017 N Ф03-3468/2017 по делу N А51-22972/2016 о взыскании задолженности, апелляционном определении Свердловского областного суда от 19.07.2018 по делу N 33а-11697/2018 о признании незаконным предписания ГЖИ.

Также присоединение упоминается в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 N 16АП-4258/2017 по делу N А63-8371/2017 о передаче технической документации. В этом деле суд удовлетворил требование товарищества об обязании компании, ранее управляющей присоединенным домом, передать документы. Из решения следует, что собственники приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом — управление товариществом собственников жилья, о вступлении в ТСЖ, решение о создании которого уже принято собственниками соседнего дома.

Суд дополнительно отметил, что общее собрание членов существующего ТСЖ, либо собрание членов правления ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего товарищества о составе домов, входящих в него.

Так как собственниками помещений спорного дома выбран способ управления ТСЖ, решение не оспорено, то товарищество управляет домом на законных основаниях, в связи с чем управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом.

Заключение.

Исходя из противоречивости практики, неурегулированности вопроса в Жилищном кодексе РФ, мы не станем безоговорочно рекомендовать присоединять свой дом к действующему ТСЖ.

Однако если есть твердое намерение попытаться так сделать и отрицательная судебная практика вас не пугает, то на собрании собственников помещений присоединяемого дома стоит набрать побольше голосов для принятия решения о присоединении (две трети голосов от всех собственников – исходя из логики судов выше). Также стоит рассмотреть вопрос о проведении собраний собственников и (или) членов товарищества в доме, где первоначально создано ТСЖ, о согласии на присоединение соседей.

Возможно, придется вносить изменения в Устав товарищества, если там содержится перечень управляемых им домов, или содержащиеся в нём положения ориентированы на ТСЖ в одном доме, а не в нескольких многоквартирных домах.

Лучше всего будет пойти путём, прямо предусмотренным в Жилищном кодексе РФ, — одновременное создание ТСЖ на несколько домов «с нуля», либо создание товариществ в каждом доме отдельно, а затем проведение их реорганизации в одно ТСЖ.