Если есть доля в квартире можно ли там жить

Многие читатели, будут удивлены, когда узнают что, если у человека имеется право собственности на долю в квартире, то это не является однозначным основанием для его вселения в квартиру и проживания в ней.

Я уже опубликовал статью о том, как можно в судебном порядке добиться принудительного выкупа не значительной доли.

Но существуют и другие проблемные вопросы, которые возникают у долевых собственников квартир.

Несколько лет назад страну буквально захлестнула волна так называемых «рейдерских» захватов квартир.

Такие случаи возникают, когда одним из собственников доли в квартире становится родственник, с которым у граждан, проживающих в квартире сложились неприязненные отношения. Кроме того, доля в квартире может оказать в собственности совершенно постороннего человека.

За незначительными долями в праве собственности на квартиру откровенно охотятся и так называемые «квартирные рейдеры».

Например, так называемый «квартирный рейдер» приобретает долю в квартире по супернизкой цене и пытается принудить собственника другой доли к совместной продаже квартиры. Также, новый сособственник может предложить выкупить долю по не адекватной цене.

Принуждение к продаже квартиры или выкупе доли состоит в разных действиях. Так, гражданин, размахивая свидетельством о регистрации права на долю, самовольно вселяется в квартиру. Причем зачастую такой новый сосед занимает лучшую комнату, заносит в квартиру какую-нибудь мебель, обычно ни кому не нужную рухлядь.

А затем начинает якобы делать ремонт квартиры, используя сильно пахнущие материалы и т.д. В особо тяжких случаях в квартиру заселялись асоциальные личности.

В арсенале данных граждан много и других почти законных способов убеждения сособственников квартиры. В общем фантазии таких граждан ни чем не ограничивались.

И случается так, что граждане, проживающие в квартире, вынуждены переезжать в съемную квартиру или же уступают требованиям захватчиков о совместной продаже квартиры.

Некоторое время и суды, и правоохранительные органы фактически никак не защищали таких граждан.

Длительное время, в случае возникновения жилищного спора, владельцы незначительных долей были большой, фактически не решаемой проблемой. Аргумент, по сути, был один — он собственник, хоть маленькой, но доли. А право на жилище защищается Конституцией. И наши правоохранители также отказывали в возбуждении уголовных дел. Мол, спор то гражданский, вот и идите в суд.

Но практика начала меняться. В настоящее время суды все чаще принимают решения об отказе во вселении собственников доли, а правоохранительные органы стали возбуждать уголовные дела по данной категории дел..

Например, по одному из дел рассмотренных районным судом г.Краснодара предметом спора была однокомнатная квартира. Так получилось, что квартира оказалась в собственности двух граждан, которые не являлись родственниками.

Один из собственников проживал в квартире, а второй никогда в ней не жил.

И вот этот второй собственник решил вселиться в квартиру. И суд отказал ему в реализации его желания, указав на то что, не возможно проживать в однокомнатной квартире двум гражданам, между которыми сложились неприязненные отношения. Суд учел и то обстоятельство, что граждане не являются членами одной семьи.

В судебной практике уже есть случаи, когда суд отказал во вселении семье владеющей ½ доли в трехкомнатной квартире.

Как я писал выше, уже полиция меняет свой взгляд на данный вопрос. Так, уже известны примеры возбуждения уголовных дел, например, по статье 179 Уголовного кодекса, принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения.

Сейчас очень распространено владение недвижимым имуществом в долях, причин тому можно выделить несколько:

— супруги развелись и поделили квартиру, для каждого суд определил свою долю,

— квартира перешла по наследству к нескольким наследникам, за каждым была закреплена его доля,

— квартира была приватизирована на несколько человек – они также стали собственниками долей.

Образовавшиеся доли впоследствии могут продаваться, дариться, завещаться и т.д., т.е. переходить к новым и новым собственникам.

Между тем, немногие знают, что владение долей в квартире – это мина замедленного действия: в любой момент они могут лишиться своей доли, а вместе с ней – и права проживать в квартире.

Почему так может произойти? Рассмотрим самые типичные ситуации, которые происходят на практике с собственниками долей в квартире.

1. Ваша доля меньше, чем у остальных сособственников квартиры.

Например, у гражданина А. в собственности 2/3, а у гражданина Б. – 1/3. Разумеется, гражданин А. заинтересован в том, чтобы получить всю квартиру в свою собственность и предлагает выкупить долю у гражданина Б., но тот категорически отказывается.

Конечно, ему выгоднее иметь право пользования целой квартирой на основании своей доли 1/3, нежели получить скромную сумму, на которую он уже не сможет купить ни комнату, ни тем более квартиру.

Тогда гражданин А. подает иск в суд о принудительном выкупе доли и своего соседа, ссылаясь на то, что она малозначительная. В чем смысл этого коварного хода?

Закон по общему правилу запрещает против воли сособственника выкупать у него долю, т.е. только сам дольщик, по собственной инициативе может потребовать выделить свою долю «в натуре» (в виде отдельной изолированной комнаты), а в случае невозможности такого выделения по техническим причинам (когда нельзя обеспечить выделение отдельного жилого помещения) – выплатить ему стоимость доли в виде денежной компенсации.

Но из этого правила есть одно исключение: если доля признается малозначительной, то выкупить такую долю другие сособственники могут и без согласия дольщика, в принудительном порядке через суд.

Главное – это доказать, что доля является малозначительной. Поскольку четких критериев малозначительности в законе не предусмотрено, то вопрос о признании доли малозначительной решается в каждом случае по-разному.

До недавнего времени существовала такая практика:

— малозначительной признавалась доля, не превышающая четверти в общей площади жилого помещения, и при этом неравноценная даже самой маленькой комнате в квартире.

То есть малозначительными действительно признавались крошечные доли – такие, как 1/5, 1/6 и т.п. Однако с 2016 года практика по определению малозначительных долей резко изменилась: Верховный суд вынес постановление (от 30 августа 2016 г. N 78-КГ16-36), которым признал малозначительной долю в 1/3!

В основу были положены такие признаки:

— сособственники в квартире не являются родственниками,

— владелец доли 1/3 фактически в квартире не проживает, у него есть другое место жительства,

— владелец доли в 1/3 нарушает обязанность по оплате коммунальных платежей в квартире.

Такой прецедент дает основание полагать, что теперь любая доля, которая является самой меньшей в квартире, может быть признана незначительной, и сособственника могут обязать через суд ее продать. А это влечет лишение права пользоваться квартирой.

2. Другой сособственник может обязать вас купить у него долю.

Как говорилось в предыдущем пункте, сособственник имеет право в любое время заявить требование в суд о выделе своей доли путем выкупа.

Получается, что если у вас, к примеру, 1/3 в квартире, а у другого собственника – 2/3, то он может потребовать у вас выплатить стоимость своей доли. И никого не будет волновать, есть ли у вас деньги или нет.

Поэтому в таких ситуациях владельцу меньшей доли приходится идти на компромисс: согласиться на продажу квартиру и делить вырученные деньги в соответствии с долями.

В итоге получается та же картина: сособственник остается без квартиры, с деньгами, на которые невозможно купить новое жилье.

Чтобы этого избежать, выделяйте заблаговременно свою долю в отдельное жилое помещение (см. подробнее здесь).

© Сивакова И. В., 2018 г.

Задать вопрос эксперту

Собственник обладает приоритетом перед другими гражданами на проживание в квартире. Но приобретение доли в жилом помещении посторонних граждан чревато проблемами.

Жильцы могут противостоять вселению. Например, сменить замки. Вызов полиции в такой ситуации не даст желаемого результата. Споры граждан в отношении имущества решаются в судебном порядке.

Оцените статью